【懶人包】房地合一稅2.0是什麼?新舊制、試算、申報重點一次看

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房產新聞

 

什麼是「房地合一稅」?


你知道什麼是「房地合一稅」嗎?所謂的房地合一稅,為2016年上路的房地交易新稅制之一,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,有出售房地才須進行申報,有獲利得進一步繳稅,只要於2016年後取得之房地,出售時均得適用本稅制規定。總括來說房地合一稅與房地交易舊制差異最大一點為需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,搭配自有規定的適用稅率,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。



但自住一族不用擔心受影響,仍可適用 重購退稅自住減免 兩大優惠:


1、重購退稅:民眾只要個人買賣自住房地產,滿足下述條件,無論是先購後售,或是先售後購,皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠


  • - 包括出售前一年未做營業或出租
  • - 個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住
  • - 只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在 2 年以內。
  • - 五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項,即可採先繳後退機制

2、自住減免:本項優惠意指個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋,且未提供出租或營業使用,即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10%所得稅率,但須留意優惠為六年內限用一次。


房地合一稅怎麼計算? 申報時間&準備文件一次看!


1、計算說明:
因為房地合一稅 是在 2016 年後才正式施行,因此在 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。


2、申報時間:
房地合一稅申報時間點包含:


  • - 一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
  • - 使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
  • - 預售屋交易:預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報
  • - 股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

3、申報文件:
申報準備的文件為包含:


  • - 申報書
  • - 買賣交易契約書影本
  • - 想抵扣的費用證明相關文件

  瞭解更多:買房子要繳哪些稅?房屋稅、契稅、代書稅費用要怎麼計算?

房地合一2.0版(新版) v.s 1.0(舊版)差異比一比!


房地合一新舊版四點大不同:


  • - 拉長「短期交易」重稅期:從舊版的原持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
  • 將預售屋納入課徵對象:持有5年內出售都得適用重稅,以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下,幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
  • - 提高境內企業稅率:由原本舊版規定出售房地稅率一律課20%,今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
  • - 補足舊版避稅漏洞:新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅,藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

房地合一稅新版六大修法重點彙整:
項目 重點說明
1.短期套利者課重稅 延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間

◾ 境內居住者
適用稅率 修法持有期間 修法持有期間
45% 1年以內 2年以內
35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年
20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年
15% 超過10年 超過10年

◾非境內居住者
適用稅率 修法持有期間 修法持有期間
45% 1年以內 2年以內
35% 超過1年 超過2年
2.法人比照個人課稅 營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%),防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅
3.擴大房地合一的課稅範圍 增列兩項課稅標的,防止透過移轉型態來避稅

  • 交易預售屋及其坐落基地
  • 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
4.土地漲價總數額增設減除上限 防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
課稅基礎=房地收入成本費用土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值
5.五種交易不受影響 維持稅率20%
- 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
- 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
- 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
- 營利事業興建房屋完成後第一次移轉

維持稅率10%
- 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
6.適用日期 (110)年7月1日起開始適用:
110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地,就要適用房地合一稅2.0的規定。

※資料來源:財政部國稅局


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