專家教您「識破」違建：陽台外推、頂樓加蓋，5分鐘學會自保，避免買到拆除風險宅

撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/08住商不動產法務部 陳威宇

台灣地狹人稠，人口密度高居世界前20名。特別是在台北、新北等都會區，為了增加居住空間，許多建案或住戶開始「動手腳」，導致違章建築（簡稱違建）變得相當普遍。因此，在購屋時，了解房屋是否有違建，就成了買方和仲介業者必須重視的課題。

什麼是違章建築？

由於違建的類型五花八門，以下就介紹常見的幾種違建態樣：

一、陽台外推：
陽台本來是指房屋上方有屋簷的室外平台。為了擴大室內空間，住戶會將陽台加蓋牆壁，使其變成室內的一部分。這種違建通常很容易辨識，只要看看同棟其他住戶的陽台是否都一樣，就能找到線索。
不過，有些建商會在取得使用執照後，進行二次施工，將整棟樓的陽台都統一外推。這時候就必須調閱「建物測量成果圖」，才能判斷房屋原本是否有陽台設計。

二、露台外推：
露台是上方沒有屋簷的室外平台。同樣地，許多人為了增加使用面積，會加蓋牆壁或屋頂，把露台變成室內空間。甚至有人只是為了種花草而加蓋遮雨棚，這也屬於露台外推的違建類型。這類違建從外觀看起來通常相當突兀，但近年來有些建商的二次施工手法讓它變得難以辨識。最保險的方式，還是透過「建物測量成果圖」來確認是否原本就有露台。

三、頂樓加蓋：
泛指在屋頂平台上加蓋建築物。與其他違建類型不同的是，頂樓加蓋並非全部違法。在符合部分條件下，如取得全體住戶同意，加蓋的面積在法定範圍內﹙不超過頂樓建築面積的八分之一﹚等，是有機會成為合法建物的。但市面上常見的整層加蓋或隔成多間套房出租，幾乎沒有合法可能。這種違建非常明顯，買方就算事後想求償，也有機會被認定為「明知故犯」而無法獲得賠償。如果您考慮購買這類物件，務必做好承擔風險的心理準備。

四、夾層屋：
在挑高的屋頂空間中，增設一層樓板，也就是俗稱的「樓中樓」。夾層並非全部違法，合法的夾層會在建物謄本上註記，並且可以辦理產權登記。
但如果合法，屋主通常也會為了提高價值而去登記。因此，如果建物謄本上沒有夾層的註記，基本上就可認為是違建，除非屋主能出示使用執照或建物平面圖等證明文件。這類違建事後再申請合法的機會很低，購買時一定要考量未來可能面臨拆除的風險，不要被屋主或業務的話術欺騙，認為之後再申請合法使用即可。

五、法定空地加蓋：
法定空地是建築基地為了採光、通風、防火等安全目的，必須保留一定比例的空地面積。因此，這些法定空地上是不能有任何建物的。常見的違法樣態是在這些空地上蓋車庫，或為了增加使用空間而增建。
如果是買一樓的案子，就需要特別注意這一點，有時候看到的使用面積，有很大一部分其實都是蓋在法定空地上，這部分是沒有產權的，如果被人檢舉也有機率被要求限期拆除。
但這類物件有時候在市場上，反會因此增加其價值，這部分就真的是見仁見智，畢竟使用面積增加許多是事實，就看是否可以承受此類風險，就目前市場來看，尤其在高單價地區，這類物件的價格確實會較高。

在台灣，違建其實很常見，特別是在經濟發展越好的地區，違建問題也越嚴重。雖然有些建商會將違建包裝得不那麼顯眼，但身為購屋者，您有權利選擇是否購買有違建的物件。買方必須在資訊充足、充分了解風險的前提下做出評估，如果是在不知情的情況下購買，事後卻要面臨拆除風險，這顯然並不公平。因此，屋主應誠實告知，而仲介業者也應該盡責調查，確保買賣雙方在公平的前提下完成交易。