不動產稅費說明

房屋買賣是人生中大事,而房屋的取得、出售、持有、繼承、贈與、出租均有不 同的稅費需要繳交,而在應繳稅費中,應如何節稅及退稅,以下將一併為您說明, 當然,若您對其中某一稅費欲深入了解,亦可就近向您住家附近的住商不動產加 盟店詢問,專業踏實的住商不動產,隨時都已做好為您服務的準備。

  • 取得自有住宅之稅費
  • 出售自有住宅之稅費
  • 持有不動產之稅費
  • 出租房屋稅

取得自有住宅之稅費

一、 契稅:稅率計算標準係以房屋現值計算

稅目 稅率 納稅人
買賣契稅 6% 買受人
贈與契稅 6% 受贈人
占有契稅 6% 占有人
典權契稅 4% 典權人
分割契稅 2% 分割人
交換契稅 2% 交換人

二、 印花稅: ( 建物總現值 + 土地總現值 )×0.001

三、 登記規費: ( 建物總現值 + 土地申報地價總額 )×0.001

四、 地政士費:約16000元,其他相關收費,請洽各店查詢。

五、 貸款登記費: ( 銀行貸款設定總額 )×0.001

六、 保險費:包含火險及地震險,費用依銀行之規定

出售自有住宅之稅費

一、 土地增值稅:

(一)說明:分為一般及自用稅率,立法院於 94 年 1 月 21 日三讀通過土地稅法第三十三條,及平均地權條例第四十條之修正案,並自 94 年 2 月 1 日正式生效。 除此之外,亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定,持有土地年限超過 20 年者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20% ,超過 30 年及 40 年者,亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分,分別減徵 30% 、 40% 。您可就近洽詢住商不動產全省各加盟店或於本站試算所需繳交之稅費

土地增值稅稅率變動表 新制稅率
自用住宅用地,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分 10 %
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額未達100% 20 %
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200% 30 %
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在200%以上 40 %

(二)節稅方式:

  • 自用住宅用地申請
    (1) 優惠稅率:10%
    (2) 適用要件:
    • 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
    • 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
    • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
    • 一人以一次為限。
    • 自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。
    (3) 檢附證件:
    • 戶口名簿影本
    • 建築改良物證明文件
  • 重購退稅
    (1) 適用要件:
    • 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
    • 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
    • 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
    • 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。
    • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
    • 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。
    (2) 檢附證件:
    • 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
    • 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
    • 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示,改立具切結書)。
    • 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本(建物證明文件)。
    • 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。
    (3) 計算方式:
    新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=A(不可為零或負數) 已繳土地增值稅款≦A時,已繳的增值稅款可全數退還。 已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。

二、財產交易所得稅

持有不動產之稅費

一、 房屋稅:

(一)計算方式:房屋稅=房屋現值×稅率

房屋使用情形 稅率
住家用 1.2%
營業用 3%
非住家非營業用 2%

(二)多房持有人之房屋稅率

戶數 稅率 適用縣市
第1~3戶
(視為自用住宅)
1.2% 所有縣市
第4、5戶
(視為非自用住宅)
1.5% 高雄市、台南市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、澎湖縣、台中市、基隆市、新竹縣、彰化縣、新竹市、嘉義市、花蓮縣、金門縣
1.6% 連江縣
2.4% 台北市、新北市、桃園市、宜蘭縣
第6戶以上
(視為非自用住宅)
1.5% 高雄市、台南市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、澎湖縣、台中市、基隆市、新竹縣、彰化縣、新竹市、嘉義市、花蓮縣、金門縣
2% 連江縣
2.4% 新北市
3.6% 台北市、桃園市、宜蘭縣

(三)繳納期間: 每年5月1日起至5月31日,逾期繳納每逾二日加徵本稅1%滯納金。

(四)前一年的7月1日至當年的6月30日止。

(五)節稅方式

  1. 檢視稅單: 若供住家使用時,可檢視房屋稅單上之用途是否為「住家用」,並向稅捐稽徵機關申請房屋使用情形變更,改按住家用稅率課徵。
  2. 申請房屋使用情形變更,應注意時效問題: 營業用房屋係住家用房屋之2.5倍,因此原供營業用之房屋經變更作住家使用,應立即向稅捐稽徵處申請改按住家用稅率課稅。
  3. 受災、海砂、輻射屋,可減免房屋稅。

二、 地價稅:

(一) 計算方式: 課稅地價=申報地價×持有面積 應課稅額=課稅地價×稅率 自用住宅用地稅率為0.2%

(二) 繳納期間: 每年11月1日至11月30日。

(三) 課徵期間: 每年1月1日至12月31日。

(四) 注意事項:

  • 納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應稅款,每逾二日按應繳納稅額加徵1%滯納金,逾三十日仍未繳納者,稅捐處會移送法院強制執行。
  • 凡經核准適用特別稅率或減免地價稅之土地,因事實有變更或消滅時,土地所有權人或管理人未於三十日內向主管稽徵機關申報而逃漏稅,除追補應稅部分外,處以短匿稅一至三倍之罰鍰。
  • 自用地價稅適用面積限制為:都市土地未超過三公畝;及非都市土地未超過七公畝者,適用稅率0.2%。

出租房屋稅

一、 凡是將房屋出租所得之租金收入,都應併入個人綜合所得中,核課 租賃所得稅。

二、 計算方式

  1. 租賃所得=全年租金總收入-必要費用(包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等。)
  2. 房屋出租約定的租金,若明顯的比當地一般租金還低,國稅局會參考當地一般租金情況調整,計算租賃收入。所謂「當地一般租金」,係由國稅局查明後報經財政部核定的租金。租賃所得=租賃所得房屋現值×平均租金收益率-必要費用43%。

三、 申報方式:於申報綜合所得稅時,併入各項所得一起申報。

四、 注意事項

  1. 申報必要費用時,若能列舉各項費用,可節省更多的稅捐。
  2. 申報戶每年可申報儲蓄投資特別扣除額及購屋貸款利息扣除額。
  3. 未申報租賃所得時,國稅局即以房屋現值乘以規定比率,來認定全年租金收入。