豪宅稅是什麼？如何計算？豪宅稅定義、門檻及計算公式一次看懂！

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你知道豪宅稅是什麼嗎？又要計算呢？這裡就也來告訴你豪宅稅定義、門檻及計算公式的喔！豪宅比一般的房屋住宅稅相比，有不同的計算方法及計算公式喔！對於有如此身價的高級住宅，那要繳多少稅呀？! 最常和豪宅連結一起的豪宅稅是什麼？又該如何計算？這些豪宅市場稅負的門檻與知識，文內也跟著小編一探究竟。

所謂的「豪宅稅」，就是指對高級住宅合理加碼多收一些的房屋稅，所以豪宅稅是加價的「房屋稅」，不是新的稅目。而所謂豪宅，只是俗稱，法規稱為高級住宅。

豪宅稅主要源自於台北市推動租稅改革，發現高級住宅比鄰近一般房屋房價貴很多，可是卻和一般房屋課稅的評價標準相同，變成收的房屋稅差不多，顯然高級住宅繳稅明顯偏低。為了要讓租稅負擔合理化，能更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力，同時防範高所得者，透過購置高級住宅規避遺產稅及贈與稅，希望使課稅能更公平正義合理的作法。

豪宅稅的定義

由於「豪宅稅」通常不是正式法定稅目名稱，而是對「高價住宅相關稅負」的一種統稱。也是指高級住宅在持有期間被加重課徵的房屋稅；房屋稅本身仍是依「房屋課稅現值 × 稅率」計算，只是高級住宅因房屋現值評定較高，稅額通常也會比較高。

實務上，豪宅稅通常有兩種情況：
第一種是：持有中的高級住宅房屋稅。也就是房子若被地方政府認定為高級住宅或高價住宅，因評定標準、路段率或地方稅率設計不同，房屋稅負會比一般住宅高。房屋現值與各縣市徵收率，都是由地方制度與不動產評價機制決定，目前不是全國都同一個標準。

第二種是：出售高價住宅時的稅負。這時候很多人也會把它叫豪宅稅，但嚴格來說，現在主要是看房地合一稅制度、持有期間、是否符合自住優惠等條件，不是單純因為「豪宅」兩個字就另外多一種稅。

高級住宅認定3條件：

依據台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定，符合下列3條件即認定為高級住宅：
條件1：房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，包含了鋼筋混泥土、鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土這三種類型。
條件2：用途為住宅。
條件3：經按戶認定房地總價在6,000萬元以上（含車位）。

高級住宅認定8+3指標：

1. 依台北市不動產評價委員會審議通過的認定指標，有8項：
• 獨棟建築
• 外觀豪華
• 地段絕佳
• 景觀甚好
• 每層少戶
• 戶戶車位
• 保全嚴謹
• 管理周全

2. 另綜合參考社會各界及專家意見後，增訂3項：
• 每戶總價6,000萬元以上。
• 針對上述房地總價，每戶建物所有權登記面積(不含停車位)：
- 80坪以下者，應計入2個停車位價格；
- 超過80坪，在160坪以下者，應計入3個停車位價格；
- 超過160坪者，應計入4個停車位價格；每戶停車位數量未達上開規定者，全數計入；
超過上開規定者，應由納稅義務人向稅捐機關申請擇定，超過部分，自申請日當期課稅年度起不予計入。
• 每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入。

※補充說明：因為按戶認定參考認定指標，可能會有解釋爭議。所以如果納稅義務人不服被認定為高級住宅的話，收到房屋稅繳款書(或契稅繳款書)後，就按稅捐稽徵法第35條規定，於繳納期間屆滿翌日起算30日內，申請復查。

資料來源：臺北市稅捐稽徵處財產稅科

財政部豪宅重新認定，調整舊制課稅房屋豪宅門檻標準

財政部於2025年2月19日發布，宣布三大措施：調高設算所得額標準1到5個百分點、豪宅獲利率自17％調高到20％，並新納低總價、高單價的小豪宅入列。也就是在過去舊制房屋豪宅定義為總成交金額外，新增了以每坪單價，但不含車位的所有權登記總坪數來做計算

新舊制房屋豪宅認定標，增加了每坪單價的定義

各縣市區域	2023年		2024年
各縣市區域	總成交金額	每坪單價	總成交金額(含車位)	每坪單價(不含車位)
台北市	6,000	無規範	6,000	120
新北市	4,000		4,000	75
桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄	3,000		3,000	50
其他地區	2,000		2,200	35

資料引用來源：財政部-1142 個人出售房屋之財產交易所得計算規定為何？

豪宅稅調整了稅務認定基準，不僅下修總價門檻，更全面增設了「單坪價格」認定，讓豪宅定義更嚴格、更全面。

豪宅稅調整了稅務認定基準，不僅下修總價門檻，更全面增設了「單坪價格」認定，讓豪宅定義更嚴格、更全面。

豪宅稅的４個條件：

房屋稅的基底是評定現值，評定現值的高低就取決於「折舊率」、「面積」、「房屋構造標準單價」、「地段率」四個部份。豪宅稅的稅基就是以房屋稅為底另加條件：

條件1：房屋構造標準單價
條件2：地段率
條件3：總價8千萬以上
條件4：單價1百萬以上

如何計算豪宅稅？

既然豪宅稅是加價的房屋稅，所以是以房屋稅為基底，計算公式如下：

房屋稅額＝房屋現值(註1)×稅率
豪宅稅額＝加價房屋現值×稅率 (房屋現值計算說明如下表)

民國90年7月1日前 (以路段差異提高房屋現值)	房屋現值=房屋標準單價x(1+各縣市公布的路段率)
民國90年7月1日起 (以固定比率提高房屋現值)	房屋現值=房屋標準單價x(1+120%)

※稅額試算參考：財政部房屋稅的稅率與計算
(註1) 房屋現值＝標準單價(註2)×（1－折舊年數×折舊率）×房屋街路等級調整率×房屋面積
(註2) 標準單價＝房屋構造標準單價×分層分攤率

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豪宅稅＆路段率該如何計算？

由豪宅稅計算方式，可以知道，如果是以該棟房屋的標準單價按所處街路之路段率計算，那麼路段率調升，房屋稅也會因路段率調升而增加。也就是說，提高房屋評定現值，房屋稅增加的倍數將視其所處街路之路段率不同而異。

舉例：房屋所處路段率200％，房屋標準單價每平方公尺1萬元：

差異	路段率	房屋標準單價
一般房屋稅	X	10,000
高級住宅(豪宅)稅	200%	【10,000×(1+200％)】=30,000
小結：依路段率為加價倍數調整後房屋標準單價增加為每平方公尺3萬元，因標準單價提高2倍，高級住宅之房屋稅將增加2倍，變成原來的3倍；最終稅的計算即有所不同。

豪宅稅 5 個注意事項 QA

豪宅稅最容易讓人混淆的地方，在於因為它不是單一稅目，可能同時牽涉到高級住宅房屋稅與舊制高價房屋出售所得課稅。所以，要真正看懂豪宅稅，最重要的不是只看房價高不高，而是要先分清楚持有或出售、舊制或新制、房屋所在地縣市、是否自住等等。把這些條件逐一釐清，才不容易在報稅或持有成本上衍生出稅率認知上的差異。

Q1：豪宅稅是什麼？是正式的稅目嗎？
A1：嚴格來說，豪宅稅不是正式法定稅目名稱。常說的豪宅稅，實際上是「高級住宅加價課徵房屋稅」，也就是透過調高高級住宅的房屋評定現值，讓每年房屋稅額增加；它不是新開徵一個叫「豪宅稅」的稅。

另一方面，若是出售105年1月1日以前取得的舊制房屋，且達到高價房屋門檻，又無法提出原始取得成本，則可能適用財政部的高價房屋設算所得規定，這也是常被一起稱作豪宅稅的原因。

法規引用來源：台北市政府-豪宅課稅QA問答、個人出售105年1月1日以前取得之房屋財產交易所得(舊制)Q＆A

Q2：豪宅稅怎麼算？從房屋稅的基本計算方式來看
A2：以房屋持有期間的豪宅稅，計算還是從房屋稅公式。房屋稅基本公式為：

應納稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率

而房屋課稅現值又是由：核定單價、面積、折舊率、折舊年數、街路等級調整率（路段率）等因素組成。也就是說，豪宅稅不是只單看成交總價，而是看各縣市地方稅捐機關怎麼評定這間房子的房屋現值。

若以台北市高級住宅為例：高級住宅與一般房屋最大的差異，在於房屋構造標準單價會按房屋所在地的路段率加成核計，因此房屋現值與房屋稅額都會被拉高。台北市舉例指出，在相同條件下，若房屋被認定為高級住宅，全年房屋稅額可能會提高到原本的3倍。

Q3：新舊差異是什麼？舊制和新制怎麼分？
A3：若從出售房屋的角度來看，最大差異在於取得時間。財政部指出，105年1月1日以後取得的房地，原則上適用房地合一稅新制，應依實際成交價格計算房地交易所得課稅；但如果出售的是105年1月1 日以前取得的舊制房屋，則仍按舊制辦理，併入綜合所得總額課稅。

如果是舊制房屋，而且又屬高價房屋，財政部114年度規定指出，當房地總成交金額或每坪單價達一定門檻，且無法證明原始取得成本時，會以實際房地總成交金額按比例切分出房屋收入，再以該收入的20%計算出售房屋所得額。

法規引用來源：財政部-114年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

房地合一稅自105年（2016年）起實施新制，將房屋與土地視為一體課稅，與舊制僅就房屋部分課稅（土地免稅）模式截然不同。

房地合一稅自105年（2016年）起實施新制，將房屋與土地視為一體課稅，與舊制僅就房屋部分課稅（土地免稅）模式截然不同。

Q4：各縣市都一樣嗎？縣市差異要怎麼看？
A4：不一樣。
房屋現值是由各直轄市、縣（市）的不動產評價委員會評定，而各縣市房屋稅徵收稅率也要到各地方稅捐機關網站查詢。也就是說，不論是高級住宅認定標準、房屋標準單價、路段率，或房屋稅2.0的地方徵收率，都可能有依縣市地方有所差異。

以台北市為例：房屋為鋼筋混凝土以上構造、用途為住宅，且按戶認定房地總價在6,000萬元以上，並符合建物所有權登記總面積80坪以上或每坪單價100萬元以上等條件，再參考外觀、地段、景觀、保全、管理等特徵，才會被認定為高級住宅。所以，豪宅稅不是全台一致，而是會受到地方認定標準而有所差異化。

法規引用來源：財政部稅務入口網-房屋稅的稅率與計算、台北市高級住宅認定標準

「房屋評定現值」是政府計算房屋稅與契稅的基準，由各縣市地方稅稽徵機關依據房屋構造、折舊率與路段率個別評定，並非單一行政區有一個固定的價格。

法規引用來源：財政部主管法規系統-「房屋評定現值」一百十四年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

Q5：如何判斷會不會被課到豪宅稅？
A5：如果要先做初步判斷，建議先看以下5件事：

1. 先看你是在「持有」還是「出售房屋」
持有看的是在於：房屋稅與高級住宅認定；出售看的是：新舊制與高價房屋門檻。

2. 房屋取得時間
105年1月1日前後，會直接影響你是走舊制還是房地合一新制。

3. 房屋所在地縣市
各縣市評定標準、路段率、房屋稅徵收率可能都不同。

4. 房屋總價、單價與面積
例如，台北市高級住宅認定，就會看總價、坪數與單價等門檻。

5. 是否自住與戶籍條件
房屋稅2.0下，自住與非自住的稅率差很多；自住住家用房屋全國3戶內稅率為1.2%，符合單一自住且現值在一定金額以下者可降到1.0%，其他非自住住家用則是2%到4.8%。