法律艾注意/必知!兩種不動產成交模式

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法律專題

 


不動產的銷售是由許多契約關係建構起來,不論是消費者委託仲介銷售或購買不動產或買賣雙方就不動產之成交,都是一種契約;一旦意思表示一致,無論其為明示或默示,契約即為成立。
而不動產交易以買賣契約為主,依國內法令,雙方就「標的物」及「其價金」同意時買賣契約即為成立,也就是坊間所謂的成交,故在此前提與仲介實務下將衍生出以下兩種成交模式。

一、斡旋金成交模式
斡旋金成交模式意指買方以斡旋契約提出購買價格並交付斡旋金,由仲介以該斡旋契約向賣方斡旋,如賣方於斡旋契約上簽認同意出售,則買賣雙方就「標的物」及「其價金」達成意思表示一致,買賣雙方即宣告成交。

•小提醒
1.如賣方以其他方式表示同意卻未在斡旋契約上簽認,是否成交恐有爭議。
2.賣方簽認後是否須送達買方,須視契約內容而定,實務上多無須送達買方。

•常見違約罰則
1.賣方簽認同意出售後反悔不賣,除返還斡旋金,尚須賠償同額之斡旋金予買方。
2.買方於賣方簽認同意出售之後反悔不買,斡旋金則由賣方沒收。

•服務報酬
依據民法規定「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者得請求報酬。」故除契約另有約定外,仲介於成交時即取得報酬請求權,縱事後反悔,買賣雙方仍應給付報酬。


二、定金成交模式
依我國民法規定「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」故買方出價達賣方委託之價格時,如賣方同意仲介收取定金,則仲介得向買方收取定金;一旦仲介取得定金,即推定契約成交,買賣雙方宣告成交。

•小提醒
1.不動產委託銷售契約中,必須提供是否由仲介收取定金之選項,除賣方明示允許外,皆視為不允許。
2.定金收取之效力為法律明定,故賣方允許仲介收取定金或買方給付定金,都必須審慎考慮;一旦為之,沒有任何緩衝機會,契約即推定成立。

•常見違約罰則
定金效力為法律明定,其罰則亦多以民法為之。收取定金後,賣方反悔不賣,應返還定金並應加倍返還定金;買方反悔不買,定金由賣方沒收。

•服務報酬
契約推定成立,除契約另有約定外,仲介已取得報酬請求權,買賣雙方應給付報酬。

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