賣屋流程為何?自家房屋值多少錢?推薦賣屋估價這3技巧學起來!

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房產新聞

 

你想賣你的房子嗎?你知道自己房屋值多少錢嗎?賣屋流程又為何呢?賣房關鍵的第一步,就是評估房子的合理價格的了!推薦賣屋估價就也學會這3大技巧,讓您輕鬆賣房估價的喔!




出售房屋的基本3大事項,掌握賣屋好時機!


要注意房市趨勢與走向:

• 建議對房市有一定的掌握了解,才能以對自己最有利的方式換房。
• 若是房市行情好,房價呈現上漲時,要先買新房再賣舊房,盡可能買低賣高。
• 若是房市遇冷,房價有下跌狀況時,就要先賣舊房再買新房才能保住較好舊房價格,同時降低購入新房成本。


簡單「裝修」,幫助加速成交:

• 可以將房子做基本整修,加速成交機會。
• 牆壁粉刷、地板清潔、油漬去除、除塵防霉,更換老舊破損的紗窗,檢視花圃或屋頂是否整潔完善。
• 若房內設備過於陳舊容易成為買方殺價理由,甚至因此難以找到好買方。


保持耐心等候好價格:

• 賣房前,建議可設定心中期待滿意價格,並預留議價空間。
• 賣房時要能沉得住氣,別因一時未交易成功,就著急著砍價求售。
• 房價與房市淡旺季跟整體經濟趨勢都息息相關,保持耐心的理想價格。



出售房屋估價的常用公式:

樓層比價法
  • 樓層愈高愈貴,每層價差也會愈大。
  • 常見樓層比價公式以4樓是最低價,然後每3層樓為1單位,每單位往上加價2%~3%。
房型比較法

從不同類型的住宅產品, 市場喜好度不同也會產生不同價差。


小套房

  • ▷大約為一般住宅價的 1.1 ~ 1.2 倍。
  • ▷缺點為低總價, 但高單價、貸款成數有限制。

國宅

  • ▷大約為一般住宅價的 7 ~ 8 成。
  • ▷國宅為政府自建自售自管。
  • ▷通常是以社區的方式興建。
  • ▷樓層高,住戶多,以廉價金額出租或出售給當地設有戶籍的民眾(尤其是收入較低家庭)

工業住宅

  • ▷為一般住宅價的 6 ~ 7 成。
  • ▷工業住宅之所以比一般住宅還要便宜。
  • ▷主因為工業用地價格比住宅用地廉價許多
  • ▷一般來說生活機能與申貸成數利率都比一般住宅較差。

地上權住宅

  • ▷為一般住宅價的5~6成。
  • ▷地上權住宅優點通常位於精華地段但價格較便宜。
  • ▷地上權住宅並非買到房屋真正產權,而是為期50~70年的居住使用權。
  • ▷建物會隨時間折舊貶值無法像一般住宅可以因土地增值。
租金比價法
  • ▷從租金直接進行房屋估價,租金與房價有倍數關係。
  • ▷比較對象為區域範圍內屋齡相差正負 3 年內的物件。
  • ▷租金倍數的多寡視捷運、商圈、建商品牌等因素而定。
  • ▷如果把房子拿去出租, 需要經過多久才能收回當初買房的總價。(ex房價為租金的 400 ~ 650 倍,表示大概需要 34 ~ 55 年才能收回當初買房的總價)
投報率比價法
  • ▷簡單來說是購買房子後會得到多少收益。
  • ▷用投報率來推算房屋估價。
  • ▷如果該投資物件的投報率不高, 就顯示房屋售價的確偏高。
  • ▷租金投報率計算方式:租金投報率 = 年租金收入 ÷ 房子總價反推可得房子總價是:房子總價 = (每月租金 × 12 個月) ÷ 租金投報率


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房屋估價常用的3種管道:


一、實假登錄查詢

• 善用內政部實價登錄平台(2012/08/01正式上路)
• 可在該平台簡單又快速地查到市場成交價格。
• 建議搭配銀行估價綜合參考找出合理的房價區間。


二、房仲網查詢:

• 可以上住商不動產了解房屋成交價格資訊。
• 提供完整參考資訊內容。
• 介面比實價登錄更親民友善。


三、銀行鑑價/估價:

【銀行委託鑑價】
• 委託專業的鑑價師到現場對該建物進行勘查與拍照。
• 鑑定出來的價格會當成貸款的重要依據。
• 需要支付鑑價費用且較耗費人力與時間。


【銀行行員估價】
• 請銀行房貸專員初步估價。
• 專員可透過內部資料庫查詢過去的鑑價紀錄,並輔以經驗判斷價格。
• 準備文件資料:提供完整的地址、提供建物謄本或建物資料。


【銀行網頁試算】
• 有些銀行整合內部鑑價資料庫串接內政部實價登錄平台資料。
• 可在網頁上立即比對銀行鑑價與市場成交價的資料。



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