買中古屋自備款要準備多少錢?中古屋的4大隱藏成本,你知道嗎?

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房產新聞

 

現在越來越多人買房,都會優先考慮購買中古屋,究竟買中古屋自備款需要準備多少錢呢?購屋預算又該怎麼抓比較好?本文就帶你一次掌握中古屋的優勢、隱藏成本以及費用估算喔!讓你可以對於買中古屋一事更有概念,買房前又需要做好那些準備,讓你買房的過程可以更順利喔!

買中古屋自備款要準備多少錢?



買中古屋,有哪些優點?


若你是有規劃要買中古屋的購屋族,在買房前,推薦也先瞭解中古屋的優點,以下就也為你分析出5大中古屋優勢,並看看中古屋是否適合你的喔!

價格較低,入手較容易:相對於新屋或是預售屋,中古屋價格通常較低,這意味著可以用比較低的資金取得物件,晉升有屋族或是開始進行投資。
可看房屋現況:相較預售屋,中古屋可以直接檢查確認是否符合需求,完成簽約後就可以立即入住,減少等待期。
多位於已開發地區,周圍環境易掌握:多數中古屋位於已經開發區域,例如是學校附近或大眾交通便利的區塊,周圍環境況可清楚掌握,且已開發地段的房屋相對保值也可能有更好的增值潛力。
可以精準估算貸款負擔:相對預售屋或新物件,中古屋的價格確定,不會有格局修改裝修的不確定成本,也不會有建商倒閉,建案爛尾的風險。
適當裝修,投資獲利潛力可期:中古屋如果經過適當的翻修,可以提高物件的賣相與價值,提供增值空間,不論是轉售賣出或是出租都可以增加獲利空間。



買中古屋自備款,要準備多少錢?


當你瞭解完中古屋的優點後,若想進軍中古屋市場,需要準備多少自備款?通常買房子的自備款,會與物件的種類有關,預售屋、中古屋或是新成屋,銀行貸款政策各有不同,一般可貸款成數以預售屋為最高。

另外,2023年6月起,央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成且無寬限期,自2023年6月16日起實施。特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。所以,以下參考比例範圍分別(以實際貸款縣市地區、可貸成數、自備款等,以銀行申貸核定為主)。


項目 銀行貸款成數,各縣市會有不同 自備款
1.預售屋 約70%~80% 約20%~30%
2.新成屋 約65%~75% 約25%~35%
3.中古屋 約60%~70% 約30%~40%

*以上貸款與自備款成數僅供參考,央行選擇性信用管制會影響實際貸款成數,包含放款成數的現縮、嚴格審查放款人條件、還款期限縮短…等。貸款成數實際依申貸銀行、單位之核貸方案為準。

因此,雖中古屋具有總房價較便宜的優點,但可貸款成數較低,故建議資金有限但自備款較寬裕者較為合適。

查看更多:中古屋貸款申請、流程



立即貸款試算

若中古屋自備款不足,該怎麼辦?


買房時最關注的當然是房價,若有成功申請到房屋貸款後,就須支付所謂的頭期款,大約是房屋總價的 20%~30%。但是頭期款如果真的差了一點點怎麼辦?以下給您一些建議,可以補足缺口避免遺憾。

方法(一)、現有房屋抵押貸款
申貸人若目前名下另有不動產,可以運用「 本身名下現有的不動產 」申請抵押貸款,但這項貸款會依據該不動產是否有貸款影響核貸與否。對此,針對自然人購置第二屋貸款限制規範措施,會有以下政策規範:

自然人在特定地區:當在台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市購買第二戶時,最高貸款成數只剩 7 成,且無寬限期。
換屋族配套措施:名下已有 1 戶房貸,主張其因有實際換屋需求,擬申辦特定地區第 2 戶購屋貸款的自然人,只要和銀行切結「一年內出售老屋(需完成移轉登記&塗銷第 1 戶抵押權)」,新屋便可排除 7 成貸款成數限制!

資料來源出處中央銀行全球資訊網:自然人特定地區第2戶購屋貸款

方法(二)、保單借款
保單借款 是指將自己所買「保單」已繳的保費部分借出來使用,但借款期間會減損保單原本應該提供的保障功能,因此辦理保單借款前,建議先評估必要性,有急用且短期內能還款再借為宜。

方法(三)、信用貸款
信用貸款是銀行以「個人信用與財力」來審核貸款案件,申請較方便也快速,若有足夠的工作證明還可能有較好的利率條件,是很多人短期補足頭期款的一種方式。

方法(四)、房貸轉貸
亦即將原來的房貸轉貸到其它銀行,新銀行會針對房屋「重新鑑價」,鑑價後會再額外「增貸」給貸款人,藉此補足自備款缺口。但轉貸須審慎評估可能增加其它支出,例如:簽約費、手續費、與原銀行的合約可能衍生的其它費用。



買中古屋的4大潛在隱藏成本


一旦確認成交之後,許多簽約流程與文件需要準備,在此過程中您會發現所有服務都隱藏費用,以中古屋為例,列舉常見的項目如下:

仲介費:若是透過仲介買到房屋,就需要給付仲介服務費。內政部規定仲介服務費為6%,買方這一方需要付的服務費大約是房屋總價的1-2%,賣方則支付3~4%。
代書費:在過戶流程中若委請代書做不動產移轉申請登記、抵押設定等服務,依據服務內容項目,一般費用落在5萬至10萬之間。
政府規費及稅金:可分為買賣一次性的費用,例如:契稅,印花稅;以及每年需要支付的稅金費用,例如:地價稅和房屋稅。
裝潢費:裝潢費不是一定的花費項目,但在中古屋,這筆費用除了美觀更是強化居住安全、修繕補強之用,一般建議預留房價的十分之一進行裝修,較為合理。


經過本文深入淺出介紹,相信能幫助廣大購屋族對中古屋有進一步的認識,充分了解購買中古屋的優點與可能發生的各項費用後,中古屋也可以成為您自住或投資的一個選擇。



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