大陸房市／廣州房市未來走向

廣州房市未來走向
據GaWC（世界一線城市）發佈：在2018年的世界城市排名中，中國入選的世界一線城市（Alpha級）有六座。此次廣州的排名再次上升到Alpha級別，在世界一線城市中排名從2016年的第40位上升到第27位。那麼，隨著廣州城市的經濟地位的提升，隨之房價自然也是水漲船高。那麼，廣州經過2019年上半年各種政策的「折騰」，下半年廣州房地產市場是否能夠迎來轉擇點？房價到底是漲還是跌？

相關研究資料顯示：2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，同比2018上半年（調控192次）上漲了31%，包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現。

自今年4月份地方政策緊縮程度明顯加強，例如近期市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策；合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策；成都、福州、蘇州、南京、合肥、杭州、寧波等地房貸利率明顯上浮；佛山、蘇州、大連、南寧在內的10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示。


澳港灣大灣區落成，推動房市熱銷
從中國指數研究院發佈的最新百城住宅價格資料得知：2019年上半年（1月-6月）百城住宅均價累計漲幅低位收窄，整體價格趨穩。從各級城市來看，上半年一線城市新建住宅價格累計漲幅處於低位元，房價屬於高位維穩，累計上漲0.29%；而二三四線城市在上半年的價格累計漲幅明顯收窄，二線城市累計上漲2.30%，三四線代表城市累計上漲2.28%，因房價持續上漲的動能不足，其中超七成城市累計漲幅有所回落。上半年，北上廣深等十大城市二手房均價整體平穩。

讓我們來看看廣州的情況。2019年2月7日，隨著粵港灣大灣區的規劃落地，瞬間引爆了廣州樓市。2月底，天河金融城宅地以37465元/平的樓面價，成功晉升為天河區單價地王。該地塊吸引了包括保利、時代、金融街、鵬瑞等12家房企參與競拍，在經過兩個多小時激烈的爭奪後，最終合景泰富以總價37.07億元、55%自持面積拿下該地塊，溢價率超45%。而在4月6日，保利羅蘭國際三期開盤現場更是讓人熱血沸騰，2個小時銷售300套，吸金達9個億。從資料上來看，在粵港灣規劃落地之後，廣州樓市提交了一份驚豔的成績單，新房供應破6000套，網簽達10000套。


房價平穩上揚，「房住不炒」仍為最高指標
廣州的樓市可以說是迎來了自己的「春天」，經歷了粵港灣規劃落地、金融城高價地塊誕生等利好因素的刺激後，廣州中原研究發展部統計資料顯示，截止至3月25日，廣州一手住宅庫存總量為824.04萬㎡，消化週期為10.5個月。業內認為，廣州已經進入庫存不足有一些時間了，一般來說，如果庫存低於12個月，市場就有價格上漲的可能。最值得一提的事情是，在2019年，廣州3.30政策已經滿兩年了，這就意味著從4月份起，一大批異地購房者已經開始滿足「5年社保」的要求，獲得了購房的資格，這一部分被限購給積壓許久的置業需求將被釋放，這對於廣州樓市無疑又是一波衝擊。

去年底，廣州發佈「1219商服政策」，是對「330政策」後廣州商業市場反應的及時優化。政策上的及時雨，使得公寓市場供需恢復平穩。2019年上半年廣州公寓市場供應減少，是近七年來第二低位。供應7514套39.4㎡，環比跌42%，同比跌15%.市場成交量由2017年下半年穀底開始，逐漸回暖，2019年上半年恢復至往年「非調控期」水準。

雖然去年年底中央經濟工作會議強調要因城施策、分類指導、夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系，但其前提依然是「房住不炒」。從廣州的各項政策開始落地之後，廣州的一二手房成交量開始大幅度的上漲，從目前的庫存和推貨量來看，下半年的廣州樓市恐怕依舊會以「穩」為主。著整夜充分地說明了廣州房價既不會大幅度下跌，同時也不會大幅度的報復性的反彈，房價可能會有所上調，總體在3%左右，這種情況將總體保持平穩，而且這種平穩態勢將會持續一段時間。