ESG議題正夯，私法人砸重金買進陽明山；士林山區開發難，大公司入主有玄機

發稿日期：2024.06.24

近期ESG、碳稅等議題，成為各大公司治理的一環，尤其受上市櫃公司關注，住商機構觀察實價登錄發現，士林區溪山段近年來出現2筆大型土地交易，總價高達1~2多億元，且買方都為私法人，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此2筆土地皆為陽明山國家公園計畫土地，較難以開發，今陸續傳出相同開發背景的私法人購入，研判是為環保永續議題做準備。

士林陽明山深山，突現2筆萬坪土地交易

根據實價登錄，士林區溪山段一、二小段近年來共2筆面積破萬坪的土地交易，其中最近期為位於溪山段二小段98地號土地，共約1萬8578.1坪，今年3月以總價1億5360萬元交易，土地單價約8000元；另外，溪山段一小段383地號土地共約2萬9399.8坪，2022年2月以總價2億4297.3萬元成交，換算土地單價約8000元，以上兩筆交易買方都為私法人。

陽明山土地開發難，與山腳價差最高達200倍

住商不動產天母忠誠加盟店店長翁勝吉分析，觀察溪山段近期實價，土地交易較為稀少，由於地處偏遠，且土地分區多為陽明山國家公園計畫土地，使用上較顯困難，除非為土地較狹小交易，否則土地單價則多在1萬元以下，與山腳下例如天母周邊住宅區用地比較，每坪最高可相差200倍左右。

細看此2宗法人交易土地，土地分區都為陽明山國家公園計畫土地，且為管三、管四土地，賴志昶分析，根據目前相關規定，陽明山國家公園計劃土地使用分區大抵分為5類，其中儘管一、管二土地可供興建住宅或公共設施，管三土地僅允許聚落進行環境改造，管四土地則需保持自然環境，管五土地則需以永續環保為前提，由居民自提社區改造細部計畫；整體而言，僅管一、管二土地較具開發效益，其餘土地恐怕較難利用。

賴志昶研判，此次私法人交易土地開發難易度較高，大型企業入手此類地產，除本身資產配置或是節稅需求，研判是為因應近年來ESG議題，提早入主與置產山坡土地，未來進行大規模植樹、造林，有利於淨零排放、國內碳權交易以及環境教育等議題。

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