房市震盪誰先倒? 四都公寓總價全下探；買盤回歸正蛋黃，北高雙雄各產品逆勢漲

自央行第七波管制措施以來，房市出現明顯波動，其中尤以成屋市場更為明顯。住商機構彙整實價登錄資料，第一季六都中高達四都的公寓物件呈現跌幅，顯見無電梯產品成這波打房重災區；另可發現，六都中僅台北、高雄的各類產品平均總價均呈漲勢。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，房市波動期，具生活機能與商業設施等優勢的正蛋黃區，成為支撐價格的保證。

無電梯成抗性，公寓總價僅北高仍上漲

根據實價，六都公寓物件平均成交總價中，第一季僅台北、高雄市呈現漲勢，另外四都皆呈現跌幅，其中尤其以台南、桃園市的公寓產品，跌幅最深。賴志昶認為，公寓型物件本身有無電梯、無物業管理等劣勢，較不受目前市場主力的年輕族群青睞，加上公寓物件普遍高屋齡，如位處蛋白區，在銀行鑑價多有折扣；不過，可發現台北或高雄市成屋物件，無論公寓、華廈與大樓等類型產品，則憑藉著親民房價、更實際的權狀坪數以及未來改建前景性，加上在地機能成熟加持，令各類產品價格亦更有調漲空間。

另值得注意的是，六都中不分南北縣市，華廈與住宅大樓物件第一季平均成交總價均仍在成長，其中台中市的華廈與大樓總價，與去年同季相比皆成長一成以上。賴志昶分析，房市近期受政策影響明顯，令房價多有波動，也讓購屋族群置產策略改變，其中華廈、住宅大樓產品有社區管理、電梯等優勢，尤其在都會區此類供給較顯稀缺，且多為新成屋，最具保值空間，因此在房價波動期，此類物件增值力道最為明顯。

避險意識抬頭，資產買盤強勢回歸正蛋黃

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，台北與高雄兩市為北台灣、南台灣發展核心，能在此波市場盤整中展現抗跌特性，顯示在房市政策變動下，高資產與置產族群展現出明顯的避險意識，買盤回歸正蛋黃區的趨勢相當明顯；不過，未來房市強者恆強的態勢明確，購屋族在挑選物件時，除評估自身財務能力，地段發展性與產品未來性，將是抗跌保值關鍵。

六都各類成屋物件平均成交總價（單位:萬元/坪）

域	公寓			華廈			住宅大樓
	25Q1	26Q1	增減幅	25Q1	26Q1	增減幅	25Q1	26Q1	增減幅
台北市	1,636	1,666	1.8%	2,410	2,686	11.5%	3,893	3,922	0.7%
新北市	1,024	998	-2.5%	1,292	1,348	4.3%	1,714	1,876	9.5%
桃園市	543	507	-6.6%	824	897	8.9%	1392	1,396	0.3%
台中市	566	553	-2.3%	799	885	10.8%	1,378	1,564	13.5%
台南市	458	390	-14.8%	799	800	0.1%	1,205	1,378	14.4%
高雄市	423	448	5.9%	782	816	4.3%	1,148	1,183	3.0%

註:統計自區域住宅用各類型建物之成交紀錄。
資料來源:實價登錄、住商機構彙整。