第一次繼承土地怎麼辦？專家教你掌握這7大流程，搞懂土地價值！

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許多人面臨第一次繼承土地，往往因為不熟悉而不了解該怎麼做才好，究竟土地繼承流程有哪些？又需要準備哪些資料與文件？本文就完整帶你了解土地繼承流程、限制及查詢管道等，更教你如何計算土地的價值，幫助你可以順利完成土地繼承，並將土地進行移轉登記。

辦理不動產繼承登記的流程，包含戶政事務所、國稅局、地方稅捐稽徵機關及地政事務所等多個單位，以下簡述繼承土地的登記流程：

Step. 1、辦理死亡登記
前往戶政事務所，完成被繼承人的除戶作業，並取得後續流程所需的基本證明文件。

• 辦理時限：死亡登記應於親人死亡或收到死亡宣告裁定後30日內辦理。
• 取得文件：被繼承人除戶戶籍謄本、全體繼承人現戶戶籍謄本。

Step. 2、查詢被繼承人財產
接著，可以至國稅局或地方稅捐稽徵機關，取得官方的財產清冊，作為後續申報遺產稅的依據。此清冊會詳列被繼承人名下的不動產、存款、股票、投資及近兩年內的贈與紀錄等。

Step. 3、辦理拋棄繼承或限定繼承（非必要）
必須在知悉可繼承之時起三個月內，以書面向被繼承人戶籍所在地之地方法院提出聲請。當不確定被繼承人債務狀況，或已知其債務大於資產時，應審慎考慮此步驟。

• 拋棄繼承：完全放棄所有資產與債務的繼承權。
• 限定繼承（陳報遺產清冊）：以所得遺產為限，償還被繼承人之債務。

Step. 4、申報遺產稅
繼承案件須依法申報遺產稅，國稅局核定後會發給「遺產稅繳清證明書」或「遺產稅免稅證明書」。注意應於被繼承人死亡之日起六個月內申報，必要時可申請延長三個月。

Step. 5、辦理查欠手續
持遺產稅繳清（或免稅）證明書至全國任一地方稅捐稽徵機關辦理，承辦人員會在文件上加蓋查欠章。確認被繼承人名下的不動產無積欠地價稅或房屋稅。

Step. 6、申請印鑑證明（非必要）
若繼承人超過一位，且已協議好不動產的分配方式（分割協議繼承），則需檢附全體繼承人的印鑑證明。
（替代方案：若繼承人親自到地政事務所辦理登記，或分割協議書經公證、認證，則可免附印鑑證明。）

Step. 7、辦理產權移轉登記
將土地及建物的所有權正式登記至繼承人名下，完成繼承的最後一步。注意應於繼承開始之日（即死亡日）起六個月內辦理，若有申請延期申報遺產稅或訴訟等正當理由，相關期間可予扣除。逾期將有罰鍰，每逾一個月處登記費一倍之罰鍰，最高以二十倍為限。

繼承的土地，要如何確認土地價值？

一般來說，土地價值是由多種不同的估價標準所構成，包含公告土地現值、公告地價與市場交易價格等。以下說明如何確認土地的價值和查詢方法：

公告現值、公告地價與市價比較

項目	公告土地現值	公告地價	市場交易價格（市價）
公布頻率	每年1月1日公布	每兩年公布一次（逢偶數年1月1日公布）	隨市場供需隨時變動
主要用途	課稅依據：土地增值稅、遺產稅、贈與稅	課稅依據：地價稅	交易參考：實際買賣、貸款估價、資產規劃
主要用途	徵收私有土地的補償依據	公有土地的出租地租計算	交易參考：實際買賣、貸款估價、資產規劃
與市價關係	接近市價，目標為市價的90%以上。目前各縣市皆已逐步調整接近市價行情。	遠低於市價，約為市價的2成左右。	反映當下市場最真實的交易行情。
重要性	辦理產權移轉時的稅務計算基礎。	每兩年持有土地所需繳納的地價稅計算基礎。	決定資產實際價值與未來出售時的潛在獲利。

*參考資料：財政部、地政局

土地價值查詢方法
【方法一】政府公開資訊平台查詢(查詢公告現值與公告地價)

操作步驟：
• 進入平台：前往內政部地政司「公告土地現值及地價查詢」網站，或各縣市政府地政局網站（如：臺北地政雲、新北市不動產愛連網）。
• 輸入資訊：依序選擇土地所在的「縣市」、「行政區」、「地段」，並輸入「地號」。地號資訊可從土地所有權狀或地價稅單上取得。
• 查詢結果：系統顯示該筆土地當年度及歷年的公告土地現值與公告地價。

【方法二】實價登錄資料比對（查詢市場行情）

• 操作平台：內政部不動產交易實價查詢服務網、各大房仲業者網站或APP。
• 操作方式：查詢土地所在區域周邊、條件相似（如使用分區、臨路寬度等）的土地近期成交紀錄，藉此推估合理的市場價格區間。

【方法三】專業人士估價取得精準估價

• 不動產估價師：提供最具法律效力的正式估價報告書，收費較高但結果最為精準、客觀。
• 資深房仲或代書：可提供免費或較低廉的估價服務，其估價基於豐富的市場經驗，適合作為初步的參考。

繼承土地後，需要繳交哪些稅費？

在繼承土地的稅務規劃，需從繼承當下與未來處分兩個時間點評估，以下簡述繼承土地後不同階段的稅費計算方式：

第一階段：繼承階段

遺產稅
• 課徵對象：就「遺產淨額」進行課徵。
• 計算公式：遺產總額 - 免稅額 - 扣除額 = 遺產淨額
• 2025年免稅額與扣除額：
　－免稅額：1,333萬元
　－配偶扣除額：553萬元
　－直系血親卑親屬扣除額：每人56萬元（未成年者可按年齡加扣）
　－喪葬費扣除額：138萬元

➤2025年遺產稅稅率級距

遺產淨額	稅率	累進差額
5,621萬元以下	10%	0元
5,621萬元至 1億1,242萬元	15%	281.05萬元
超過1億1,242萬元	20%	843.15萬元

不動產價值認定：在計算遺產總額時，土地價值是以繼承發生當年度的「公告土地現值」計算，房屋則以「房屋評定現值」計算。這通常遠低於市價，因此以不動產形式繼承，在遺產稅上具有相對優勢。

免徵稅目
• 土地增值稅：依據《土地稅法》第28條規定，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。
• 契稅：繼承取得房屋並非契稅課徵範圍，因此也免徵契稅。

第二階段：未來出售繼承土地階段

土地增值稅
• 課徵時機：在出售（所有權移轉）土地時課徵。
• 計算基礎：稅基為「土地漲價總數額」，計算方式為「出售時公告土地現值」減去「繼承時公告土地現值」

房地合一所得稅
在2016年1月1日後取得的不動產出售時適用新制。然而，對於繼承案件，其適用新舊制的判斷標準是追溯至「被繼承人」取得該不動產的時間點。

• 舊制：被繼承人於2015年12月31日前取得：繼承人出售時適用舊制（財產交易所得稅，僅就房屋部分課稅，土地部分免徵所得稅）。

• 新制：被繼承人於2016年1月1日後取得：則繼承人出售時適用新制（房地合一稅）。