不動產說明書是什麼？怎麼看？一次看懂範例、法規及記載事項！

購屋過程中，房仲經常會提供「不動產說明書」，但你知道不動產說明書是什麼嗎？又要怎麼看？如果你不瞭解，推薦就也來一次看懂相關的法規、記載事項及範例喔！簡單來說，不動產說明書是為了能讓買方，更能掌握房屋完整資訊的重要文件之一。這篇文章就也幫助購屋族，快速理解建立基本觀念，一次學起來不動產說明書重點，避免未來購屋產生買賣風險與糾紛！

「不動產說明書」是什麼？

在買房的過程中，不動產說明書可以說是扮演了相當重要的角色，不動產說明書可以協助不動產的產權調查，它就像是一張房屋的履歷表，以下也分享常見的三大用途，讓你一次瞭解不動產說明書的作用！

• 釐清狀況避免糾紛：
不動產說明書須詳實記載房屋的產權及登記資訊，以及使用現況、周邊環境及交易條件等相關資訊，可幫助參與交易的買方、賣方與房仲三方的相關權利義務之釐清與確認，減少後續糾紛。

• 可視為房屋白皮書：
有鑒於不動產交易的金額往往非常龐大，因此不動產說明書交易過程中是重要的參考文件，詳實紀錄房子的底細跟資料。

• 提供買方完整房屋資訊：
不動產說明書包含了交易標的內容、房屋現況等詳細資訊，可幫助買方作為購屋時決策的關鍵根據。

不動產產權說明書的5大查看重點：

成屋產權調查：
■　確認所有權人是否為屋主、確認建物產權注意是否有被限制登記、設定地上權或信託登記等。
■　如果建物有遭限制登記，必須在過戶前排除才能完成移轉程序。
■　如果設定地上權無法塗銷，不僅會影響未來的移轉，還可能限制貸款成數。
■　因此，不管是買方或賣方，都應該仔細確認謄本中的他項權利部分，以免因未注意到相關限制而造成損失。

買賣交易條件：
為了避免日後金錢方面的爭議，交易的價格和付款方式必須詳實列出，讓買賣雙方能清楚地了解彼此應該負擔的部分，讓交易更合理、透明，避免未來不必要糾紛。

標的現況說明：
■　中古屋因為屋齡普遍較高因此要特別留意屋況。
■　在《不動產說明書》中，應特別注意現況確認書。確認項目關於漏水、海砂屋、輻射屋、建築裂縫、增建、是否為凶宅、是否有中繼水箱？位置？與基地台等情況。
■　說明書中也需揭露房屋周邊300公尺範圍內的險惡設施，包含地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、墳墓、加油站、葬儀社等。

確認謄本資訊：
■　在《不動產說明書》中，最重要的資料就是謄本。
■　房仲會根據買方委託協助買方取得最完整的謄本。
■　買方需留意建物的坐落位置及面積（主建物、附屬建物、共用部分）

檢視房屋重要附圖：
■　不動產說明書應檢附地籍圖和建物測量成果圖等重要資訊。
■　地籍圖提供土地的形狀、大小、位置、界址、面積以及都市計劃道路的狀況等重要資訊，需要留意房子是否建在工業用地、道路用地或公共設施用地上。
■　針對中古屋常見增建狀況，買方也可比對建物測量成果圖，並搭配參考房仲說明，掌握增建區塊。

不動產說明書的應記載＆不得記載事項

應記載事項	不得記載事項
◆位置面積 ◆權利歸屬 ◆使用現況 ◆管理規約 ◆法規管制 ◆周邊環境 ◆交易條件 ◆其他	◆不得記載本說明書內容僅供參考。 ◆不得記載繳回不動產說明書。 ◆不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。 ◆預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。 ◆不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。 ◆不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

※ 上表參考資訊來源摘要自中華民國部內政部之主管法規查詢系統《不動產說明書應記載及不得記載事項》為主，相關詳細規範以官方最新公告為準。

看不動產說明書時的3個注意事項

「成屋族」要注意：
購買成屋時，除了注意產權是否有限制情形外，還應留意該房屋是否存在訴訟或糾紛，例如房屋分割、共有、承租人繼承權、地下室合法性等問題，避免未來產生法律糾紛，導致權益受損。

「土地族」要注意：
購買土地時，除了注意是否有開發限制外，還應留意土地是否屬於公共設施用地、水土保持特定區域或是有環境保護限制等情形，以免日後影響建房及使用權益。

「預售屋族」要注意：
購買預售屋時，除了注意建材、付款事項及工程進度外，還應留意環保符合、防震等法令規定，以確保日後住宅安全及居住品質。

不動產說明書常見QA問題

Q1：買房前為什麼一定要看？
A1：不動產說明書，是仲介在成交前要提供給買方，出售的房屋重要揭露文件。它不是買賣契約，而是把房屋或土地的產權、使用情況、現況、法令限制、交易條件等資訊，整理成書面讓買方看懂。

內政部也指出，詳實的不動產說明書有助於提供充分的交易標的資訊，協助當事人作成正確交易決定並順利完成交易程序。

TIPS：專家提醒，從不動產說明書不是可有可無。它和不動產經紀業的揭露義務密切相關，目的就是保障交易安全與資訊透明。內政部近年也持續修正應記載事項，例如自 2026 年 4 月 1 日 起，成屋說明書新增揭露太陽光電設備、建築能效等資訊。

Q2：不動產說明書怎麼看？
A2：實務上，買方最常看到閱讀重點，通常在4個部分：成屋產權調查表、買賣交易條件、標的現況說明書、買賣仲介委託書

1. 成屋產權調查表
這一部分最重要，因為它關係到這間房子的權利有沒有問題。 依法應揭露的重點包括：有沒有他項權利設定，例如地上權、抵押權；有沒有預告登記、查封、假扣押、假處分等限制登記；有沒有分管協議、出租出借、被占用，或供公眾通行的私有道路等情況。

TIPS：內政部不動產說明書應記載及不得記載事項

Q3：依法應記載哪些事項？哪些內容不得記載或不得隱匿？
A3：不動產說明書是有明確的法規依據，而內政部有專門的 「不動產說明書應記載及不得記載事項」 規範。應揭露下列高風險資訊：
• 有無他項權利設定，如地上權、抵押權、典權、不動產役權等
• 有無限制登記，如預告登記、查封、假扣押、假處分、其他禁止處分登記
• 有無依慣例使用的現況
• 有無共有人分管協議或使用管理、分割約定登記
• 有無出租、出借
• 有無被他人無權占用
• 有無供公眾通行的私有道路
• 土地使用分區或使用管制
• 法定建蔽率、法定容積率
• 特定土地是否屬禁限建、重劃、徵收、區段徵收等開發限制範圍
• 農地是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地等。

近年的新增揭露重點還包括：
• 有無設置太陽光電發電設備及其位置
• 有無建築能效標示等相關資訊
• 成屋交屋時部分混凝土氯離子檢測報告名稱調整等。

TIPS：「不得記載」的核心，簡單就是說： 不能寫不實內容、不能故意隱瞞重要事實、不能用容易誤導買方的方式表述。
雖然我們實際看到的說明書內容會依土地、成屋、預售屋而有差異，但凡涉及權利負擔、使用限制、重大屋況或交易條件的資訊，都不應被省略或模糊帶過。這也是法規設計的目的：保障交易人資訊充分。

Q4：簽約前看不動產說明書，要特別注意哪些事項？
A4：看不動產說明書時，建議注意以下事項：

1. 先看有沒有權利負擔或限制登記
像是抵押權、查封、預告登記、假扣押、假處分，這些都直接影響交易安全。如果這一欄沒看懂，可以請仲介人員說清楚，並提供謄本佐證確保交易安全。

2. 確認房屋是不是有人在用
要看房屋目前是否出租、出借，或被他人占用。因為就算房子能過戶，不代表你交屋後就能立刻使用。

3. 檢查土地或房屋有沒有特殊使用限制
例如土地使用分區、建蔽率、容積率、禁限建、農舍限制、私設道路等，這些都會影響未來的使用、改建、增建與價值判斷。

4. 不要只看說明書，也要對照契約與附表
不動產說明書、買賣契約、仲介委託書不是同一份文件。
實務上最容易出問題的，就是說明書寫一套、契約又寫另一套，因此重要條件一定要交叉比對。「成屋不動產說明書」與「不動產委託銷售契約書範本」，兩者在制度上就是不同文件。

TIPS：不動產說明書的目的就是讓承買人充分理解後再做交易決定。如果你對產權、現況、條件有疑問，應要求房仲經紀人逐項解說，而不是只聽一句「這個沒問題」。

Q5：不動產說明書和買賣契約、仲介委託書有什麼差別？
A5：很多買方會把這三份文件混在一起，但其實它們功能完全不同。

1. 不動產說明書
重點在揭露資訊。
它是讓你知道房屋或土地的現況、權利關係、法令限制、交易條件的說明文件。目的在於協助你判斷要不要買。

2. 買賣契約
重點在成立法律關係。
真正約定價金、付款方式、交屋日期、違約責任等，還是要看正式買賣契約。

3. 仲介委託書
重點在仲介和委託人之間的約定。
例如賣方委託仲介出售房屋時，雙方之間的委託價格、委託期間、服務報酬、銷售方式等，會寫在委託銷售契約或仲介委託書中。新北市地政局就把這類文件和不動產說明書分開列示。

TIPS：建議，首先先看不動產說明書，確認標的有無風險。再看買賣契約，確認權利義務有沒有一致。最後核對仲介委託與廣原始告內容，避免出現說法不一的情況

不動產說明書最重要的價值，它的核心作用，就是在簽約前揭露交易標的的產權、現況、條件與風險，讓買方做出正確判斷。

建議擔心房子與實際居住情況不符的購屋族，善用不動產說明書可減少期望落空的風險，仔細掌握不動產說明書中的資訊，可以有效達成安全買屋的實用法寶，從而降低買賣雙方日後產生糾紛的可能性。

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