法律艾注意/房屋買賣中的特殊流程「借屋裝修」(狀況篇)

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法律專題

 


「借」屋裝修,即是買賣雙方在簽約完成後到交屋的這段時間,賣方將房屋「借」給買方裝修。雖然房屋的實際占有人仍是賣方,但透過借屋裝修,買方可以對房屋進行整理、裝漬,甚至是拆除等積極作業,不因尚未交屋而受限,可以大幅提早搬遷入住的時間。

這樣說來,從現代社會講究簡便及迅速的角度來看,借屋裝修無疑是一個好制度。賣方既然要賣掉房屋,自然不會太介意房屋本身,且通常可以先動用履約保證專戶內之款項,而對買方而言更是利多。可是,坊間卻很少有不動產經紀人員推薦借屋裝修,甚至反過來不推薦借屋裝修,因為借屋裝修並不如表面上這麼簡單。借屋裝修後,常出現的問題有三:

一、瑕疵責任歸屬難定
在買方借屋裝修途中發現的瑕疵,像是漏水,到底是原本就存在的,還是因為借屋裝修時,施工不當所導致的,故常會出現「是誰造成」的爭議,進而演變為「誰該負責」的爭執,使單純的問題複雜化“而在一般的案件中,在交屋前發現的瑕疵,幾乎都是賣方應該負責處理,因為不涉及責任歸屬問題,協調起來也更有空間,雙方更容易達成共識。

二、出現違約情形時,責任歸屬難定,解約問題變得複雜。
借屋裝修途中出現違約問題,進而要求解除買賣契約,因此時雙方皆有「回復原狀」之義務,即須把借屋裝修期間所做的裝修回復原狀或以金錢處理。
也就是除了契約上違約金的處理外,還要討論誰該負擔回復原狀的責任問題,就算是談妥了,回復原狀也是需要時間的。而直到契約徹底處理完結,賣方不能繼續銷售,買方也無法取回款項,繼續購買下一個標的,因此進入法院爭執的案件也不在少數。
而在一般合約出現買方或賣方的違約問題,只要在房屋過戶前,幾乎都只有契約上違約金的數額討論,只要這個數字處理得好,解約就相對簡單,程序上也只是書面的往返,相較下來實在簡單太多。

三、各式費用的切算時間點
地價稅、房屋稅、水電費、電話費、瓦斯費、管理費等費用,房屋買賣中要切算的費用何其多。這麼多的費用項目,一般而言都是以交屋日作為切算日,幾乎沒有例外。但借屋裝修的案件,哪些費用該在交屋時,哪些費用該在借屋裝修時切算,都需要事前討論,一旦漏掉了哪一個,後續都是爭議。

借屋裝修執行時有許多細節需要注意,建議宜事先諮詢專業經紀人員,並由其從旁協助處理,以避免後續爭議的產生。

延伸閱讀:房屋買賣中的特殊流程「借屋裝修」(約定篇)