新古屋是什麼？可以買嗎？6招教你看中古屋v.s新古屋怎麼選！

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近年，越來越多購屋族討論「新古屋」，究竟新古屋是什麼？可以買嗎？本文就帶你瞭解新古屋的屋齡、屋況、房價、保值性與優缺點等，幫助你可以清楚判斷你是否適合購買新古屋。除此之外，文中更詳細比較中古屋與新古屋的差異比較，讓你在挑選房屋時，能兼顧實用與資產來幫助你選擇。

在房地產市場中，有一種類型的房屋為「新古屋」，這類型的房屋不算新，一般指屋齡約5年至10年的房屋，特點是沒有人實際入住過，屋況接近新屋的物件。新古屋可能是建商滯銷的餘屋、投資客或長線置產客在購入後空置。

由於新古屋的屋況較新，通常不需要高價的整修費用，價格通常也低於新成屋約2-3成，是不少首購族或換屋族的購屋首選選擇。以市場分布來看，新古屋大多常見於新北如林口、淡水、北屯、楠梓高大特區等重劃區。

💡專家觀點：在現行房地合一稅的規範下，五年內轉售需課徵 45% 或 35% 的重稅。因此，現今持有新古屋的賣方多為抗通膨的「長線置產客」，他們傾向持有較長時間以追求資產穩定增值。

中古屋v.s新古屋怎麼選？

如果你在中古屋與新古屋之間，不知道該如何做選擇的話，推薦可以透過下方的比較表，幫助你更進一步了解兩者在屋況、屋齡、房價、保值性及優缺點的差異，判斷哪一種房型最適合你。

中古屋v.s新古屋優缺點比較

比較	中古屋	新古屋
屋齡	超過10年	5-10年
價格	較便宜，議價空間較大	約為新成屋7-8成
屋況	可能需大幅度翻修，或存在水電老舊等問題	屋況良好，修繕費用低
生活機能	成熟市區，交通學區方便	新興區段，設施較新但成熟度不高
保值性	依地段及屋況變化大，風險較高	介於新成屋與中古屋，因屋況較新而具穩定保值性
搬遷便利	視整修狀況可能需較長時間安置	更快入住，不用等待
貸款與稅務	貸款成數可能受屋齡影響而降低	銀行鑑價成數較佳，稅務較優惠

適合對象

● 新古屋：適合預算中等，急需入住，重視品質但不追求全新，或怕預售屋完工風險買家。
● 中古屋：適合預算有限，對地點要求高，願意投入時間與金錢進行老屋翻修的買家。

中古屋通常總價較低、公設比低且地段極佳；新古屋屋齡條件佳，較容易申請較好的貸款額度。

中古屋通常總價較低、公設比低且地段極佳；新古屋屋齡條件佳，較容易申請較好的貸款額度。

主題熱門延伸：預售屋、新成屋、中古屋比較大分析，5分鐘一次看懂各優缺點！

買新古屋的6個注意事項

雖然新古屋具備價格與屋況優勢，但在你購買新古屋前，建議也需要掌握幾個關鍵的注意事項，來避免其他風險：

注意事項（一）、屋況檢查及權狀確認
確認房屋是否真的未曾長期居住，長期空置可能導致的設備乾裂或管路問題，加上新古屋較缺乏建商保固、施工管線等優勢，若第一手購買人未於完工後進行完整的驗屋，屋況也可能存在肉眼看不到的瑕疵。建議仔細查核權狀，確保產權清晰且無移轉糾紛。

注意事項（二）、市場行情評估
可以多查詢實價登錄做參考，與周邊新成屋及中古屋進行橫向比較，避免買在不合理的高點。

注意事項（三）、銀行鑑價＆貸款條件確認
銀行會依據「實際屋齡」與「成交價格」評估貸款額度，建議先請銀行試算，避免自備款不足。

注意事項（四）、詳讀合約條款
詳讀買賣合約，包含必要條款（瑕疵擔保責任、交屋期限等），若有疑慮，可諮詢律師或地政士。

注意事項（五）、考察社區環境及配套設施
建議有意購買新古屋的買家，一定要實地走訪，觀察社區公共設施是否成熟完整以及管委會的維護品質，並留意是否有過多待售物件影響社區居住品質，瞭解附近生活機能及未來發展規劃。

注意事項（六）、稅務與相關費用
在稅務方面，記得計算相關的持有稅務，包括房屋稅與地價稅。

💡專家分享：近年新古屋越來越受到年輕人喜愛，不僅可以省下巨額修繕費，屋況也良好。不過，雖然新古屋具備保值性且便利，但在交易的過程中仍須謹慎，尤其在針對實價登錄行情的比對、銀行貸款成數確認及權狀等方面，一旦不小心沒有留意，很可能還是會造成其他額外的風險喔！

屋齡5年內出售物件

買新古屋與中古屋常見的QA問與答

相較新成屋與預售屋，中古屋通常具備總價較親民、生活機能成熟、交通地短好、可直接看實屋等便利優勢，為市場熱門的物件類型，因此是不少首購族、自住客與換屋族的重要選擇。不過，中古屋也常伴隨屋齡較高、設備或修繕成本翻修等問題，買房前可先做足功課，也減少入住後的問題。整理買中古屋最常見要注意的5個QA，幫助你在看屋同時，也能先掌握注意的重點。

Q1：中古屋 v.s 新古屋怎麼選？哪一種比較適合自己？
A1：中古屋和新古屋沒有絕對哪個比較好，關鍵在於你的購屋預算、生活需求與可接受的屋況條件。

選新古屋較適合的情況
• 想要較新的屋齡與社區附加條件(例如：交誼廳、健身房、中庭花園等)
• 不希望一入住就花太多修繕費
• 比較在意電梯、停車位、管理品質與社區門面
• 希望房屋未來轉手性更穩定

選中古屋較適合的情況
• 預算有限，想優先買到較大坪數或較好地段（例如：公設低、部分中古屋地段於市中心，交通便利）
• 可以接受自行裝修或翻新
• 對老社區或成熟生活圈有偏好
• 願意花時間處理屋況與修繕問題

所以，重點在於哪一種更符合你的購屋需求與財務能力。

通過輸入你的收入、購屋自備款等信息，計算你可以買多少錢的房子（計算結果僅供參考）

Q2：買中古屋貸款條件會比較差嗎？
A2：有可能，但主要還是看房屋本身狀況。中古屋的貸款條件，通常會以屋齡、地段、坪數、建物類型與市場接受度來做評估判斷。若屋齡較高、地段較差，或產品本身轉手性偏弱，銀行給的貸款成數與年限可能就會比較保守。
常見影響包括：貸款成數下降、年限縮短、每月房貸負擔提高、自備款需求增加。所以，如果要能有較好的貸款成數，提供充足財力證明是方法之一：備妥薪轉、扣繳憑單、存款或投資等財力證明。

Q3：買中古屋時，有哪些容易被忽略的額外費用？
A3：購屋時，如果只計算房價與頭期款，時常會卻忽略後續還有不少額外支出，尤其是老屋或屋況一般的中古屋，後續修繕與整理成本可以一併規劃考量。
常見額外費用包括：
• 契稅、印花稅、登記規費
• 代書費、仲介費
• 搬家費與清潔費
• 基本修繕費
• 家具、家電與裝潢費
• 水電、管線、防水更新費用

買中古屋時，除了房價，也要預留一筆修繕與整理預算，整體規劃會更為完整。

Q4：買方通常要繳哪些稅與費用？
A4：購屋時，最常見的稅費包括契稅、印花稅、所有權移轉登記規費；若透過房屋仲介成交，通常還會有仲介服務費，另外，也會有常見的代書費、貸款設定相關費用等。其中特別要注意的是，契稅是針對建物課徵，在開徵土地增值稅的區域，土地本身免徵契稅；而房屋買賣的契稅稅率為 6%，納稅義務人是買受人。另外，不動產買賣公契一般會涉及千分之一印花稅，所有權移轉登記費則按權利價值千分之一計收。

資料來源：財政部稅務入口網－關於契稅的課徵
註：相關買賣交易稅賦計算，依照稅務機關課徵規範為主，詳細可諮詢專業地政士。

Q5：新古屋的稅制會課徵比中古屋還高嗎？
A5：沒有，因為在稅制上，「新古屋」不是法定稅務的分類，買賣時主要還是看你是買方？還是賣方？以及房屋現值、持有期間與是否符合自住條件等因素來決定稅負的差異。

中古屋 vs 新古屋稅制比較表

項目	中古屋	新古屋
稅法的分類	屬於一般房屋交易，沒有獨立特殊稅制。	「新古屋」不是法定稅務分類，稅制上仍按一般房屋交易來做計算。
買方契稅	買賣取得房屋時，契稅稅率同樣是 6%，由買方負擔；在開徵土地增值稅區域，土地免徵契稅，只課建物。	買方契稅規則相同，也是 6%，不會因為叫新古屋就另有不同稅率。
房屋現值高低	屋齡通常較高，折舊年數較多，房屋課稅現值通常相對較低。	屋齡通常較新，折舊較少，房屋課稅現值通常相對較高。
持有期間房屋稅	房屋稅是用房屋課稅現值 × 稅率計算；若現值較低，房屋稅通常相對較低。 *實際稅率仍要看自住、非自住或營業使用。	若屋齡較新、房屋現值較高，房屋稅也可能相對較高； *實際仍要看使用情形與適用稅率。
賣方房地合一稅	不是看中古屋或新古屋，而是看取得時間、持有期間、是否符合自住優惠。	同樣不是看名稱，而是看持有多久；若新古屋買沒多久就賣，短期持有的稅負通常比較重。