我家值得都更嗎？專家教你如何評估自家都更的4大關鍵重點！

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想都更卻不知道如何評估嗎？我家又適合都更嗎？本文快速彙整評估都更與否的4大關鍵重點，讓你可以更快速的瞭解自宅要都更，並且搞懂都市更新背後的優缺點，協助你更快速的掌握都更流程、重點及注意事項，少走冤枉路！在都更前，可以有深入的專業知識，讓你輕鬆透過一張檢核表評估！

我們將從法律、實務、社會與經濟等角度切入，全面分析「都市更新」這個議題。以表格方式清楚整理出都更的好處與可能帶來的問題，幫助你更容易掌握都更的整體優缺點：

優點

• 提升建築耐震安全性
• 合法整合土地與建物使用
• 提高資產價值
• 減免稅負與補助
• 增加容積與樓層，提升使用效益
• 改善居住品質與公共設施
• 促進社區更新與再發展
• 結合公共設施建設

缺點

• 程序複雜、時間冗長（常需5-10年）
• 產權糾紛頻繁
• 住戶共識難整合
• 徵收爭議與釘子戶問題
• 分回面積爭議（若建商分走太多容積，屋主實得新屋面積低於預期）
• 搬遷與過渡期不便
• 補償不利
• 不良建商風險

評估自家是否適合都更的26個方法

在認識完都更的優缺點後，接著下文整理一份綜合都更檢核清單，協助屋主自行判斷所有權房屋是否具備推動都更的條件，並作為與鄰居或專業單位（政府等）討論的基礎參考依據（*備註1、2)，以下也提供一份完整的檢核表，幫助你評估自家是否適合做都更喔！

只要勾選符合的項目，就能大致了解是否具備推動條件

檢核	建築物現況評估（若符合 3 項以上，代表老化風險明顯）
	屋齡超過 30 年
	建築為 RC 結構、加強磚造或其他老舊構造
	房屋曾經結構評估為「危險建築」或「耐震不足」
	建築有明顯漏水、鋼筋外露、龜裂等現象
	管線老舊，經常跳電、漏水或水壓不足
	公共空間狹窄、無無障礙設施
	產權現況評估（若符合 3 項以上，表示具備合法推動基礎）
	建築位於都市計畫區內（非保護區、非農業用地）
	有完整產權登記，無違建、無產權爭議
	同一建物所有權人不過度分散（持分單純）
	建築使用容積遠低於法定容積（有增建潛力）
	住戶共識與社區意願
	區域內有捷運、重大交通建設利多
	已有建商或團隊主動接洽簡報
	當地政府推動危老／都更政策積極，有補助誘因
	附近已有都更／危老成功案例可參考
	屬於政府公告之危老潛力區
	住戶個人配合意願（加分條件）
	可接受短期搬遷（1～3 年）
	願意承擔部分都更成本（稅費、管理費）
	瞭解「權利變換」制度與潛在坪數調整
	希望提升自宅價值與生活環境
	曾諮詢過建築師、公所或顧問單位

以上的表單的評估過程中，針對勾選項目的多寡，可以判斷自家目前是否適合做都更：

✅ 20 項以上：很適合啟動都更／危老行動，可與住戶召開初步說明會
⚠️ 10～19 項：有潛力，建議補足共識或諮詢專業協助
❌ 9 項以下：可先進行建築評估或住戶調查，尚未具備條件

＊註1：此清單僅供初步判斷參考，實際仍需依據建築技師、都市更新顧問、政府單位審查及相關法規規範執行。
＊註2：都更推動初期建議諮詢：都市更新中心、建築師事務所、不動產估價師、地方政府都更窗口。

符合都更的條件、流程及注意事項

「都市更新（都更）」透過整合住戶意見，依照法定程序推動更新計畫，讓老舊且結構安全堪憂的房屋得以重生，轉變為安全、舒適且具現代化功能的生活空間。那麼，該如何有效推動都更呢？

下表整理了都更的條件、流程與注意事項，提供有需求者掌握推動的關鍵要點：

項目	內容	注意事項
都更條件	➤基地位於都市計畫區域內 ➤基地面積1000平方公尺以上（約300坪） ➤建物需為合法建築 ➤屋齡30年以上（重建）；20年以上（整建、維護） ➤符合政府更新單元劃定標準	➤小面積、非都市計畫區不適用 ➤違建不符申請資格 ➤需依地方政府規定檢核指標
同意比例	➤迅行劃定：人數及面積皆＞½ ➤一般/優先劃定：人數及面積皆＞¾ ➤非都更地區自劃單元：人數及面積皆＞⅘	➤未達同意比例無法進入下一階段 ➤需積極協調所有權人意見
流程	➤都市更新地區劃定（公劃/自劃） ➤擬定事業概要、召開公聽會 ➤取得法定同意比例 ➤提送事業計畫審查 ➤權利變換、安置協議 ➤拆除、重建、交屋	➤每階段需召開會議、備妥文件 ➤整合過程需耐心協調 ➤流程冗長，平均5至10年
容積獎勵	➤最高可達1.5倍法定容積(2025新制)	➤須符合各項法規及設計條件 ➤危老重建容積獎勵較低（最高1.3倍）
注意事項	➤意見整合困難，需耐心協調 ➤權利分配、安置計畫須明確 ➤流程冗長，需長期規劃 ➤建議多利用政府資源、專業諮詢	➤文件備齊、程序合規 ➤預防法律糾紛 ➤注意最新政策、補助及容積獎勵調整