住辦混合大樓合法嗎？商業住宅能當一般住宅嗎？5分鐘看優缺點！

對購屋族來說，會遇到不知道是要選擇純住宅社區大樓，還是選擇住辦混合大樓好呢？台灣的住辦混合大樓合法嗎？商業住宅又可以當作一般住宅嗎？這次也透過5分鐘，來一次告訴你住辦混合大樓的優、缺點喔！讓購屋族們能輕鬆掌握選擇適合的房屋類型喔！

「住辦混合大樓」合法嗎？

大多數購屋族買房時常看到房屋謄本上的「土地使用分區」和「建物用途」資訊，其中的「建物用途」就是定義了房屋限定可做哪些用途使用。

住辦混合大樓定義：

■　一樓商家型：為一樓有店面商家，樓上是住家，對大樓住戶可以增加生活機能的便利性。
■　商辦混合型：大樓表面看起來是商辦，事實上是住家、商辦混合在同一棟大樓裡，也稱為住辦混合。

住辦混合大樓的合法性：

■　政府對商業地的土地使用分區，有較大彈性空間，在《都市計畫法》裡規範一般商業區可有一定比例住宅。
■　本類型產品在規劃上由於不會設置瓦斯管線，並且多採以毛胚交屋，假如入手後未來規劃為住家使用，有出現隔間、蓋廁所等二次施工情形即違反《都市計劃法》規定，將面臨遭主管單位連續開罰6~30萬元直到改善的檢舉風險。

商業型住宅可以當一般住宅嗎？

可以，商業住宅可以作為一般住宅，但是，建議住宅用民眾購買住商混合大樓前，務必也先查閱謄本，謄本上登記用途應為「住商」或「住宅」，假如登記用途為「一般事務所」、或「辦公室」不僅無法作為一般住宅使用外，也不能申請自用住宅稅率等優惠。

商業住宅 v.s 一般住宅的優缺點：

項目	商業住宅	一般純住宅
優點	◆ 房價較便宜，通常比周邊住宅便宜約1~2成。 ◆ 通常位於交通便利的商業中心蛋黃區。 ◆ 周邊擁有完善的生活機能。	◆ 純住宅大樓的房價往往比周邊住宅高約1~2成，房價較高也好轉手。 ◆ 零店面住宅私密性較佳，出入人員單純安全性高。
缺點	◆ 出入大樓的人也較為複雜，加上因為餐廳或公司商家，作息時間與一般住家不同，大樓安全管理上也較為不易。 （建議檢視大樓是否有獨立進出口規劃、電梯分梯管制較安全） ◆ 因為商業住宅的公司店家多、人潮也多，因此大樓的公用水電用量也會較一般純住宅多，導致公設耗損較快，增加較多管理費支付成本。 ◆ 商業住宅由於設有辦公室，基於安全考量，大多不會配置天然瓦斯管線，建議自住型買家在購屋前一定要先確認好。 ◆ 銀行認定本類型大樓屬於營業用，影響放款成數會較低，自備款有限的購屋族來說要多方考量。	◆ 一般純住宅大樓因為沒有店面商家，所以若是需要生活用品或用餐，就必需到附近商店餐廳， 生活機能表現就稍微差一些。 ◆ 假如住家大樓位於人口較稀疏的住宅區，由於缺乏店家的營業招牌燈光照明，對工作晚歸居民或女性孩童等族群較容易產生安全疑慮。 （建議檢視社區有沒有完善的保全管理系統） ◆ 大多的純住宅大樓1樓都會規劃為社區公共設施，常見公設項目包含有閱覽室、健身房、游泳池、圖書館，公設比會因此提高較多。

一般來說，住辦混合大樓雖然擁有便利交通、豐富生活機能的優點，對大多數人來說是十分嚮往跟需要的，但是住商混合的社區大樓也相對容易出現安全疑慮、噪音髒亂等管理不足的問題。因此建議購屋族如果考慮住辦混合大樓，可以多檢視管委會管理運作、環境整潔維護兩大層面，另外還要了解謄本上的使用用途，才能安心入住您的舒適好屋！

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