【2023都市更新】房屋都更條件為何?都市更新v.s危老重建的差異比較

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房產新聞

 

你知道什麼是「都市更新」嗎?房屋的都更條件又為何呢?這一篇2023都市更新的文章,就也來告訴你,你的房屋是適合都市更新?還是危老重建?如何知道我家是否符合?房屋重建的條件有哪些?又該怎麼選?這些無限問號,文內不僅幫助你釐清楚,並且分享判斷房屋適合都市更新還是危老重建喔!



什麼是「都市更新」?


所謂的「都市更新」,指的就是為了促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀,增進公共利益;可以說是一種廣泛的社會與經濟意義,都市再度重生的概念。(都更條例第1條) 都市更新條例第3條規定則載明:「指依本條例所定程序,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。」


房屋都市更新的3個條件、做法:


都市更新3條件

【條件1】基地範圍必須要在「都市計畫範圍內」。原則上住宅區、商業區多屬,保護區、農業區則否。
【條件2】基地面積要夠大(1000平方公尺以上)。
【條件3】基地內的建物是否符合「自行劃定更新單元評定基準」。只要是想自行申請成為「更新單元」,就要進行指標符合確認。


都市更新3做法

依據都更條例第3、4條,有重建、整建及維護3種方式:
【重建】指拆除更新單元內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。
【整建】指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
【維護】指加強更新單元內土地使用及建築管理,改進公共設施,以保持其良好狀況。


都市更新v.s危老重建的差異比較,推薦一次看!


一張表教你明白其中差異性,弄懂適合哪一種:
差異 都市更新
(配合政府改善居住環境等政策的重建)
危老重建
(危險老舊及臨危建築物的重建)
適用對象 1.位於經劃定或變更應實施都市更新的地區。
2.位於都市更新所定的更新單元。
3.捷運周邊等
1.首先確定房子符合:都市計畫範圍內的合法建築,不是歷史古蹟價值的建築物。
2.再擇一符合:
-主管機關通知要拆、結構安全性能評估未達標準或評估有危險。(如海砂屋)
-三十年以上的老屋,結構安全性能評估未達標準,改善不具效益或沒有電梯。
同意門檻 1.多數決,2/3所有權人同意就能申請,針對不願意的住戶進行協調。
2.如果是事業計畫,則分為:
• 迅行劃定:人及面積皆>½
• 一般及優先劃定的更新地區:人及面積皆>¾
• 不是都更地區內的自行劃定更新單元:人及面積皆>4/5
只要所有權人全數同意。
面積限制 有最小限制,至少要300坪(面積1000平方公尺以上) 1. 沒有面積限制,任何大小都可以申請。
2. 可以合併鄰接土地一起申請更新。
3. 如果基地面積越大,可以獲到的容積獎勵越高,但小併大沒有。
建築容積獎勵的上限 上限為1.5倍法定容積。 最高可達1.3倍的基準容積或該建築基地1.15倍的原建築容積。
程序流程 經事業計畫、權利變換計畫的申請、審議,期間舉辦公聽會、聽證會、說明會等。 流程1:獲得所有權住戶同意後,擬定重建計畫提出申請。
流程2:地方主管機關受理申請核准重建計畫,並於30日內完成審核。
流程3:申請核准後,依建築法令規定於180日內申請建築執照。
稅賦減免 房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅 房屋稅、地價稅
審核時間 平均以「年」計算 平均約3-6個月
建屋分配 協議合建或權利變換 與合建之建方協議


如何判斷房屋適合都市更?還是危老重建?


透過上面都更與危老重建的差異,你可以知道哪種方式適合自己的房子,這裡再加碼分享2關鍵小技巧幫助判斷:

關鍵1:基地規模

危老重建,無需面積限制。但都更重建,對於面積有一定標準,因此小面積會受更多質疑;因為都市更新是基於創造多數人的利益而設定的政策,所以,如果是不在公劃都更地區內的小型基地,較不建議申請。


關鍵2:所有權人數

雖危老重建必須獲得所有權人的全數同意, 但若人數不是太多,難度相對低,會建議先申請危老重建。因為危老重建的程序時程較都更易行,原則上所有權人可以較快住進舒適的房屋。反之,最終無法全數同意,而且建築本身也符合都市更新的規定,自然彈性轉換申請都更。



最後無論是都市更新或危老重建,建議都將相關資料資料準備要充足,也利用多方途徑諮詢,政府主管機關或合法房仲業者等;如此,在評估自己的房子時,才能盡量準確釐清自己的條件與期待,並且降低與建方的法律糾紛風險。


說明:本文參考資訊來源為中華民國部法務部之全國法規資料庫專區《違章建築處理辦法》、《建築法》、《台北市政府都市發展局》、《台北市建築管理工程處》等,如有差異以官方最新公布資訊為準。


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