房仲看「法」-不實廣告責任

一個物件 A，在物件銷售表上是寫邊間獨棟，而且是三角窗。而買方客戶第一次要看屋的時候，因為 房仲業者沒有人力陪同帶看，同時這個物件門鎖損壞、也沒有人居住，買方就自己去看。 買方到了現場，只看到一個門牌是 3 號，他就認為這個 3 號就是邊間的物件 A。後來買受後才發現， 物件 A 其實是 1 號(沒有門牌)，是邊間旁的建築物，並不是獨棟邊間，所以就產生爭議表示要解除契約， 並向消保官申訴。

房仲業者對這個案件的回應是:
第一部分，因為是買方自己看屋，而且買方第二次要看屋的時候，店裡面有要去陪同他去帶看。只是 當時買方電話自稱他在標地物前面，所以不需要店再派人去協同帶看，所以第二次還是由買方自己去 看。
第二部分，業者認為，因為買方家裡後來反對他購買這個標地物，所以買方是藉故解約。
第三部分，業者表示，這個標地物的物件資料表上面是寫邊間獨棟三角窗，其實應該是邊間獨棟，且 是三角窗「旁」。漏了一個「旁」這個字，所以業者說明說這是誤寫造成的。


這個案件，我們從法律的層面上面，可以從三個角度來看：

第一個部分，行政責任上面，經紀業管理條例第二十一條規定，經紀業要與賣方簽訂委託契約書後才 能廣告銷售，而且廣告銷售的內容要與事實相符，如果今天這個案件是三角窗「旁」，並不是三角窗 的話。那我們在廣告上標示這個是邊間獨棟三角窗，顯然是違法的不實廣告的規定，所以依照行政罰 六到三十萬。

第二部分是民事責任。有些人可能會有疑問，因為買方自己要求說不需帶看，他自己拋棄這個權益， 這樣是否對買方沒有任何法律責任。 其實不然，因為經紀人員是受有報酬執行經紀業務的，所以負的責任是要盡到善良管理人的作業義務。 如果是要盡到善良管理人的作業義務。這個標地物又在廣告上面顯示三角窗。我們知道他其實是三角 窗「旁」並，那就更應該現場帶看，指明這個標的物，讓買方知道他確切是買甚麼標的物。 以免造成今天買方去看又沒有人陪同，房仲業者又說廣告但是寫錯，那當然民事責任還是會存在。

第三個是刑事責任。因為這樣的漏寫到底是漏寫、誤寫還是故意不寫，如果是被法院認定故意不寫， 造成買賣雙方事後的損害的話，也有可能構成背信的刑事責任。

所以這個案件看起來，民事、刑事、行政三種責任可能都很難完全避掉，提出來讓大家了解，給予一 些建議，讓大家怎麼去做一些後續的應對。 第一個部分製作產調、製作廣告一定要跟事實相符，符合法律規定，絕對不會錯。 譬如說帶看，即便客戶說不需要。我們經紀人員還是要履行我們自己的義務，不要為了簡便，為了便 宜形式，就不進行帶看。 第二部分像是契約審閱，若客戶說我不需要進行審閱、也不簽名，這也是要完全避免的，務必一定要 讓客戶進行契約審閱與審閱後的簽名動作。