銀行打的是什麼算盤?
 
 
發佈日期:2017/7/11
 
近期最受矚目的訊息,莫過於國內房貸龍頭土地銀行開出第一槍,宣布從七月起,只要年所得達60萬元的房貸申貸人,貸款成數最高達到八成,不限地區、同一名義人下第二棟以上也適用,且如果為精華地段,加上客戶信用條件優良,房貸利率最低從1.58%起,消息一出,業界多以正面態度看待,購屋民眾也視為一大福音,在此同時,卻也不乏擔心銀根一鬆,房價將會止跌回升的提醒。

也不能怪那些提醒杞人憂天,回顧這波十多年的大多頭,不就是利率低、銀根寬鬆,熱錢四溢的結果?若是土銀帶頭,其他行庫跟進,炒房風不就死灰復燃了嗎?

在筆者看來,相較於03年起漲點與08年金融海嘯兩大轉折,眼下這世道已經有三大不同,雖死灰可畏,復燃再說。其一,是房價大不同,其二,是稅制大不同,其三,是環境大不同。

最明顯的不同,就是房價,以住展雜誌所做的北市預售屋房價為例,04年北市預售屋平均單價是35.1萬,但到了今年5月,整體價格雖有修正,平均單價仍高達83.5萬,再回頭看看09年每坪57.6萬元的數字,到底還有沒有空間,也就不言可喻。

在稅制上,還不論遺贈稅率往上調整,僅僅是連年調整公告地價、路段率等等稅基,加上囤屋稅的累進稅率,持有人的地價稅與房屋稅已經不可同日而語;在移轉稅上,除了房地合一上路壓縮獲利空間之外,實價登錄加上積極查核,只要有心,沒有查不到的稅,加上基期已高,轉手獲利空間小,風險也跟著提高,投資者下手前真的是會好好想一想。

在環境上也大不相同,雖說台股在萬點徘徊,但經濟成長處於低谷,未來預期也不樂觀,加上近幾年建商大舉推案陸續交屋,去年全年度買賣移轉不過24.5萬棟,短期內也不容易放大到30萬棟的慘況,消化那麼多案量是需要相當時間。

所以,即便銀根寬鬆,在三大現狀下,也就直接告訴身處其中者,隨便買、隨便賣、隨便賺的「三隨便」時代已經過去,想要藉機投身其中,甚至期待靠著轉手賺進相當獲利的,真的要做足功課。

至於,土銀到底打著甚麼算盤?

姑且不去臆測是公股行庫是否配合政策,或是其他可能的想像,僅僅從銀行放貸規範依循,就會知道終究最後審核的權限仍在銀行手上,換言之,當借款人信用條件不理想、償債能力有問題,或者是房屋本身條件不佳等等個別狀況,看得到和吃得到就是兩回事,至少一般小老百姓是如此。另一個現實是,今年以來,上半年房市交易狀況不錯,僅就六都買賣移轉來看,就比去年增加20.7%,不少民間行庫在上半年就已經把年度放款額度用得差不多,土銀這時候開了這一槍,想要跟著做的行庫,也得先惦惦自己的口袋,才能確定能不能一起衝。

另一個思考是,土銀這回的宣示,不管會不會因此承作更多房貸,吸收更多優質客戶,在程度上已經達到相當的廣告效果,經過媒體一揭露,詢問度不會少,裡裡外外怎麼算,都是一樁好買賣呢。

這世間,還是有實力能說話,撥起算盤來,要比銀行打得精,一般人還是要有點底氣才可以。