第三種住宅區是什麼?容積率多少?5分鐘一次快速瞭解住三用途!

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房產新聞

 

你有聽過第三種住宅區嗎?如果正在考慮買房或開店,了解第三種住宅區的用途和規範就非常重要了!到底什麼是第三種住宅區?它的容積率有多高?這類住宅區限制條件或營業項目有哪些?透過本文,5分鐘一次掌握第三種住宅區可營業的項目,無論是自住或開店都能安心不踩雷!

第三種住宅區是什麼?容積率多少?5分鐘一次快速瞭解住三用途!



第三種住宅區是什麼?

第三種住宅區,通常是指主要用於建築住宅的區域,並允許某些商業和服務性設施的使用。這類住宅區的設計旨在提供中等的居住環境水準,並維持稍高的人口密度與建築密度。

以下也盤點第三種住宅區特點說明,各縣市建蔽率與容積率規範不同,以台北市為例如下:

台北市住宅區劃分 地籍上標示 建蔽率 容積率 說明
第三種
住宅區
住3 45% 225% 為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
第三之一種
住宅區
住3-1 45% 300% 第三種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
第三之二種
住宅區
住3-2 45% 400%

資料來源:臺北市土地使用分區管制自治條例(第八頁)

主要用途
第三種住宅區的主要多做為自住,並用來規劃為一般民眾居住的區域,相較於第一種及第二種住宅區(註)來說,第三種住宅區的商業用途彈性更大,允許較多的商業活動,例如咖啡廳、小型餐廳等,這些商業活動能提高居民生活便利性,因此第三種住宅區的居住密度通常較高。



第三住宅區可作為商業用途嗎?是否有罰鍰?

通常第三種住宅區可以在一定範圍內作為商業用途,規定上本區「可設置各式住宅及一般零售業,禁止工業使用及較具規模之商業使用」但須符合各縣市政府的規範,建議對使用分區有疑慮,可以先到內政部不動產資訊平台-土地使用分區查詢,確認土地分區性質:

以臺北市來說,可以查詢「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準 」,確認第三種住宅區可開業的類別及核准條件,以下也舉一個實際的案例,更幫助你可以更瞭解。

【案例】
如果想在第三種住宅區開一家咖啡館,須符合下列條件才能開業:

● 設置地點應臨接寬度8公尺以上之道路
● 限於營業樓地板面積不超過150平方公尺
● 限於建築物第一層及地下一層使用

注意不同縣市的土地分區細節規定可能有所差異,但基本核心概念大同小異,建議前往各縣市的都市發展局網站查詢相關規定,以獲取更多詳細資訊。

違反使用分區罰鍰
當若違反土地使用分區,都市發展局有權依照「都市計畫法第79條」處以罰鍰新臺幣6萬元以上30萬元以下、斷水斷電、或勒令停業等措施。

相較於第一種、第二種住宅區(*)來說,第三種住宅區的允許的商業活動更多,因此生活機能也相對更好,適合購屋族選擇置產的優先首選區域;如果想在此區域開店,就必須特別留意須符合各縣市政府的土地使用分區規定,避免落入選定店址後卻因法規而無法營業的窘境,建議多做功課或諮詢當地的專業房仲顧問,買房、開店都能順利完成不卡關。



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*註:
1. 第一種住宅區:為維護最高之實質居住環境水準,專供建築獨立或雙併住宅為主,維持最低之人口密度與建築密度,並防止非住宅使用而劃定之住宅區。
2. 第二種住宅區:為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

※ 本文參考資料來源為「臺北市法規查詢系統」、「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」、「全國法規資料庫」等,內容如有異動以官方最新公告為準。


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