什麼是公設比？大公設、小公設差異在哪裡？如何計算公設比？

你知道什麼是「公設比」嗎？你又知道公設比該如何計算嗎？常聽到的大公設、小公設又是什麼呢？其實，所謂的「公設」指的是在社區或集合式住宅大樓中，針對建物全體區分所有權人有共同使用的部分，一起分擔持有包含大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等空間，依據使用者付費觀念，由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本。關於公設比背後代表的意義有哪些地方要注意的？建議您購屋之前還是要做好功課，避免被公設比的｢數字遊戲｣所困惑。

大公設、小公設是什麼？差異在哪裡？

大公設和小公設，是買房時常聽到的兩種說法，主要差在：這些公共設施是基本必需，還是屬於休閒享受型設施。

私人空間		公共空間
指完全排除外人的空間， 可專供屋主使用的面積。		是和其他住戶共享的空間， 根據使用者的性質分述如下
主要建物	附屬建物	大公(大公設)	小公(小公設)
指的是室內面積，即房屋權狀上的「總面積」。 包括客廳、臥室、衛浴等。	是指與主建物相連的設施。主要是室外的空間。 包括陽台、雨遮、露台等。	指的是全體住戶共同持分，且能夠共同使用的空間。 例如大廳、閱覽室、管理室、健身房等。	表示僅供社區某部分特定人使用並持分的空間。 像是每層樓之間的通道、電梯間及各樓層樓梯間等。

大公是全體住戶共同使用，小公是特定樓層或範圍的住戶共同持分。

要如何計算公設比？

公設比的計算方式，是依據內政部營建署解釋函，指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」。 其中停車位的產權登記方式，目前除了少數有獨立產權的車位以外，大多數仍然合併於社區共有的部分。（共有部分包含的車位為私人所有而非社區共有，計算時需扣除該車位面積。）

一般公設比的計算公式：共有部分（扣除車位面積）／【主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）】

為什麼新建案公設比越來越高？

一般來說新建案大約落在28％至45％之間或更高，以目前新建案公設比大約在35%左右是市場公設比平均值，但是您知道為什麼公設比會越來越高？

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造成公設比日趨提高的3大原因

1. 建築法規政策修訂：
（雨遮篇）：近年法規修正為2018年後的建案，雨遮全面改為不計坪不計價，雨遮原本是屬於室內空間，在不計坪之後導致公設比被拉升。
（逃生設施篇）：2005年建築法規修正後：8樓以上必須設置雙逃生梯，11樓以上必須有排煙室。

2. 人口結構老化，小坪數規劃需求變高：
• 小坪數規劃的建案，通常一層的戶數會比較多，一層的戶數變多也會讓公設比變高。
• 單層戶數越多，梯廳空間越大
• 關鍵在於有額外的防火及動線設計規劃，梯廳空間大也進而影響公設比提高。

3. 住商混合型建築增多：
• 住商混合的大樓連帶產生一般事務所的問題。
• 該層公用空間依法規需加設男廁、女廁和茶水間等等因此拉高公設比。

公寓、華廈、社區新大樓公設比到底怎麼看？提供普遍區間範圍供大家參考：

房屋類型	公設比大約範圍
舊公寓/透天厝 (5樓以下)	0%~5%
集合式公寓 (5樓以下)	10%~15%
電梯華廈 （7~10樓以下）	18%~22%
住宅電梯大樓 （11樓以上）	22%~28%以上
商辦電梯大樓	30%~40%以上
豐富多樣化公設 之住宅大樓	35%以上

*以上各房屋類型的公設比例，依照實際該建案、社區為主要。

由於近年消防法規趨嚴（如需設置兩座安全梯等），加上市場需求變化社區多樣態休閒設施與車道持分不同，新建案、高級大樓的公設比通常偏高。

注意！買房應該留意公設比的關鍵4大重點：

關鍵一：確認機電/梯間的劃分合理性？

• 假如同棟大樓內部格局和銷售坪數相同，但公設持有比例卻不同。
• 需要確認是否建商將部份機電空間（全棟大樓使用）併入該樓層住戶們持有的建物面積裡。
• 可從建商提供分坪表中檢視確認。

關鍵二：戶外型公設面積大代表公設比很高？

• 社區中有屋頂建築結構之遮蔽物的設施才能列入公設比中的公共面積。
• 如果是在戶外的花園庭院、籃球場等則視為法定空地的範圍（不能列入需負擔的公共設施）

關鍵三：地下室停車空間原來是影響公設比高低的關鍵？

• 停車空間可大致分可拆解為兩部分，停車位本身和供車輛來往通行的車道。
• 依一般標準，車位加上車道普遍登記的面積約 10 坪。
• 假如建商將停車位僅登記約4.5坪的下限面積，顯然就是把車道坪數，灌給樓上住戶偷放到權狀面積中的公共設施欄位內。
• 變成民眾用住宅價格的單價買到地下室的車道面積。
• 針對無車位的居民較不公平。

關鍵四：評估公設的使用率/費用比是否符合需求？

• 某些社區標榜公設看似很高級、很方便，但實際使用上可能跟想像相去甚遠。
• 例如依法規定泳池若是水深超過 1.2 公尺，或是有 25 公尺以上的水道、面積超過 50 平方公尺，就必須配置合格救生員。
• 許多社區為了降低管理支出，大多只規劃水深 1.1 公尺的「消防蓄水池」當作泳池使用。
• 購屋前評估是否符合日常使用需求。（使用頻次跟品質是否契合）

由於現在法規的與時俱進和居住習慣的改變，建議與其一味追求低公設的房子，不如換個角度，找到真正合適自己需求的「好公設」，挑選適合您的公設有助於營造舒適又健康的居住環境喔！

公設比常見問題QA

Q1：買房為什麼一定要看公設比多少？
A1：公設比，簡單來說，就是房屋總坪數中，有部分坪數屬於公共設施分攤的比例。像是大樓的梯廳、樓梯間、電梯、走道、機電空間、管理空間等，都可能算在公設內。
買房時會看公設比，是因為它會直接影響你實際可使用的室內空間。也就是說，總坪數看起來一樣的兩間房子，如果公設比不同，真正能住、能用的空間就可能差很多。

重點提醒：買房不要只看總坪數或單價，還要一起看主建物坪數、附屬建物坪數、共有部分坪數各占比多少，這樣才知道自己到底買到多少實際空間。

Q2：公設比越低越好嗎？
A2：不一定。公設比低的房子，不代表一定比較好；公設比高，也不一定就不划算。 這關鍵在於這些公設，對住戶來說到底實不實用。

舉例來說，有些社區公設比雖然高一點，但包含電梯空間、垃圾集中區、管理室收發信件、健身房、泳池、交誼聽等，對住戶來說確實有使用價值；但如果公設空間很多，卻大多是不常用、維護成本又高的設施，那就可能只是增加住戶與購屋時的成本負擔。

重點提醒：
看公設比時，不要只看數字高低，而是要一起確認：
1. 公設內容實不實用
2. 管理費是否合理
3. 社區住戶是否真的會使用
4. 未來維護成本會不會太高

Q3：現在公設比有法定上限嗎？
A3：以目前法規沒有規定公設比的法定上限。公設比主要還是由建築型態、樓層高度及消防等必要設施規範來決定。

但政府正在推動修法，希望把公設規劃回更合理的範圍。內政部曾表示，依當時規劃，未來一般住宅可望出現約25%到30%公設比的產品。不過這是改革的目標，目前尚未施行上路的規定上限。

Q4：虛坪改革是什麼？對買房有什麼影響？
A4：虛坪改革修法，簡單來說，就是希望讓民眾買房時，少一點「買到很多不能真正使用的坪數」，讓公設分配更合理、資訊更透明。

這類改革若逐步落實，對買方最直接的影響通常會是：

• 研議規劃一般電梯納入免計容積項目
• 停車位與車道面積的分配將調整為專有部分、獨立權狀，使用者付費的概念
• 規範管委會使用空間不超過基地容積的1%，且不得超過100平方公尺（約30坪），避免不必要不實的公設
• 同樣預算下，可能買到更多實際可用空間

引用來源：內政部推動虛坪改革 有效降低公設比例

Q5：買屋除了公設比，還要注意哪些事情？
A5：除了要注意公設比外，真正影響居住品質與房屋價值的，還包括以下幾點：

1. 室內主建物坪數夠不夠用
有些房子總坪數不小，但主建物偏小，實際住起來會覺得空間不足。
2. 公設內容是否符合需求
如果你根本不會用健身房、游泳池或交誼廳，就要評估是否願意為這些公設買單。
3. 管理費是否合理
公設越多，後續管理與維護成本通常也越高。
4. 車位是否另外計價、是否分攤車道面積
這會影響整體購屋成本。
5. 預售屋與成屋的揭露資訊是否看清楚
包括共有部分面積、持分方式、附屬建物內容等，都要先看明白再簽約。

重點提醒：真正要注意的是總價、室內實際使用空間、公設內容、管理費與未來轉手性。

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