全球金融海嘯席捲,台北、香港表現穩,北京、廣州受災重

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房產新聞

 

全球金融海嘯下,除了金融產業受到重擊之外,狂漲的亞洲房地產首當其衝,成為最大的苦主之一。不過,對於投資人來說,市場的大起大落並非不幸,反而能夠幫助投資者冷靜看出投資產品的真正價值,進而去蕪存菁,為下一波多頭來臨時預存更多的能量。有鑑於此,住商不動產企劃研究室統計兩岸三地六大都市在金融海嘯前後的房價表現,發現中國地區三大都市-上海、北京、廣州,在爆發力上明顯優於台、港地區,但是在海嘯來臨時,爆發力強的城市往往也是受傷最重的一群。

機會之地,也是毀滅之地

住商不動產企劃研究室表示,比較金融海嘯未起的06年第四季,金融海嘯在歐美發酵的07年第四季,以及海嘯對全球產生全面衝擊的08年第四季後發現,中國大陸三大都市北京、上海與廣州,由於當時中國經濟急速成長,吸引來自世界各國的大筆資金,創造出大量就業機會後,人口流入促使住屋需求暴增,加上投資者不斷炒作,讓三大都市中等坪數二手房價在短短時間內都有超過20%以上的成長率,其中北京更因為京奧所帶來的附屬商機,房價狂漲四成以上。

但在高潮過後,面臨全球性的市場蕭條,房價狂漲的都市首當其衝成為第一波祭品,中國大陸三大都市都有超過10%以上的跌幅,其中北京與廣州的跌幅分別達到23.9%與24.2%,而依賴外來工作人口與外來資金發展的廣州,在許多工廠關門大吉後,直接衝擊房地產,房價更一舉跌破06年第四季的房價,成為兩岸三地六大都會中的第一大苦主。

台北、香港表現穩,上海仍待觀察

反觀台港兩地三大都市,房價漲幅都在15%內,跌幅也都不超過一成,表現相對穩定。除了反應出這些區域市場已漸趨成熟,炒作獲利空間有限的現象外,當時的熱錢急欲獲利而轉進中國大陸,也是台港兩地變動不大的主要原因之一。住商不動產企劃研究室表示,表現穩定的城市也許並非是短期獲利的首選,但在經濟前景未明的狀況下,長期來看,保本與安全性應該被視為目前投資者轉進資金時的優先考量。

在這份報告中,除了漲跌幅之外,城市的潛力也成為一個觀察的重點,這些都市中,以為了即將來臨的2010年世博會,大量投資基礎建設的上海最値得注意。相對於其他大陸城市,上海房價漲幅也許並不驚人,但跌幅卻是中國最小,這雖與上海擁有比其他都市更多外在與內在資源脫不了關係,但卻也表現出上海市的硬底子。2010年前若是金融海嘯暫歇,景氣逐漸回春,世博會帶來的商機,將可讓上海搭上第一波景氣順風車。

兩岸政府加持,房產跌中求穩

由於房地產業是所謂的「火車頭產業」,兩岸政府在金融海嘯中,多將「救房市」列為重要施策之一,因為房地產榮景帶動的不只是建築業本身,對於上游的鋼筋、水泥、原物料,中下游的金融、不動產經紀業、裝潢、消費品、廣告等產業,都能因此榮景而受惠,進而拉抬整體景氣。這部分可從上海市目前已經放寬擁有第二套房與貸款的限制,台灣政府加碼購屋貸款等具體做法略窺一二。

不過在大環境不佳的狀況下,這些做法雖有助於止血,但要讓房價大躍進具有相當的難度。短期來說,提出救市方案的政府,該地房地產價格應呈現「軟著陸」狀態,而反應不及,沒有提出對應方案的區域,將可能因此付出更大的代價。

投資三心法:保本為先、慎重行事、借力使力

與各種新興金融產品相比,房地產仍舊是華人最愛的投資工具,但若是此時投資兩岸三地房地產,住商不動產企劃研究室有以下提醒,希望投資人注意:

保本為先:主流坪數、精華區產品為避險首選

由於前景未明,現階段對於各種投資產品應以保本為重。若是想要以「危機入市」態度進場,應以主流坪數(台灣30-50坪,上海120-140平方米)、精華區域(如:台北市大安區、上海市內環)為首選,特別避開高總價、大坪數產品,以降低可能的風險。

慎重行事:渾沌不明,佈局更需謹慎

針對現階段想要境外佈局的投資者,建議仍以區域發展成熟、投資者熟悉的「雙熟」區域為主,避免因為不了解法令或是遭逢不肖業者欺騙,落得血本無歸的下場。

借力使力:政府拉抬,留心進場時機

由於兩岸政府對於出手救房市都展現一定程度的決心,因此房價在「軟著陸」後,勢必出現回檔,投資者可以伺機入場。不過,政府出手救市也可能帶來回檔幅度縮小,但陣痛時間拉長的後遺症,是想要進場者需要審慎觀察的。