買房交屋後才發現漏水，該找誰負責？專家解析法院判決，帶你看懂購屋保障

撰文：【住商美好家園雙月刊】2026/11 住商不動產法務部 陳威宇

近日媒體報導，一名民眾購買桃園一間屋齡近 28 年的中古屋，交屋後才發現屋內多處漏水，進一步檢查更發現室內近八成地磚存在空心情形。買方認為賣方及仲介未據實告知房屋狀況，因此提告求償，除了要求賣方賠償修繕費用，也向仲介業者請求返還服務費。法院審理後，判決結果卻出乎部分消費者意料，賣方須返還買方 40 多萬元，但仲介人員及仲介公司並不需要負擔賠償責任。

房屋出現漏水問題，法院如何認定責任？

依據臺灣桃園地方法院判決，法院委託專業技師公會進行鑑定，確認房屋確實存在多處漏水，且室內約八成的地磚有空心情形，已影響房屋正常居住品質。

➤ 法院認為，賣方應依民法第 354 條規定負物之瑕疵擔保責任，即使賣方不知道房屋存在瑕疵，原則上仍不能因此免責，因此判決賣方應返還部分買賣價金。

➤ 關於仲介部分，法院則認為，仲介人員並非專業土木、建築鑑定人員，也不是以房屋瑕疵檢測為主要業務的專業驗屋公司。雖說房屋確實存有漏水及地磚空心等問題，但這顯然非單純透過肉眼就能輕易辨識，部分甚至需要透過專業儀器及敲擊檢測才能確認。此外，法院也認定仲介人員曾查看房屋現況、確認屋主填寫的不動產說明書，也曾向社區管委會詢問相關修繕情形。因此，法院認為，不能僅因事後鑑定發現房屋存在瑕疵，就直接認定仲介未盡調查義務或故意隱瞞，最終駁回買方對仲介的賠償及返還服務費請求。

➤ 但這並不代表仲介只要沒有故意隱瞞就一定免責。
依民法第 567 條規定，仲介業者對於交易相關事項，除了應將已知資訊據實告知買賣雙方外，亦負有一定的調查義務。換言之，仲介不能只是被動轉述賣方說法，而應依其專業及交易情況，對重要事項進行必要的查證。例如，仲介若僅憑賣方表示屋況正常，就直接認定房屋沒有瑕疵，卻未進一步確認明顯可疑的屋況或查證相關資訊；又或者早已知悉房屋存在瑕疵，卻未據實告知買方，都可能構成調查或報告義務的違反，進而依法負擔賠償責任。

消費者購屋前，應該注意哪些事情？

1. 仔細確認現況說明書等書面文件：
留意房屋內是否有漏水、壁癌、裂痕及其他瑕疵，尤其對於不清楚的內容應主動詢問。

2. 留意房屋外觀及修繕痕跡：
看屋時特別觀察天花板、牆面、窗框、浴室及陽台等處，是否有水漬、壁癌或重新粉刷的痕跡。

3. 主動詢問房屋修繕紀錄：
了解過去是否曾發生漏水、管線維修或其他重大修繕情形。

4. 重要事項留下紀錄：
對於賣方或仲介提供的屋況說明及相關承諾，盡可能以書面或訊息保存，避免日後發生爭議時缺乏證據。

選擇有制度的品牌仲介，交易更有保障

房屋交易不只是買賣雙方的事情，仲介業者的專業程度及服務制度，同樣影響交易品質。

選擇具規模的品牌仲介業者，通常具有較完整的教育訓練、作業規範及內部管理制度，也有較明確的客訴與服務管道。透過制度化的服務流程，有助於降低交易資訊落差及溝通爭議。

買房是人生的重要決定，除了慎選房屋，也應慎選值得信賴的仲介夥伴。事前多一分確認，才能讓購屋過程更加安心。