低利激房市？低價才有譜

 

時空背景大不同，房價高掛量難升

 

因應新冠肺炎造成的經濟損害，各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策紓困，央行上個月公布降息1碼，且自用住宅透過公股行庫貸款1000萬以內可再降1碼，引發資金轉進房市話題，住商機構企劃研究室整理中央銀行與內政部資料，統計央行五波降息及其前後年度之買賣移轉棟數發現，降息後一年的買賣移轉棟數大多成長，尤其SARS發生隔年突破40萬棟最為人熱議，不過2015~2016年共降息2碼，2017年移轉棟數僅小幅回升，未能回到降息前一年的30萬棟大關。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，在央行這次大舉降息前，平均房貸利率已處於低檔，加上房價高掛，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣並未明顯拉抬，此外，目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，故這波降息帶動的效果可能有限。

 

降息熱錢到房市? 價格才是真關鍵

 

綜觀過去五波降息，2000年~2001年為紓解網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81%，仍在高檔，到2002年再降一波，平均房貸利率約4.40%，而買賣移轉棟數在2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高，到發生SARS的2003年也持續量增，SARS隔年(2004)買賣移轉棟數高達41.8萬棟，之後2008年發生金融海嘯故交易量縮，當時平均房貸利率約2.53%已處低水位，2015年~2016年累計降2碼後，平均房貸利率不到2%，但同時政府祭出打房政策，雖然房市交易從2017年復甦，但買賣移轉棟數也未創新高。

 

郎美囡分析，房價在過去二十年翻倍成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率再探低，購屋仍屬不易，另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力。

 

罕見雙重降，資金流向受矚目

 

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，這次降息受到廣泛關注，除幅度不小，政府對自用住宅貸款1000萬以下透過公股的個案再降加碼降息半年，掀起廣泛討論，而低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，除自用型低總價外，也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。