【懶人包】囤房稅2.0是什麼？3分鐘看囤房稅試算、稅率及地方稅！

囤房稅2.0來了！你知道囤房稅是什麼嗎？如何知道囤房稅，要繳多少錢？這裡就帶你一次看囤房稅試算、房屋差別稅率及地方稅！台灣許多年輕人買不起房，而房屋持有成本過低就被視為高房價的元凶之一。而近年常被提及的打房政策。去年全台有7縣市通過《房屋稅徵收自治條例》修正草案，加重囤房稅率。日前行政院通過財政部「房屋稅差別稅率2.0方案」，把原先囤房稅以縣市各別歸戶，改為全國總歸戶，於2024/7/1正式實施、2025年開始課稅。以下文章就也帶您更瞭解囤房稅2.0政策，讓你更瞭解目前囤房稅2.0的喔！

「囤房稅」是什麼？

「囤房稅」源自於財政部頒布的《房屋稅條例》，第五條中住家用房屋，將自住房屋與非自住房屋訂定差別稅率，針對非自住房屋數量上課徵較高累進稅率。期望透過稅率差距，降低單人持有多屋情形，抑制投資客房產炒作，保障自住權益。

何謂差別稅率？

所謂的「差別稅率」它只是依納稅人身分或課稅標的用途不同，而採用高低不一的稅率。也就是說，同一人名下的房屋若區分為自住與非自住，就會對應到不同的稅率水準。

何謂累進稅率？

所謂「累進稅率」是以持有房屋的數量當作計稅基礎；持有房子愈多，適用的稅率級距愈高、繳的稅也就比少屋者多。換言之，持有愈多、稅負愈重，這種作法才更接近真正的「囤房稅」用意。

【法規修正】

根據《房屋稅條例》第5條第1項訂定，住家用房屋稅依房屋現值按下列稅率課徵：

修法前稅制
◆ 供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值1.2%
◆ 其他供住家用者(非自住)，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過3.6%
◆ 各地方政府得視所有權人持有房屋戶數「可」訂定差別稅率

修正後新制2.0

◆ 自住(全國單一自住，排除房屋現值超過一定金額之房屋)，稅率調整至1%
◆ 非自住稅率(囤房稅)，稅率下限調整至2%，上限調高為4.8%
◆ 仍由各縣市政府「必須」訂定差別稅率
◆ 由縣市歸戶，改為全國歸戶（不同縣市只要合計超過三戶都將被課予囤房稅）

根據「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」規範：

◆ 房屋無出租使用
◆ 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
◆ 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內

※法規引用來源：全國法規資料庫 > 住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準，若有異動以官方公告為準。

簡言之，若個人持有三戶以上住家用房屋，第四戶起屬非自住房屋，(修法前)將被課徵房屋現值1.5%至3.6%之房屋稅，2024/7/1日起修法後法定稅率為2%至4.8%，也就是囤房稅。囤房稅屬地方稅，要繳給地方政府，會依據各地方政府必須訂定的持有非自住房屋數和囤房稅率來徵收。

囤房稅計算公式、試算方式：

囤房稅的計算方式與房屋稅一樣，稅率因各地方政府規範的囤房稅率而異。

計算公式：囤房稅＝房屋課稅現值(*註1)ｘ稅率ｘ課稅月數／12

※註:
1. 房屋課稅現值並非房屋市價，是政府評定的房屋價值，主要作為房屋稅的計算依據，通常比房屋市價低。房屋課稅現值將與面積、屋齡、地段、建材、樓層有關，坪數越大、屋齡越新、地段越優、樓層越高、建材越好的房屋，課稅現值也會越高，要繳的稅金較多。課稅現值每3年會重新評定一次。
2. 以上資料來源為財政部稅務網與各縣市政府官網，若有異動以官方公告為準。

試算範例：（下列該為目前現行新版2.0稅制，修訂稅制將以新制公告為主。） 據在台北市擁有二戶以下非自住房屋每戶按3.2%課徵房屋稅，擁有3戶以上非自住房屋每戶按3.8%課徵房屋稅。以下試算愛德華於台北市擁有2戶非自住房屋，與擁有直轄市與外縣市，總計有7戶非自住房屋需繳納之囤房稅差異(假設持份比例為1)。

如果於 台北市 擁有【1戶】非自住房屋
		課稅現值	舊制稅率	舊制稅額	囤房稅2.0稅率	新制稅額	省下
A戶		400,000	1.2%	4800	1%	4000	800
囤房稅總計
如果於 台北市 擁有【2戶】非自住房屋
		課稅現值	舊制稅率	舊制稅額	囤房稅2.0稅率	新制稅額	增加
A戶		300,000	2.4%	7,200	3.2%	9,600	2,400
B戶		250,000	2.4%	6,000	3.2%	8,000	2,000
囤房稅總計				13,200		17,600	4,400
如果於 全台 擁有【7戶】非自住房屋
		課稅現值	舊制稅率	舊制稅額	囤房稅2.0稅率	新制稅額	增加
*直轄	A戶	300,000	3.6%	10,800	3.8%	11,400	600
*非直轄	B戶	250,000	2.4%	6,000	3.2%	8,000	2,000
直轄	C戶	150,000	3.6%	5,400	3.8%	5,700	300
非直轄	D戶	400,000	2.4%	9,600	3.2%	12,800	3,200
直轄	E戶	350,000	3.6%	12,600	3.8%	13,300	700
非直轄	F戶	280,000	2.4%	6,720	3.2%	8,960	2,240
直轄	G戶	200,000	3.6%	7,200	3.8%	7,600	400
	囤房稅總計			58,320		67,760	9,440

*註：直轄市包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市；非直轄市包括基隆、新竹縣市、苗栗、彰化、南投、雲林、嘉義縣市、屏東、宜蘭、花蓮、台東、澎湖、金門、連江。

舊有稅制：
假如愛德華在台北擁有2戶非自住房屋，需繳納$13,200囤房稅，而7戶非自住房屋，則需繳納$58,320囤房稅，稅額多了4倍多。

囤房稅2.0新稅制：
假如愛德華在台北擁有2戶非自住房屋，需繳納$17,600囤房稅，但7戶非自用住宅繳納$67,760，擁有7戶新舊制漲幅達到16.2%

囤房稅的差別稅率2.0 v.s累進稅率：

依據《房屋稅條例》，囤房稅在稅率上有差別稅率與累進稅率之分：

1. 差別稅率2.0：
財政部今年提出的「房屋稅差別稅率2.0方案」，將囤房稅不但把非自住住宅稅率一舉調高為2.0％至4.8％，還將「縣巿歸戶」改為「全國歸戶」。原本在各縣巿持有3戶內，可適用較低的自住住宅稅率，未來採全國歸戶後，在部分縣巿各擁有2、3戶的置產客、多屋族一併列入計算總計戶，在新制通過後，將會面臨持有成本大增。

目前第4戶起將視為「非自住」稅率介於3.2％至4.8％，由地方政府必須訂定差別稅率。目前台北市、宜蘭縣、連江縣、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市及屏東縣10縣市已開徵囤房稅。

2. 累進稅率：（該為目前現行稅制，各縣市新制須等各縣市修法後公告為主。）
指非自住房稅率會隨著房屋數增加而提高。各地方政府可視所有權人持有房屋戶數訂定2%至4.8%之稅率，擁有的房屋越多，稅率越高，也越符合囤房稅之精神。

全國各縣市囤房稅2.0稅率實施情形：

依據《房屋稅條例》，囤房稅在稅率上有差別稅率與累進稅率之分。

以下整理目前，財政部規定：「出租或繼承共有的住家用房屋」採用全國22縣市一致的稅率標準；至於「一般非自住住家」，則區分為直轄市與非直轄市兩大組，並依名下房屋戶數設計四級累進稅率。各組別的適用稅率，可參照下方所列級距標準。

累進稅制縣市	申報租金達稅法標準/ 繼承取得的共有房屋 (稅率1.5%~2.4%)		其餘住家用房屋 (非自住/非出租/非繼承) (稅率2.6%~4.8%)
	戶數	稅率	戶數	稅率
直轄市	4戶以內	1.5%	2戶以內	3.2%
	5-6戶	2.0%	3-4戶	3.8%
	7戶以上	2.4%	5-6戶	4.2%
			7戶以上	4.8%
非直轄市	4戶以內	1.5%	1戶	2.6%
	5-6戶	2.0%	2-4戶	3.2%
	7戶以上	2.4%	5-6戶	3.8%
			7戶以上	4.8%

「建商餘屋」若在取得使用執照後 1 年內賣完，適用房屋稅率 2%；一旦超過 1 年仍未售出，稅率即調高至 2.4%～4.8% 的區間。

建商餘屋課稅標準
持有時間	稅率
1年以內	2.0%
超過1年，2年內	2.4%
超過2年，4年內	3.6%
超過4年，5年內	4.2%
超過5年	4.8%

※稅率規範整理資料引用來源，為民國113年4月1日財政部公告：全國單一自住房屋現值一定金額基準與房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級距稅率基準，若有異動以官方公告為準。

囤房稅 2.0 常見問題 FAQ

Q1：囤房稅 2.0 是什麼？
A1：囤房稅 2.0 是房屋稅 2.0 新制，已自 2024 年 7 月 1 日上路，並從 2025 年 5 月開始按新制開徵。
重點包括非自住房屋改採「全國歸戶」、按全國持有戶數「全數累進」課稅，非自住房屋法定稅率提高為 2% 至 4.8%。

TIPS：簡單來說，過去可能在不同縣市各持有幾戶、分開計算後稅負還不算太重；但囤房稅 2.0 上路後，會把你全國的非自住房屋合併計算，因此多屋族的稅負更容易往上跳。

Q2：囤房稅 2.0 怎麼算？名下幾戶會被加重課稅？
A2：是否被加重課稅，不是只看名下總共有幾戶房子，而是要看其中哪些屬於「非自住住家用房屋」。新制下，非自住房屋會按納稅義務人全國總持有戶數計算，並採全數累進方式課稅，也就是達到某級距後，該級距適用的房屋會整批用較高稅率計算。

TIPS：真正要問的不是「我有幾戶」，而是「這幾戶分別屬於自住、出租、公益出租、繼承共有，還是空屋」。同樣持有多戶房屋的人，因使用情形不同，適用稅率也會差很多。若你名下除了自住房外，還有空置房屋或未有效利用的住家用房屋，就要特別留意囤房稅 2.0 的影響。

Q3：怎樣才算自住房屋？囤房稅 2.0 自住要件有哪些？
A3：自住房屋必須同時符合三個要件：第一，房屋沒有出租或供營業使用；第二，所有人或使用權人本人、配偶或直系親屬實際居住，且要在該屋辦竣戶籍登記；第三，本人、配偶及未成年子女全國合計以 3 戶內為限。若是全國單一自住房屋，且房屋現值在一定金額以下，稅率可降為 1%。

TIPS：這也是很多人最容易忽略的地方。以前很多人以為只要實際自住就好，但現在如果沒有完成戶籍登記，就可能無法適用自住稅率。財政部也特別提醒，自住房屋在新制下是否能維持 1.2% 或適用單一自住 1% 稅率，戶籍登記是重要條件之一。

Q4：房子出租後，還會被當成囤房課重稅嗎？
A4：不一定。若房屋出租作住家使用，且申報租賃所得達租金標準，可適用較低的 1.5% 至 2.4% 稅率；如果是公益出租人或社會住宅使用，房屋稅率可維持 1.2%。因此，囤房稅 2.0 並不是只要不是自住就一定課到最高稅率。

TIPS：政策並不是單純懲罰多屋，而是希望把空屋釋出到租賃市場。對屋主來說，如果名下有非自住房屋，與其空著被課較高稅率，不如評估合法出租、誠實申報所得，反而有機會適用較低房屋稅率。

Q5：囤房稅 2.0 最常見的誤解是什麼？
A5：最常見的誤解包括三種。第一，以為名下有房就一定算囤房；第二，以為自住只要實際居住即可，忽略了戶籍登記要件；第三，以為低現值房屋一定免稅，但新制對免稅房屋也新增適用限制，例如自然人持有全國住家用房屋超過 3 戶，就不能直接用原本的免稅邏輯看待。

TIPS：最容易搞錯的人，通常是多屋族、原本習慣用舊制思考的自住屋主，以及持有低現值住家用房屋的人。若你名下房屋狀況較複雜，最安全的做法是先確認每一戶的使用性質，再對照地方政府實際適用的房屋稅率與申報規定，避免因誤解制度而多繳稅。

整體來看，囤房稅 2.0 的重點不只是「多屋加稅」，而是透過全國歸戶、全數累進、自住減稅、出租減稅等方式，重新區分房屋是拿來居住、出租，還是長期閒置。對自住族來說，最重要的是確認是否符合戶籍登記與自住要件；對多屋族來說，則要特別注意全國持有戶數與各房屋使用情形，避免誤踩高稅率級距。

囤房稅是否能有效打房，抑制房價飆升？各界持不同看法與意見。影響房價攀升因素繁多又複雜，徵收囤房稅僅是其中一帖藥，最後仍有賴多管齊下之政策，實現居住正義。

主題熱門延伸：囤房稅2.0通過！全國歸戶、稅率4.8%，這2類人最受影響

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