北市危老基地小於百坪的「鳥籠危老」退燒？2020年創天量後連年下滑

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台北市寸土寸金，改建整合困難，因此催生不少基地狹小的鳥籠危老案件。住商機構企研室統整台北市政府建管處資料，《危老條例》於2017年5月上路至今，截至今年5月底為止，共核准1072件危老案，其中約為36.1%為基地面積小於100坪案件，不過此類案件已逐漸消失，至今年上半年僅通過6件。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，《危老條例》時程獎勵即將於2027年5月屆期，加諸營建成本高漲等因素，讓此類小基地開發案面臨嚴峻挑戰，因此逐年退燒。

時程獎勵遞減，小基地危老案逐漸消失

觀察統計，自2017年《危老條例》公布後，百坪以下的小基地危老案如雨後春筍般出現，並於2019年逐漸攀升，至2020年出現112件的歷史天量，之後於2021年仍亦有82件，然而自此之後便一路下滑，於2023、2024年僅剩41、31件，至2025年為28件，直至2026年5月底為止更僅有6件。住商不動產北市區協理錢思明分析，2020年是小基地危老案的分水嶺，主因在於當時有10%基準容積時程獎勵，在該年之後逐年遞減，因此當年度逼出一波驚人的上車潮，不過在此之後，由於獎勵時程遞減，又面臨疫情後的工料雙漲等因素，此類鳥籠案開發困難，漸漸不受開發商青睞。

土地寸土寸金，北市蛋黃成鳥籠案熱區

另細查各行政區數據，小基地危老案占比排名前三名行政區，依序為松山區、大安區及內湖區；其中，排名首位的松山區占比更達49.2%，象徵該行政區歷年通過的所有危老案件中，將近半數基地面積皆小於百坪。賴志昶認為，松山、大安區為北市傳統蛋黃區，土地價值極高，改建後增值空間亦頗為驚人，因此吸引開發商積極進場，不過區域同時也有舊公寓密集、住戶產權結構複雜及高齡居民意願難以凝聚等困境，當建商或地主為加速重建腳步，往往只能妥協，以小基地先行開發，而另一方面由於區域有豐富的機能性加持，房價支撐力道強勁，讓這類小坪數案仍能保有推案利潤空間，因此造就傳統蛋黃區鳥籠案件比例偏高的現象。

賴志昶提醒，小基地建案由於缺乏規模經濟，近年又碰上營造業缺工、原物料成本大漲等問題，使得百坪以下的基地不僅施工難度高、單坪造價更為驚人，更時常面臨找不到工班進駐的困境，建議有意參與危老重建的屋主，應盡可能尋求擴大整合周邊鄰地，不僅能爭取到更好的容積獎勵，也能降低營建成本，未來在建案規劃上品質也能大幅提升，創造更長遠的房產價值。

台北市危老都更及「鳥籠危老」常見QA

💡Q1：什麼是「鳥籠危老」？

A1：「鳥籠危老」是指依據《危老條例》進行重建，但基地面積狹小（通常為小於100坪）的危老老屋改建案件。這類案件多出陣在寸土寸金、土地高度開發的都會區（如台北市）。由於周邊土地整合困難，地主或開發商為了加速重建腳步，選擇不擴大整合鄰地，直接以極小的基地面積先行申請危老重建，因而被形象地稱為「鳥籠危老」。

💡Q2：為什麼台北市會出現這麼多「鳥籠危老」案件？

A2：台北市出現大量鳥籠危老案件，主要有以下三大核心原因：
1. 土地寸土寸金：尤其是松山區、大安區等精華蛋黃區，土地價值高，改建後的房價支撐力道強，即使基地小仍保有推案利潤空間。
2. 整合難度極高：老舊公寓密集、住戶產權結構複雜，且高齡居民的重建意願難以凝聚。
3. 搶拿容積獎勵：在《危老條例》上路初期，為了搶拿高額的時程容積獎勵，許多建商或地主選擇「捨大求快」，直接以小基地送件。

💡Q3：台北市哪個區域的「鳥籠危老」案件比例最高？

A3：根據台北市建管處截至2026年5月底的統計，松山區的鳥籠危老案件比例高居北市之冠，小基地危老案占比高達 49.2%，意即該區歷年通過的所有危老案件中，將近半數的基地面積都小於百坪。其次則為大安區與內湖區，皆屬於土地價值極高的熱門區域。

💡Q4：如果家中有老屋想參與危老重建，專家有什麼建議？

A4：房產專家建議，有意參與危老重建的屋主，應盡可能尋求擴大整合周邊鄰地，避免單獨進行小基地開發。擴大基地規模不僅能夠爭取到更優渥的容積獎勵，還能有效分攤並降低營建成本、避免找不到工班的窘境；同時，大基地在未來的建築空間規劃與施工品質上也能大幅提升，進而創造更長遠的房產增值價值。

台北市歷年基地面積小於百坪之危老案件

年份	案件數	備註
2018年	1	《危老條例》於2017年5月公布。
2019年	32
2020年	112	10%基準容積時程獎勵到期，之後逐年遞減。
2021年	82
2022年	54
2023年	41
2024年	31
2025年	28
2026年	6	僅統計至2026年5月31日。

資料來源：台北市政府建管處、住商機構（住商不動產、大家房屋、安家地產）彙整。

台北市各行政區基地面積小於百坪之危老案占比排名

排名	行政區	鳥籠危老案占比	鳥籠危老案件數	總危老案件核准數
1	松山區	49.2%	30	61
2	大安區	44.0%	55	125
3	內湖區	43.5%	30	69
4	大同區	42.2%	46	109
5	中山區	41.4%	63	152
6	文山區	35.4%	23	65
7	中正區	32.4%	35	108
8	信義區	30.9%	17	55
9	北投區	29.2%	33	113
10	萬華區	28.9%	22	76
11	士林區	25.0%	31	124
12	南港區	13.3%	2	15