一般而言，房貸利率水位的高低以及當下房價的趨勢線，是決定買屋或租屋的兩大重要關鍵。由於台灣地區的住宅租金投報率大約位於2-3%之間，因此，只要房貸利率低 於2-3％，都是轉租為買的好時機；此外，房價在趨勢線的底部或上升階段，也適合轉租為買，反之，若房價已處於高檔，或是處於下滑線的初段時，則不妨以租代買。

TIPS：如何計算我的購屋能力

自備款÷（1－貸款成數）＝可購買房價

可購買房價－自備款＝貸款金額

（貸款金額I房貸利率）÷12＝月利息負擔(寬限期每月負擔)

舉例來說，小美與建中結婚兩年仍為無殼蝸牛，每月房屋租金約為25,000元。由於建中今年年終獎金頗豐，加上原有存款，兩人共有200萬元自備款。則兩人可購買的房價範圍為：

可購買房價：200萬元÷（1－70%貸款成數）＝667萬元

貸款金額：667萬元－200萬元＝467萬元

寬限期內月利息負擔：(467萬元×2%)÷12＝7,783元

算出以上幾個關鍵數字後，小美與建中發現，他們買房子之後，頭三年的寬限期內，每月需償付給銀行的利息比現在租房子還便宜，完全不影響他們的生活品質，甚至每個月還可以將節省下的租金差額17,217元藉由定期定額基金的投資，使自己在三年寬限期結束前先清償部份房貸本金（若依年報酬率8%計算，應可償還66萬元本金，則寬限期後每月應償還的本息合計為27,023元，和付房租的金額幾無差異）。使兩人幾乎感覺不到任何購屋壓力的存在。

答：買房子需要準備多少自備款?這個問題必須取決於購屋人買的是預售屋還是中古屋？

以及當時的銀行貸款政策而定。雖然預售屋自備款的付款週期比中古屋長，看似可以減輕購屋人的負擔，但同區域的預售屋房價卻往往要比中古屋高出至少一成甚至一倍以上，加上付款時間係依工程進度支付，購屋人無法預期真正的付款時間，所以常會發生購屋人被付款期追得喘不過氣來的現象。

因此，住商不動產建議您在衡量自備款的負擔時，除了考慮付款週期外，最重要的還要考慮房屋單價的合理性以及房貸利率的確定性。簡單地說，如果您買的是預售屋，我們建議您自備款至少應準備兩成以上，若是中古屋，則建議您的自備款應為房屋總價的三成為佳。

預售屋付款方式

中古屋付款方式

答：買房子所需的金額並不便宜，很少有人可以一次付清，大部分人的購屋資金來源都是向銀行申請房貸，您可以依下列貸款流程向銀行辦理申請(詳細申辦流程請洽各銀行)：

STEP 1.【申請】

準備文件：

（１）土地、建物所有權狀正本戶口名簿（或膳本）

（２）申請人及保證人身分證影本

（３）申請人印鑑證明乙份

（４）印鑑章

（５）財力證明。

STEP 2.【估價】

銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價。

STEP 3.【審核】

銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素決定貸款案件的准駁與否。

STEP 4.【對保】

就是與銀行簽訂借款契約，會幫借款人辦理開戶手續，作為日後撥款及繳款時的帳戶。

STEP 5.【設定】

對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

STEP 6.【撥款】

抵押權設定完成後，即可撥款並準備交屋。

大型不動產經紀業者大多有業務往來的銀行，透由經紀業者的專案申請通常可爭取到優於市場的貸款利率及成數，尤其當市場緊縮時，更應善用此項資源。

答：貸款利率是辦理房貸時最重要的因素，大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。

1. 政策性房屋優惠貸款

96年起內政部整合各項政策性優惠房貸，推出「整合住宅補貼資源實施方案」，由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定：
臺北市最高為新臺幣250萬元
新北市最高為新臺幣230萬元
其餘直轄市、縣（市）最高為新臺幣210萬元(實際情形依內政部公告為準。)

2. 金融機構自辦的房屋優惠貸款

金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。

3. 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款

除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。

在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

答：一般人很少有多次的房屋買賣經驗，其實買房子並不複雜。透過住商不動產購買房屋，還可得到專業地政士、專業建築經理公司、優質銀行以及優質產險公司的全系列服務，讓您省事又有保障。

答：預售屋以分期付款來償還貸款，還款的的壓力較輕，適合手中資金不足的購屋族，不過其總價會比成屋貴至少一成以上，且常有交屋實品與先前規劃不符合的風險。 中古屋因為已有成屋可看，只要看屋時掌握要點，屋況一清二楚，但缺點是房子較舊，有時需視狀況再作整修。

答：以往房產訊息較不易蒐集，但現在資訊透明，加上實價登錄資料庫越來越充實， 如果擔心買到房價偏高的房子，那麼不妨以最近六個月內同社區或是鄰近路段、同屋齡、同類型的成交價來做為房價合理性的依據，住商不動產全球資訊網中的「成交行情查詢」功能可依地址、地圖等方式快速查詢到最新、最接近您查詢的標的物所在地的成交價格，使您完全不用擔心在房價上吃虧。

一、物件多

物件多表示您可選擇的範圍大。但有些不肖業者會濫竽充數，將?假物件、成交物件、過期物件甚至並未取得銷售資格的物件也放在網站上吸引購屋人主動上門詢問，然後再佯稱已售出，轉而介紹其他物件，消費者不可不慎。住商不動產全球資訊網上的所有物件不僅涵蓋了住商不動產全省逾400家加盟店的銷售物件，同時這些物件在登錄至網上銷售前都必須經過合約書編號的驗證，所以每一件網上的物件都是住商不動產真實銷售的物件。

二、服務多

除了提供包括價格、坪數、電子地圖、影音功能、格局圖、貸款預估…等等詳實的物件資料外，還應該提供經紀人資訊、成交行情與線上即時預約看屋、我要出價等功能。

三、誠實多

網站中的物件必須即時更新，並開放最新的成交行情供消費者查詢。住商不動產全球資訊網上的成交行情涵蓋全省各縣市，並且經過中華民國網路消費協會等多項認證，值得購屋人信賴。

四、回應快

快速回應您的預約看屋需求與與需求留言。

答：所謂「公設比」就是所有權狀中非屬房屋實際坪數部分的比值，公設比愈高，表示公共設施所佔的坪數愈高，相對來說，實際使用坪數就愈低。合理的公設比一般建議如下：

此外，如果房屋的權狀坪數內含車位，則公設比也會大大提高。面對公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋，通常單價會比正常規格的房屋略低一些，購屋人在比價時要特別注意。

答：購屋時常聽到頂樓加蓋或是夾層屋的物件，該部份是否為違建，應事先釐清，以免日後面臨強制拆除的情況。

• 頂樓加蓋，無論年限或是否曾申報均屬違建，部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法是錯誤的。
• 夾層屋是否違建，可從建物所有權狀去了解，該夾層有無登記於產權面積中（即所謂權狀面積）來判斷該屋是否為合法夾層屋。合法夾層，在謄本上一定會有登載，若無夾層登記，一定是非法夾層。

答：要避免買到瑕疵的房屋其實並不難，如果是透由不動產經紀公司購屋，可藉由不動產經紀人製作的不動產說明書了解標的物現況，以下列舉中古屋較常見的瑕疵作為看屋時的參考：

• 觀察樑柱牆壁有裂痕、樑柱傾斜，尤其是民國八十八年九月以前完工的房屋，購買時尤應了解當時是否受災。
• 壁紙或牆壁有水漬的痕跡，這往往是壁癌的徵兆。
• 海砂屋或輻射屋：輻射屋多是在民國七十一年至七十三年間興建的，所以購買此一期間的房屋時，可請屋主提出非輻射屋證明，或自己委託檢驗以免後患。
• 衛浴及廚房漏水狀況。
• 凶宅確認，可以向鄰居略為詢問了解，並核對賣方所簽認之屋況說明書記載是否相符。
• 產權不清查核，可要求核對地籍圖，建物平面圖等以便瞭解有無增建，或佔用他人產權情事。

答：為維護消費者權益，避免消費者缺乏足夠資訊作判斷，不動產經紀業管理條例規定，經紀人員應製作不動產說明書，確認交易標的內容、現況使用及有無特殊限制等。並以不動產說明書向交易之相對人解說，避免不必要的交易糾紛。

說明書內容應詳列：

建築改良物（以下簡稱建物）

• 建物標示、權利範圍及用途。
• 建物所有權人或他項權利人。
• 建物型態與現況格局。
• 建物權利種類及其登記狀態。
• 建物目前管理與使用情況。
• 建物瑕疵情形。
• 停車位記載情形。

基地

• 基地標示。
• 基地所有權人或他項權利人。
• 基地權利種類及其登記狀態。
• 基地目前管理與使用情況。
• 基地使用管制內容。

重要交易條件

• 交易種類。
• 交易價金。
• 付款方式。
• 應納稅費項目、規費項目及負擔方式。
• 賣方是否有附加之設備。
• 他項權利及限制登記之處理方式。
• 有無解約、違約之處罰等。
• 其他交易事項。

其他重要事項

• 周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施。
• 是否已辦理地籍圖重測。
• 是否公告徵收。
• 是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。
• 本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

在交易過程中，不動產經紀人員應以不動產說明書向消費者解說，特別提醒購屋者注意不動產說明書須有賣方與經紀人的簽章，以示其對所述內容負責。

答：不論是土地與建物登記謄本，均可分為標示部、所有權部、他項權利部三部分。

(一) 土地登記謄本

1. 標示部：此部分標明土地的面積大小、公告土地現值、土地的區段名及地號。

2. 所有權部：要注意所有權人姓名、土地買賣地址與房屋所在是否相同、備考欄是否有限制登記或查封等字眼。

3. 他項權利部：若有向金融機構貸款，權利人應為銀行。如有其他權利人，須了解是否被拍賣或多人共享的情形。

(二) 建物登記謄本

1. 標示部：此部分標明建物的主要用途、層數、總面積及持有面積等。

2. 所有權部：此部分註明房屋所有權人、權利範圍及前次所有權轉讓原因。

3. 他項權利部：也就是除了房屋所有權人外，有哪些人擁有對建物的抵押權或地上權等其他不動產物權。

答：以「住商不動產」為例，除提供不動產專業諮詢服務及房市資訊外，為保障交易之安全，住商不動產特評選優良特約地政士，搭配安新建經及僑馥建經不動產買賣價金履約保證，並與銀行界的模範生—玉山銀行、中國信託專案合作，為購屋者提供優惠的貸款服務，以及兆豐產物保險合作之火險保障，提供消費者交易過程中所需的各項服務。

答：合法業者應該在店頭清楚揭示五大基本證照：

一、公司登記或商業登記證明

二、主管機關許可文件

三、不動產經紀人證書

四、公會會員證書

五、服務報酬收取標準及方式

建議您優先選擇公司形象良好且店數遍及全國的不動產經紀品牌，通常，連鎖店數越多的品牌，其可售物件也愈多。可供購屋人選擇的空間也越大，則購屋人也愈容易在短時間內找到理想的房子。

答：依據內政部地政司規定，服務報酬約定比率須明確記載於委託契約中，服務報酬買賣合計不得超過6%。一般而言，買方需支付成交總價的2％作為服務費。

答：能不能使用自己認識的代書須視各家不動產經紀公司的規定而定。

不過，一般而言，住商不動產不建議買賣雙方的任何一方客戶使用自己認識的代書，因為代書具有辦理簽約、用印、完稅及產權過戶的重要功能，必須同時對買賣雙方客戶負責任，使用和買賣客戶單一方熟識的代書，往往會造成另一方客戶的不安全感，徒增交易上的困擾。住商不動產目前在全省擁有一百六十餘位具有豐富經驗的特約地政士，提供全省住商不動產買賣雙方客戶最專業的不動產服務。由獲得國家雙認證的住商不動產所推薦的專業地政士，絕對可以滿足您售屋時在專業、安全與品質上的三重需求。

答：除了買房子時要支付的稅費外，持有房子後每年也必須繳交房屋稅與地價稅兩種稅費，其稅率分別如下：

*詳細稅率依相關稅法規定。

答：購房過程中，若懂得節稅之道就能省下不少錢，有以下兩種方式：

• 利用房貸扣繳所得：依據《所得稅法》第17條規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅，向金融機構借款所支付之利息，每一申報戶每年可列舉扣除最高30萬元，且以一屋為限，但如果有申報之儲蓄投資特別扣除金額，應在購屋借款利息中減除。
• 辦理自用住宅：政府對於做為自用住宅使用的房屋稅稅金有相當大的優惠(住家用1.2%、營業用3%、非住家非營業2%)，欲辦理該項優惠先到房屋所在地稅捐稽徵處填寫申請函，通過審核即可適用住家用稅率。

*詳細稅率依政府公布相關稅法規定。

答：為確保交易及過戶安全，住商不動產全省加盟店均提供由總部嚴格篩選之特約地政士為您服務，為保障權益，請使用制式契約書，並承作「買賣價金履約保證制度」。一般而言尚須注意：

• 契約書上的標的物門牌應與所欲購買之房屋相同，並確認賣方與登記所有權人為同一人，若代表簽約者為代理人，應附所有權人之授權書。
• 調閱簽約當天的土地及建物謄本，以防中途產權因借貸設定而有所異動。
• 了解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃原則，導致無法交屋。
• 各項稅費及費用負擔必須載明，若有附贈設備需註記清楚以免衍生交屋糾紛。
• 詳訂交屋日期。

答：買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。

目前履約保證區分為兩種形式：

一、買賣（契約）價金履約保證：如果交易失敗，履保公司會把得到利益一方已經取得的非法律上應得的利益，例如剩下的價金或不動產產權完整歸還給受損失的一方。也因為擔負的保證責任比較大，這種履保通常要收取手續費萬分之４～６（成交價）。

二、已收價金履約保證：也就是說專戶只對【已收受之價金總額】做保證的動作，交易失敗，銀行僅負責退還已經收進專戶的價金總額而已，其餘法律糾紛由雙方自行解決，某些銀行會開辦類似的專戶服務，供買賣雙方使用。

履約保證制度主要對於買賣雙方負責擔保的內容（優點）是：

一、對於買方的保障：

在過戶之前，買方陸續交付出去的房屋價款，暫時都由銀行履保專戶保管，屋主一毛錢都拿不到，因此也不必擔心過戶之中房屋忽然被查封或現實上無法過戶，買方已經付出的款項卻可能需要大費周章走法律途徑向屋主追討的麻煩，同時也可以避免賣方惡意一屋二賣的風險。賣方若不能依約如期履行契約所定的過戶登記義務，買方可依成屋履約保證制度約定方式，完成向賣方催告並解除買賣契約，除非賣方向法院提起訴訟，履約保證公司依約即可返還買方已給付之價金（扣除稅額等費用）完整歸還給買方。

二、對於賣方的保障：

由於買方的付款全都進履保專戶裡保管，屋主不必害怕買方中途反悔不買（買方若違反買賣契約，依照合約，已支付的款項將會被屋主沒收），也不怕房子過戶完成了卻拿不到完整尾款。買方若不能依契約如期履行約定的付款義務，經過賣方依照成屋履約保證制度約定方式，完成催告並解除買賣契約後，履約保證公司保證可以回復賣方不動產所有權；但若因故導致賣方無法回復所有權時，履約保證公司也會確保賣方可收到全額買賣價金。

答：如果買賣雙方均備妥所有相關證件，約需20-45天完成過戶手續。

答：房屋交屋時一定要詳加檢查，有無任何問題，以免日後再發現瑕疵時，責任歸屬不易釐清。重要查核項目有下列幾項：

答：房屋的價格除了和區域、地段有關外，同時也和屋齡、樓層、格局、裝潢、景觀、管理良莠、甚至是否為凶宅或名人為鄰….等因素息息相關。一般而言，內政部實價登錄是最直接的管道，此外，向專業的不動產經紀公司詢價是最直接有效的方法，目前大型的不動產經紀業者都會在網站上推出即時性的成交行情查詢，但部份業者此項服務僅限於至店頭查詢或服務區域僅限台北市、新北市。如果您要查詢最新、最快的全省性成交行情，不妨到住商搜尋，相信可以得到您滿意的答案。

答：當您透過住商不動產全球資訊網取得您家附近的近期成交行情後，您可以根據您的屋況及參考下表，為您的房子訂出初步售價：

以上條件不含地段因素，如學區、公園、捷運、高鐵、市場、購物中心…..等等附帶條件，均可為房價加分。

答：如果您想要查到全省性的成交行情，可以從住商不動產企業網站或內政部不動產交易實價登錄查詢服務網的成交行情查詢系統搜尋，可以得到初步的答案。由於房價會因為屋況、路段等因素有所差異，如果您希望得到更精確的價格，可以就近前往您家附近的住商不動產各加盟店，由專業的經紀人員為您提供免費的到府房價諮詢服務。

答：出售房屋的成本包括：

• 土地增值稅：稅費多寡和公告現值及前次移轉的年數有關，您可以從住商不動產網站試算：

www.hbhousing.com.tw/knowledge/tax.aspx

或請鄰近住商加盟店：www.hbhousing.com.tw/franchise/幫您免費試算。

• 地價稅：試算之稅額，係依平均地權條例、土地稅法及其施行細則有關地價稅應繳稅額之計算公式試算，僅提供單筆地號簡易試算「申報地價應以地政機關登記為準。」
• 房地合一稅：持有不到2年出售，要課45%的最高稅率；超過2年，未逾5年課35%；超過5年、未逾10年課20%；持有超過10年則課15%。

試算連結：www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/2501

• 財產交易所得稅：您在出售房屋時依法應申報財產交易所得稅。財產交易所得有兩種選擇方式：

   

  方式

  做法

  核實認列

  售屋時如果可以提出成交價格及成本費用的證明，則可核實認列

  標準核定

  按照財政部所定的標準核定，其適用於個人出售房屋時未能提出證明文件者『房屋評定現值 * 標準 = 房屋交易所得』。

  *房屋評定現值=房屋稅單或契稅單上之「課稅現值」

   

• 地政士費用：委由地政士辦理移轉所有權、塗銷抵押權等程序之委託費用及政府規費。
• 交屋前雜費：包括水電瓦斯費，管理費、地價稅、房屋稅等。
• 不動產經紀業服務費：一般約為房屋成交總價的4%。
• 剩餘貸款：係指該房屋尚未清償的房屋貸款餘額、滯納金與違約金等等。

答：您當然可以選擇自行賣房子。但您一旦選擇自己賣房子就會面對各項問題

• 時間難配合：一般上班族朝九晚五，要隨時24小時待命配合客戶時間帶看房屋，萬一時間上無法配合，會流失掉真正有買屋意願的客戶。
• 廣告費用：廣告投放包含， Google關鍵字、多媒體廣告、Youtube影片式廣告、Ya hoo原生廣告、Face book流量廣告等這種方式，對於不熟悉的賣家來說要有效打到受眾相當困難。
• 價格談判：若是透過仲介，通常買方需繳納數萬元斡旋金後，才能約賣方出來談價格，若價格談定，當天即可進行簽約事宜。若自行談判若缺少經驗容易被買家也懂得趁勢狠殺。
• 信任的地政士：雙方答應由地政士來協助簽約和辦理後續稅務、過戶等事宜。不過，就算有推薦的代書，為了雙方的交易安全保障，我建議大家一定要使用「履約保證」（簡稱「履保」）。
• 詐騙預防：屋主是第一次售屋，通常不知如何過濾買方，像是有無財務能力？是不是真誠意買家？會不會是詐騙集團？很容易浪費時間在非真實買主身上，花費相當多時間和心力。

由於房屋買賣過程相當繁瑣，金額又龐大，極有可能在事後產生相當的糾紛，如果您想要一切自己來，必然會花費許多時間精力，對於還在上班的朋友來說，可能會相當辛苦。如果您仍然決定自己賣房子，建議您還是可以善用不動產經紀公司提供的免費服務，例如成交行情查詢….等等，將您的售屋風險降到最低。

答：合法業者應該在店頭清楚揭示五大基本證照：

一、公司登記或商業登記證明

二、主管機關許可文件

三、不動產經紀人證書

四、公會會員證書

五、服務報酬收取標準及方式。

建議您優先選擇信譽良好且店數遍及全國的不動產經紀品牌，這樣才能安全、有效、快速地滿足您的售屋利益。否則，房屋買賣的標的價值動輒百萬甚至千萬以上，一旦選擇了劣質的不動產經紀公司，不但會拖延您的售屋時間，損及您的售屋利益，更嚴重的甚至將出現交易安全漏洞，造成您的龐大損失。

答：在與不動產經紀公司簽訂委託契約書時，首先要確認您的委託性質是專任委託還是一般委託，以及不同的委託條件下，該不動產經紀公司提供什麼樣的差異化服務。一般來說，如果您簽署的是專任委託契約書，不動產經紀公司除了幫您刊登報紙廣告外、還應該提供免費製作不動產說明書、安排現場銷售、拍攝屋況照片、繪製格局圖、登綠相關銷售網路、進行現有買方客戶配對以及定期回報等服務。需注意的是如果簽定專任約，就不得給其他房仲業者販賣，包含屋主自己也不得自銷。

此外，該公司是否提供履約保證服務，屋況說明書的內容是否詳實，違約條款是否合理….等等，都是您在與不動產經紀公司簽訂委託契約應特別留意的。

答：屋況說明書可以說是房子的履歷表，讓購屋人可以迅速地了解房屋的狀況，售屋人在填寫屋況說明書的時候，必須要詳實披露房屋的狀況，讓買賣過程全透明，簽名是售屋人表現買賣誠意的第一步，也是美好結果的開始。而如果不詳實填寫，未來買賣過程中必須負擔其中所衍生的損害賠償，售屋人不可不慎。

賣家有義務告知買家標的周邊半徑300公尺範圍內是否有重要設施，例如地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社等設施。

為加強保障購屋人權益內政部也規定，不動產經紀業必須揭露中繼幫浦機械室及水箱所在樓層，也就代表同棟大樓住戶都有權利知道其所設置之樓層，並確定本棟建物樓頂平台有無依法設置行動電話基地台設施。若有違反將處3~30萬元以下罰鍰。

答：經紀人員除了親友的口碑之外，更重要的是經紀人員必須要擁有營業員或經紀人執照，且在合法的不動產經紀業。而負責任的不動產經紀業者也將登錄於總部機制中，方便消費者查詢。您可以在住商不動產網站以獨步全國的不動產經紀人查詢系統(www.hbhousing.com.tw)，查詢全台3000多位住商不動產經紀人員的基本資料，甚而由此挑選最適合您的經紀人員為您服務。

答：目前不動產經紀業透過的賣屋管道包括以店面櫥窗物件展示、報紙聯賣稿、DM傳單派送、售屋情報誌、房屋現場廣告、帆布廣告、OPEN HOUSE帶看、網站行銷與多店流通….等等，越大型的不動產經紀業者能夠提供的賣屋管道越多，當然銷售速度也越快。以住商不動產為例，除了住商不動產的全國各加盟店能提供包括物件展示、現場廣告、帶看等服務以外，企業網站還提供了線上物件查詢，讓您的房子成交比人快一步。

答：目前市場上各家不動產經紀公司都有自己的網站，但各家網站的風格及功能不一，同樣是把您的房子登錄在網站上，但行銷效果卻有極大的差異。因為每家公司合作的入口網站並不一致，合作的入口網站越多、越知名，您的房子被瀏覽到的機率當然也越高。住商不動產的全球資訊網是國內極少數同時在Yahoo、PCHOME、Hinet、Google、聯合新聞網、鉅亨網、yam天空、台灣不動產交易中心樂屋網、網路地產王、愛屋線上…..等十多個知名網站同時曝光的房地產專業網站，讓您的愛屋在極最短時間內得到最多的瀏覽人次，當然成交機會也是大大增加。

答：

(一)、物件多

物件多表示您可選擇的範圍大。但有些不肖業者會濫竽充數，將虛假物件、成交物件、過期物件甚至並未取得銷售資格的物件也放在網站上吸引購屋人主動上門詢問，然後再佯稱已售出，轉而介紹其他物件，消費者不可不慎。住商不動產全球資訊網上的所有物件不僅涵蓋了住商不動產全省300家加盟店的銷售物件，同時這些物件在登錄至網上銷售前都必須經過合約書編號的驗證，所以每一件網上的物件都是住商不動產真實銷售的物件。

(二)、服務多

除了提供包括價格、坪數、電子地圖、影音功能、格局圖、貸款預估…等等詳實的物件資料外，還應該提供經紀人資訊、成交行情與線上即時預約看屋、我要出價等功能。

(三)、誠實多

網站中的物件必須即時更新，並開放最新的成交行情供消費者查詢。住商不動產全球資訊網上的成交行情涵蓋全省各縣市，並且經過中華民國網路消費協會等多項認證，值得購屋人信賴。

(四)、回應快

快速回應消費者預約看屋需求與與需求留言。

答：可以這麼說。因為大型的不動產經紀業者，往往由於據點眾多，加上可以提供內部流通服務以及網路資源，讓各地的消費者跨區域購屋，當然有助於銷售速度的提升。加上大型品牌的形象與效應，消費者更願意將房屋託付，已得到更多的保障，房屋選擇多，自然吸引更多買方上門，也讓銷售速度更快。

答：買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。

答：買賣價金履約保證是在不動產交易過程中由建經公司控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性；銀行的交易安全保證制度多半只做價金保管，舉例來說，如果是1000萬的案子，買方先交300萬，剩下700萬貸款，但如果房屋產權已過戶且不能取回，但買方不願交付餘款狀況下，銀行交易安全保證制度僅能交付300萬與賣方，而建經公司的買賣價金履約保證卻可以完整交付賣方全數屋款，對賣方來說當然較有保障。

答：其實只是一般人很少有多次的房屋買賣經驗，賣房子雖然繁瑣，但是並不複雜喔。委託住商銷售您的愛屋，便可以進而得到專業地政士、專業建築經理公司、優質銀行以及優質產險公司的全系列服務，讓您賣房子完全不費吹灰之力。

賣前分析

• 房屋狀況：屋齡、無壁癌或漏水、室內裝潢成本
• 社區管理：警衛保全、社區管理
• 鄰居狀況：介紹鄰居及工作類型，能讓買方更安心
• 生活機能：交通便利性、公園綠地、近市場方便採買
• 成交行情：利用實價登錄，推算大約每坪價錢。
• 賣屋稅：土地增值稅、地價稅、房屋稅、房地合一稅

簽約注意事項

• 契約內容標示清楚

關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。

• 付款方式

目前買賣付款方式大體上分為四個階段，即簽約、用印、完稅、尾款。各階段之付款成數依雙方要求而有不同，惟如果賣方銀行尚有貸款未清，則應於簽約前查明，以作為支付尾款金額之參考。

• 親自簽名

依法律規定，簽約書訂定好後，買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章，以示慎重；而如係代理人代理簽約，則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。

• 應有買方開立商業本票之規定

不動產過戶程序，於買方支付完稅款且雙方繳交增值稅及契稅完畢後，即可將房地過戶為買方名下，所以，為保證買方尾款可如期支付，依目前交易習慣，買方應開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處，而於尾款支付時始無息退還買方。

完稅

繳交增值稅、契稅後，地政士即開始進行產權過戶手續，為擔保賣方尾款，賣方要請地政士向買方要求簽立與尾款相同的商業本票。（本票需填妥給付對象、發票日、付款地點、義務人…）交地政士保管，作為買方尾款之債權擔保。

交屋

尾款給付同時辦理交屋手續，連同房屋稅、地價稅、管理費、水電、瓦斯…等費用分算找補一併完成。賣方原有貸款塗銷可退火險保險費，可請地政士辦理退費。

答：包括土地增值稅、交屋日前的房屋稅與地價稅、交屋日前的水、電、瓦斯、管理費與銀行抵押權塗銷代書費等，都是過程中會產生的稅費，而其中節稅部分以土地增值稅、重購退稅與財產交易所得稅為主。

答：買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。

答：能不能使用自己認識的代書須視各家不動產經紀公司的規定而定。
不過，一般而言，住商不動產不建議買賣雙方的任何一方客戶使用自己認識的代書，因為代書具有辦理簽約、用印、完稅及產權過戶的重要功能，必須同時對買賣雙方客戶負責任，使用和買賣客戶單一方熟識的代書，往往會造成另一方客戶的不安全感，徒增交易上的困擾。
住商不動產目前在全省擁有近兩百位具有豐富經驗的特約地政士，提供全省住商不動產買賣雙方客戶最專業的不動產服務。由獲得國家雙認證的住商不動產所推薦的專業地政士，絕對可以滿足您售屋時在專業、安全與品質上的三重需求。

答：請地政士提供合格的地政士證書是最基本的辨識方法。住商的推薦地政士，都具有地政士資格，且必須經過住商總部的嚴格考核，才能成為推薦的代書。同時，住商也定期為旗下的推薦地政士進行評鑑，以確保服務品質無虞。您如果要確認該地政士是否為住商推薦地政士，除了可以要求該名地政士出示住商推薦地政士的名片外，可參考台北地政雲＞地政士資訊查詢網址：https://cloud.land.gov.taipei/ImmTran/ImmIndus_a.aspx。

答：由於房屋買賣成交金額甚鉅，因此售後服務是相當必要的，但各家不動產經紀業者對於售後服務的重視程度不一，導致消費者得到的服務品質也不一致。獲得經濟部商業司優質總部與GSP優良服務認證的住商不動產，將每一個服務的結束都視為另一階段服務的開始，目前住商不動產為屋主做到的售後服務包括了：

一、成交會員房地產資料提供

只要您是住商不動產的成交客戶，我們將為您持續竭誠服務，定時與不定時透過電子郵件提供您最新的不動產資訊以及適合您購買的其他物件。

二、買賣進度查詢：

除了經紀人員為您提供的回報服務之外，您也可以隨時利用住商不動產網站查詢到您目前房屋的交易進度，而這是目前住商不動產引以為傲獨步同業的服務。

三、重購退稅的提醒

只要您留下電子郵件信箱，住商不動產都在重購退稅的適用期限到期前提醒您善用這項節稅政策。

答：到交屋階段時雖然大事底定，屋主還必須完成下列事項：

答：根據民法354條規定，賣方對於物有瑕疵擔保責任，買方可以根據民法第359條請求賣方解約或是減少價金。所以如果沒有告知，買方在五年內發現且在發現後6個月內主張，賣方仍須負擔物之瑕疵擔保責任。所以建議您在填寫屋況說明書時應該要照實陳述，避免賣屋後所產生的糾紛。

*詳細法規依政府公布相關規定為準。

答：重購退稅就是已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。須符合以下條件：

• 房屋/土地出售後兩年內重購或先購買房屋/土地，如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。先賣後買者於重購後申請，先買後賣者於出售後申請。
• 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
• 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
• 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
• 以土地增值稅的退稅資格來看，民眾凡是自用住宅土地出售，再購入都市土地未超過300平方公尺（90.75坪），或非都市土地未超過700平方公尺（約211.75坪），而且仍作自宅用地者適用此優惠。
• 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

申請地點及應備文件：

土地所有權人因重購土地，申請依土地稅法第三十五條規定退還已納土地增值稅者，應由土地所有權人向原出售或被徵收土地所在地稽徵機關辦理。

申請退稅之文件大略如下：

• 申請書（無一定格式）
• 新舊土地之買賣契約影本。
• 新舊土地之土地登記簿謄本。
• 出售時原設藉之戶口名簿影本。
• 新購土地地價稅已核准按自用住宅用地稅率課徵之證明文件。
• 出售土地原納土地增值稅收據。 但是您要特別注意的部分是重購土地自移轉登記日起，五年內再行移轉，除就該次移轉之漲價數額課徵土地增稅，並追繳原退還稅款；如重購土地，改作其他用途者也比照辦理。

*小叮嚀
先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。

• 公司登記或商業登記證明
• 主管機關許可文件
• 不動產經紀人證書
• 公會會員證書
• 服務報酬收取標準及方式。

您同時可於住商不動產加盟店看見以上五項文件

一、房屋租賃契約應否到法院公證？

房屋租賃契約若能到法院公證，並且載明「租賃期限屆滿，承租人應交還房屋，否則應逕受強制執行」等字樣，則日後承租人拒不遷讓時，出租人不必經訴訟程序，即可請求法院強制承租人遷讓房屋。但若未經過法院公證，於承租人拒不搬離或拒付租金時，出租人就須向法院提起訴訟，經勝訴後才能請求強制執行。

二、不動產租賃契約之方式為何？

• 租賃契約期限若逾一年者，應訂定書面，否則視為不定期限之租賃。
• 租賃期限在一年以下者，法律上並無作成書面的強制規定。但住商不動產建議您簽訂「不動產租賃契約書」，對於租賃期限、金額、支付方式，以及其他租賃條件的認定，均不易發生糾紛。

三、如何防止「定期租賃契約」變成「不定期租賃契約」？

• 在租賃契約的「租賃期限」條款中約定：「租賃期滿，絕不再繼續出租」之意。
• 在租賃期限屆滿前，預為表明不再繼續出租之通知。
• 定期契約終止，應依習慣先行於一星期、半個月或一個月前通知。
• 租賃期限屆滿後，不要收取到期後之租金。

四、若發生「不定期限」的房屋租賃時，出租人可否收回房屋？

依土地法第100條規定：出租人非因下列情形之一者，不得收回房屋：

• 出租人收回自住或重新建築時。
• 承租人違反民法443條第一項（註）之規定轉租於他人時。
• 承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，時間達二個月以上時。
• 承租人以房屋供違反法令之使用時。
• 承租人違反租賃契約時。
• 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

註 :民法第443條第一項：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部份轉租於他人。（部份分租為原則許可，全部轉租為原則禁止）

五、何謂「買賣不破租賃」原則及其例外？

• 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
• 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

六、出租人之修繕義務為何？

• 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，均由出租人負擔。出租人保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
• 修繕義務不履行之效力：在租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔，承租人得訂定相當期限催告出租人修繕。
• 若出租人於期限內不修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，並請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。

七、如何訂定違約金？

租賃契約的當事人可以約定，當承租人違反租賃契約所訂條款之一時，應支付出租人「懲罰性違約金」，一旦承租人有違約之情事發生，出租人除違約金外，並得向承租人請求其他損害賠償。

八、押金應如何交付及返還？

• 習慣上承租人除分期支付租金外，多有另支付出租人一定金額，以擔保租金的支付，損害賠償及其他費用的負擔，稱為押金。而該押金，應於租賃關係消滅時，返還承租人。
• 於租賃關係存續中，出租人以押金抵充租金後，承租人並不負補充之義務，對於將來的租金，或其他損害及費用即欠缺擔保，因此除非出租人自願抵充租金，承租人並無主張權利。
• 承租人應先履行租賃上的債務，始得請求返還押金，而非租賃契約終止後，因出租人未返還押金，而拒絕履行交還租賃物之義務。
• 押金總額，不得超過二個月房屋租金總額。若押租金超過上項限度者，得以超過部分抵付租金，直至餘押金僅相當於二個月的總額為止。

一、 屋況整理

出租前將房屋適當整理，除了較容易博得承租者好感，對於提昇出租速度及出租價格，皆能產生較理想的結果。

二、 租金訂定

一般而言，可參考當地租金行情，亦可就近洽詢住商不動產加盟店，了解區域行情，如果附有家具及家電設備，則租金價格可適度予以調高。

三、房客尋找

以往一般作法皆採取貼紅紙條、登報、透過親友介紹等，現今因工商繁忙，建議可委由您住家鄰近之住商不動產加盟店，為您處理一切事宜，不但一切麻煩事皆可省略，出租效率亦可大幅提昇。

四、 契約簽訂

有關租賃期限、租金交付方式及日期、承租人可否另行轉租、房屋損毀修繕責任劃分、承租人可否改裝或增加設備、契約公證等皆需加以注意，您可參考前述之「不動產租賃注意事項」，當然若您委由住商不動產加盟店來為您處理，相信出租可能產生之各項風險將降至最低。

一、 房屋尋找

確定自己的條件後，可請同事、親友代為留意找尋，自行到目標地點探詢當地社區警衛、大樓管理員，報章房地產專刊亦可稍加留意，若時間有限，亦可委由當地住商不動產加盟店為您分憂解勞。

二、 現場瞭解

下決定前如能就屋況、居住品質、交通、市場、公園、學校等加以瞭解，則對未來進住後生活品質的保障，將有很大影響。

三、 條件交涉

要求房東重新粉刷油漆、更換門鎖或者是否可養寵物，若有子女就學，戶籍可否遷入等。