限貸重拳打趴豪宅，北市逾7千萬交易創史上最慘，全村希望剩「這兩區」
央行近年出重手打房，尤其劍指高總價市場，令豪宅買氣陷入前所未有的逆境。住商機構觀察台北地政雲資料，台北市2025年總價逾7千萬元的豪宅創2012年有統計以來新低，且12行政區中僅內湖、南港交易量減幅較低，其餘行政區豪宅交易量均大減四成以上。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，受央行信用管制、銀行限貸以及等因素多重夾殺，令高資產族群觀望氣氛較顯濃厚。
7千萬成限貸紅線，2025年交易量近乎腰斬
央行2024年9月推出第七波信用管制措施，限制高價住宅最高貸款成數僅3成，且無寬限期，而台北市總價逾7千萬元房產被定義為高價住宅，因此上述總價帶形成「豪宅紅線」。據台北地政雲資料，台北市總價高過7千萬元豪宅交易量，2025年僅達561件，相比2024年大減42.5%，同時創2012年有統計以來歷史新低。
住商不動台北市區協理錢思明分析，分析，北市豪宅市場2025年面臨前所未有的寒冬，主因是高總價住宅受信用管制措施嚴控，高資產族群出手需準備至少七成自備款，大幅墊高進場門檻，加諸市場氛圍不佳，高總價物件價格波動幅動亦更勝以往，除少數較具話題個案之外，北市豪宅成交單價已難以複製先前屢創新天價的榮景，致使豪宅客群2025年進場意願大幅降低。
傳統強區落馬，港湖豪宅相對抗跌
進一步分析各行政區數據，傳統豪宅聚落如大安、信義等區，交易量減幅皆在四成，其中大安區從182筆跌至108筆，減幅逾四成；信義區更是從78筆跌至38筆，年減50%直接腰斬；至於北市蛋白區的大同、萬華及文山區，豪宅交易量體更大幅縮水六至七成；值得注意的是，內湖、南港區豪宅交易量體，減幅僅約一至二成，為減幅最少的兩大行政區。
賴志昶認為，北市豪宅市場一片慘綠中，港湖地區表現相對具有韌性，主因在於產業紅利，區域有內湖科技園區、南港軟體產業園區，匯聚大量科技產業與跨國企業，吸引高收入的科技新貴與企業主移居，支撐當地剛性需求；此外，港湖地區近年有不少新興重劃區與指標型豪宅案推出，相較於市中心老舊商圈，更受新一代高資產客群青睞，因此豪宅交易量較顯抗跌。
賴志昶提醒，豪宅市場受政策影響，流動性大幅降低已是不爭事實，對於賣方而言，僅能拉長銷售期等待有緣人；對於有意置產的高資產買方，目前市場議價空間略有鬆動，不失為進場看屋好時機，但仍需審慎評估自身現金流，並評估仍具未來性的區塊進場，以免在房市波動下讓資產大幅縮水；總結來說，2026年豪宅房市變數仍多，高總價產品將持續呈現量縮價盤格局，回歸基本面與地段價值，將是未來保值唯一關鍵。
北市各行政區總價逾7千萬元之交易
| 行政區 | 2024年 | 2025年 | 年增幅 |
|---|---|---|---|
| 內湖區 | 112 | 92 | -17.9% |
| 南港區 | 39 | 30 | -23.1% |
| 大安區 | 182 | 108 | -40.7% |
| 中山區 | 153 | 87 | -43.1% |
| 士林區 | 87 | 48 | -44.8% |
| 中正區 | 115 | 63 | -45.2% |
| 松山區 | 61 | 32 | -47.5% |
| 信義區 | 76 | 38 | -50.0% |
| 北投區 | 60 | 29 | -51.7% |
| 大同區 | 68 | 27 | -60.3% |
| 萬華區 | 15 | 5 | -66.7% |
| 文山區 | 8 | 2 | -75.0% |
| 台北市 | 976 | 561 | -42.5% |
資料來源:台北地政雲、住商機構整理。
