重購退稅是什麼?土地&自用住宅重購退稅條件、試算、申請一次看

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房產新聞

 

重購退稅是什麼?土地及自用住宅的重購退稅會相同嗎?兩者的條件、試算及申請又會一樣嗎?如果你還不瞭解,推薦就透過這一篇文章來一次搞懂。對於有換屋需求的購屋族來說,由於換屋過程所衍生的稅金項目跟規定不少,因此屋主在進行賣屋跟買屋時,如果能更妥善規劃的話,就能幫助自己的荷包省下許多稅金的喔!



重購退稅是什麼?


簡單來說 ,所謂的「重購退稅」是由政府推出的方案,主要是提供換屋族的節稅優惠,只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內,包含「先買後賣」或「先賣後買」,只要符合相關條件,即可申請退換過程中產生之稅金。


土地&自用住宅的重購退稅條件、試算及申請


在重購退稅的新制方面,個人出售並重購自住房屋、土地者,得申請按重購價額占出售價額之比例,退還其依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額(所得稅法第14條之8)。


自用住宅(房地合一稅)&土地(土地增值稅)的重購退稅條件:

項目 房地合一 土地增值稅
適用說明 ◆ 屬國稅,為所得稅的一種
◆ 移轉登記30日內要申報房地合一,先繳納,兩年內要換新屋。
◆ 在 2 年內買賣房屋:無論是先買後賣或先賣後買,只要 2 次移轉房屋所有權的行為間隔不超過 2 年,就符合重購退稅的規定。
◆ 需為自住宅:無論是買入或賣出的房屋,都須要符合自住宅規定。
◆ 除本人外,配偶名義新購也認列。
◆ 屬地方稅。
◆ 買、賣必須為同一人。
◆ 一買一賣需在兩年內,只能小換大,(以土地現值論大小)
◆ 重購退稅的土地從買入後五年內,都必須作自用住宅,且有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人(包含配偶間贈與也不行)
◆ 買賣前1整年無出租或作營業之情形。
◆ 土地上有房屋,該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬。
退稅請求權
時效
退稅請求權時效為五年 退稅請求權時效為十年


自用住宅&土地的重購退稅試算:

房屋類依購入和出售房屋價格的價差不同可分為兩類,包含大換小與小換大兩種,關於土地&自用住宅的重購退稅試算分述說明如下:


項目 自用住宅 土地
公式 大換小 小換大 退稅金額=新購土地價格+已繳土地增值稅-舊房子土地價
賣房時所繳的房地合一稅 x(買進新房的價格 / 賣出房屋的價格)=得扣減的金額 房地合一稅將全額退還。
範例試算

◆ 以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 2,000 萬元買入另一間自用宅,假設原應繳納的房地合一稅為 100 萬元
◆ 重購退稅可退金額為
100 x ( 2,000 / 5,000 )=40 萬元。

◆ 實際最後只需繳納房地合一稅 為60 萬元。

◆ 以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 8,000 萬元買入另一間自用宅,假設原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元。

◆ 重購退稅可退金額為 100 萬元,因為買價高於賣價,因此當初繳納100 萬元稅金可以申請全額退還。

◆ 舊房子土地地價現值為300萬元,出售時繳納80萬土地增值稅,新購房屋土地價格為320萬元,則實際退稅金額為80萬。

◆ 如果新購房屋土地價格為280萬元,則實際退稅金額為60萬。

*可利用政府相關網站先行試算:財政部稅務入口網(https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102)


重購退稅怎麼申請?


所需文件:

◆ 土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書
◆ 出售與重購土地時向地政機關辦理登記時之契約影本
◆ 重購土地之土地及建物所有權狀之影本
◆ 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本


申請方式:

◆ 寄申請:彙整以上文件資料寄至戶籍所在地之稅捐機關。
◆ 櫃申請:攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。
◆ 網路申請:至各地方政府的網站進行線上申辦。



總結來說,換屋是人生大事,不論是首購族還是想升級日後居住品質的換屋一族,建議要掌握節稅關鍵,做好充足的功課,才能保護好自己的權益,不僅提升自己的居住舒適品質的同時,也能讓荷包省下更多。



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