法律艾注意/房屋瑕疵擔保責任(時效篇)

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法律專題

 


主張瑕疵擔保責任的期限:6個月及5年
*(註1)

買方於交屋後,在一定時間內如發現瑕疵,可依民法瑕疵擔保之規定請賣方修復。不過,瑕疵擔保責任仍有些重點及特殊的案件,讓我們來了解這些重點及例外。



一種權利怎麼會有兩種期限,到底哪個才是正確的?答案是:兩種都對,差別在於時效起算的時問點。瑕疵擔保責任關於時效的依據為民法第365條,從條文內即可發現有6個月與5年兩種期限,那該如何選擇適用之期限?

一、「自物之交付時起經過5年而消滅」:此即所謂5年時效,不動產交易中物之交付時即為交屋時,故交屋後5無 主張瑕疵擔保之權利即消滅,此亦為瑕疵擔保的最長時效。

二、「買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使」,看似複雜,但分成兩部分就很容易看懂:

A.買受人依第356條規定為通知:買方於交屋時〈後)應 依通常方式檢查房屋,如有問題應立即通知賣方,縱 未能依通常方式檢查到之問題,如日後發現,也應該 立即通知賣方,此為買方的通知義務。

B.通知後6個月間不行使:此即所謂6個月時效,若賣方拖延不願處理,買方就必須於通知後6個月內提起訴訟,確保權利不因時效消滅。

C.簡言之,買方若不依通常程序檢查,發現問題後未及時通知或通知後未於6個月內行始權利,都會因此失去瑕疵擔保的請求權利。

*(註1)民法第365條:買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後6個月問不行使,或自物之交付時起經過5年而消滅。


撰文:住商總部法務
圖片提供達志影像/shutterstock