租屋指南
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Q02:不動產租賃八問

一、房屋租賃契約應否到法院公證?

房屋租賃契約若能到法院公證,並且載明「租賃期限屆滿,承租人應交還房屋,否則應逕受強制執行」等字樣,則日後承租人拒不遷讓時,出租人不必經訴訟程序,即可請求法院強制承租人遷讓房屋。但若未經過法院公證,於承租人拒不搬離或拒付租金時,出租人就須向法院提起訴訟,經勝訴後才能請求強制執行。

二、不動產租賃契約之方式為何?

  1. 租賃契約期限若逾一年者,應訂定書面,否則視為不定期限之租賃。
  2. 租賃期限在一年以下者,法律上並無作成書面的強制規定。但住商不動產建議您簽訂「不動產租賃契約書」,對於租賃期限、金額、支付方式,以及其他租賃條件的認定,均不易發生糾紛。

三、如何防止「定期租賃契約」變成「不定期租賃契約」?

  1. 在租賃契約的「租賃期限」條款中約定:「租賃期滿,絕不再繼續出租」之意。
  2. 在租賃期限屆滿前,預為表明不再繼續出租之通知。
  3. 定期契約終止,應依習慣先行於一星期、半個月或一個月前通知。
  4. 租賃期限屆滿後,不要收取到期後之租金。

四、若發生「不定期限」的房屋租賃時,出租人可否收回房屋?

依土地法第100條規定:出租人非因下列情形之一者,不得收回房屋:

  1. 出租人收回自住或重新建築時。
  2. 承租人違反民法443條第一項(註)之規定轉租於他人時。
  3. 承租人積欠租金,除以擔保金抵償外,時間達二個月以上時。
  4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
  5. 承租人違反租賃契約時。
  6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

註 :民法第443條第一項:承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部份轉租於他人。(部份分租為原則許可,全部轉租為原則禁止)

五、何謂「買賣不破租賃」原則及其例外?

  1. 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
  2. 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

六、出租人之修繕義務為何?

  1. 租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,均由出租人負擔。
  2. 出租人保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。
  3. 修繕義務不履行之效力:在租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔,承租人得訂定相當期限催告出租人修繕。若出租人於期限內不修繕者,承租人得終止契約或自行修繕,並請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。

七、如何訂定違約金?

租賃契約的當事人可以約定,當承租人違反租賃契約所訂條款之一時,應支付出租人「懲罰性違約金」,一旦承租人有違約之情事發生,出租人除違約金外,並得向承租人請求其他損害賠償。

八、押金應如何交付及返還?

  1. 習慣上承租人除分期支付租金外,多有另支付出租人一定金額,以擔保租金的支付,損害賠償及其他費用的負擔,稱為押金。而該押金,應於租賃關係消滅時,返還承租人。
  2. 於租賃關係存續中,出租人以押金抵充租金後,承租人並不負補充之義務,對於將來的租金,或其他損害及費用即欠缺擔保,因此除非出租人自願抵充租金,承租人並無主張權利。
  3. 承租人應先履行租賃上的債務,始得請求返還押金,而非租賃契約終止後,因出租人未返還押金,而拒絕履行交還租賃物之義務。
  4. 押金總額,不得超過二個月房屋租金總額。若押租金超過上項限度者,得以超過部分抵付租金,直至餘押金僅相當於二個月的總額為止。