買房簽合約常見3種合約類型

1.預售屋買賣定型化契約、2.成屋買賣契約、3.履約保證契約

簽合約6大內容注意事項？

坪數與現況確認、付款方式與時程、交屋保留款、交屋日期與違約、貸款處理與解約、產權瑕疵保證。

2026-03-10

房產知識

房屋買賣契約書怎麼簽？6步驟教你買房合約流程＆注意事項！

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許多人買房最怕的往往不是看房，也不是談價錢，而是那一份「房屋買賣契約書」。究竟房屋買賣契約書該怎麼簽比較好呢？面對密密麻麻的條文及專業術語，該如何確認契約書中的坪數、成交價格、付款時間、交屋條件及違約條款？本文就快速為你釐清房屋買賣契約書的6大重點，讓你簽約過程更安心。

房屋買賣契約書，是指買方與賣方就不動產交易所簽訂的正式法律文件，用以明確約定房屋買賣的各項條件與權利義務。一旦買賣雙方完成簽署，便代表交易關係成立，並且產生法律拘束力。當未來發生爭議或糾紛，將以契約內容作為主要的判斷依據。

房屋契約有『公契』及『私契』，我要簽哪一種好？

在買賣過程中，有公契及私契兩種不同的買賣契約，根據需求的不同，簽訂適合的契約。
可以參考：房屋買賣要簽公契？還是私契？快速比較兩種房屋契價格＆差異！

房屋買賣契約書的6大核心項目

許多人在簽訂房屋買賣契約時，往往只關注價格與交屋時間，卻忽略了契約書中真正影響權益的關鍵項目。事實上，一份房屋買賣契約書中，大致上有幾個核心重點項目要知道，只要掌握這幾個核心項目，不僅能幫助你快速看懂買賣契約，更幫助你清楚判斷哪些條款需要特別留意，避免承擔不必要的風險。

１. 基本資料
在房屋買賣契約書中，記載買/賣雙方的姓名、身分證資料、戶籍地址、權狀內容等基本資料。這部分的基本資料的正確性非常關鍵，任何的資料錯誤，都有可能會影響後續的過戶與法律效力。

• 基本資料：買／賣雙方姓名、身分證字號、戶籍地址
• 房屋／土地標示資料：地號、建號、權力範圍及建物面積
• 相關權利狀態：抵押權設定、他項權利、租賃關係

２. 成交價格與付款方式
主要用來明確約定交易金額，以及買方資金交付的節奏與條件。通常需載明房屋的總成交價金，如頭期款、簽約款及尾款等，以及詳細付款時間及方式，以確保雙方在交易上的安全以及共識。

• 成交價格：總價、頭期款、簽約款及尾款
• 付款時間與方式：付款日期、付款形式（匯款、履約保證或專戶）、貸款核准
• 違約責任：遲延付款罰則

３. 交屋條件與時間
為約定買方何時正式取得房屋，以及交付當下房屋應具備的狀態，以確保交屋時間點與整體交易流程相互銜接。

• 交屋條件：交屋日期、交屋條件
• 房屋狀況：屋況、設備是否需保留
• 違約條款：延遲交屋責任、違約補償

❗注意：若契約中有寫「現況交屋」，需留意屋內設備與家具是否隨屋移轉、水電瓦斯是否結清，以及房屋是否需騰空交付等。若有特別約定（如修繕完成、清潔後交付），也會寫入契約或附約中，作為交屋驗收的依據。

４. 稅費
主要用來約定交易過程中所產生的各項稅金與費用，以及買/賣雙方各自需負擔之稅費責任。

• 稅費：契稅、土地增值稅、房地合一稅
• 費用分擔方式：代書費、登記規費、履約保證費用、仲介服務費

５. 違約條款
在房屋買賣契約書中，「違約條款」是關鍵的一部分。主要用來約定當任一方未依契約履行義務時的處理方式與責任歸屬，是保障雙方權益的重要依據。

• 違約依據：違約定義
• 違約金：違約金比例、違約金計算方式、延遲利息

❗注意：違約條款的重點在於釐清「未履約的代價」與「雙方風險分配」，建議在簽約前特別留意違約的認定條件、違約金是否合理，以及是否有對自身不利的條款。

６. 附約條款
除了違約條款之外，附約條款也是需要留意細節的項目之一。附約條款主要是用來補充主契約未盡事項或雙方特別約定內容的重要部分，通常具有與主契約相同的法律效力。

• 瑕疵責任：漏水、壁癌
• 修繕約定：修繕範圍、修繕標準、完成期限、驗收標準

❗注意：大部分的附約條款為手寫內容，但仍具備法律效力。

常見的5個買賣契約陷阱

陷阱（一）、附約條款模糊
在房屋買賣契約中，經常會看到「附約條款模糊」之情況，若附約條款的用字模糊或語意不清楚（ex：交屋前整理乾淨、必要修繕由賣方處理），買/賣雙方可能容易產生認知落差，進而導致爭議發生。

陷阱（二）、付款條件不合理
有些契約雖然清楚寫出總價，但在付款節點上設計得過於緊湊，一旦貸款未如預期通過，買方仍需依約付款，否則就可能構成違約。因此，付款條件是否合理、是否保留貸款彈性，是關鍵檢視重點之一。

陷阱（三）、籠統的「現況交屋」條款
若現況交屋並未搭配具體說明房屋狀況，等同於買方需承擔多數瑕疵風險。例如漏水、設備故障或結構問題，若未在契約或附約中明確載明責任歸屬，後續往往難以主張。

陷阱（四）、違約條款不對等
部分房屋買賣契約在違約責任上，對買方較為不利或不對等的條款，如違約金比例偏高、未設置合理的解約機制等。若沒有仔細確認違約條款內容，可能後續買方要承擔不對等的違約責任。

陷阱（五）、交屋保留款
通常來說，交屋保留款為約定房價之5％為尾款，必須明確約定，於驗屋無重大瑕疵且修繕完成後由信託專戶支付建商，此為定型化契約強制保障。

買房擔心遇到簽約陷阱？增加但書有用嗎？

在合約中增加「但書」會能保障交易的公平性嗎？可參考：為什麼買房簽約要有但書？

簽約前，買方必做的3件事

簽約前的準備往往比簽約當下更關鍵，建議你在正式簽訂房屋買賣契約前，可以先完成以下3件事，更幫助你在進入簽約階段時，可以具備基本的判斷與風險控管的能力。

👉 把握3~5日的房屋契約審閱期
在買房過程中，買方通常能擁有3-5日的合約審閱期，建議可以先將買賣契約帶回家審閱，而非當場進行簽署。由於房屋的買賣契約內容繁複，再加上涉及法律責任，建議買方多理解每一個條款的意義及內容會較佳。

👉 主動詢問不清楚之條款
當買賣契約中，存在你不理解的內容或專有名詞時，切記一定要主動詢問及釐清。必要時，也可請對方修正或補充文字內容，注意契約一經簽署就具法律效力，若在事後再提出疑問，通常將已難以更動。

👉 尋求專業協助
如果你擔心自己在不動產的法律知識不足，推薦可以尋求第三方的協助（如地政士、法律專人），尤其當交易條件較複雜之情況，更建議可以由專業人士協助審閱契約內容，讓買賣過程可以更安心。

買房流程和步驟

買房流程和步驟，透過住商不動產購買房屋，可得到專業地政士、專業建築經理公司、優質銀行以及優質產險公司的全系列服務。

中古屋＆預售屋簽約注意事項

根據不同的房屋類型，需要留意的房屋契約書內容也稍有不同，下方就針對預售屋及中古屋，介紹需注意的重點項目：

適用對象	中古屋	預售屋
坪數	須明載建物權狀登記的主建物、附屬建物、共有部分及車位坪數。合約應附上房屋現況說明書，確認附贈的裝潢與設備。	• 面積若與合約誤差超過一定比例（3％），買賣雙方得解除契約。 • 面積若與合約相比坪數不足，建商需依契約全額補償差額。
付款方式	所有款項皆須透過履約保證帳戶專款專用	合約應詳細規範各期款項金額與支付時間
交屋日期	合約應明確約定點交日期與房屋現況標準。	合約應明確約定預定交屋日期及房屋狀況標準。
交屋保留款	應約定交屋尾款作為保留款，點交當日驗屋無瑕疵且水電、管線、附贈設備確認正常後，才結清交付給賣方。	交屋尾款 5% 為保留款，必須明確約定。於驗屋無重大瑕疵且修繕完成後，由信託專戶支付建商。
違約	建商須依約定按每日萬分之五（法定最低標準）賠償買方違約金，且不可因不可抗力因素隨意延期	賣方逾期交屋或買方遲延付款，雙方須依約定（買賣總價的定額比例或日萬分之五）賠償違約金
其他	賣方須保證房屋產權完整、無糾紛、無占用，並擔保「無滲漏水」及「無重大瑕疵」。	合約中不可留下空白欄位，所有空白處均「應劃銷」或明白標注「此處空白」。

成屋買賣定型化契約範本（內政部）

如果你都已經準備萬全，具備足夠的正確房屋買賣簽約知識，那就可以放心地進行簽約了，以下也提供內政部的定型化契約範本，幫助你在進行房屋簽約時，可以也有一個參考。

💡【更新】內政部公告自115年4月1日生效：

行政院本次通過修正「成屋買賣定型化契約」，增加揭露建物現況，保障消費者權益。
1. 「混凝土氯離子」項目文字修正
2. 賣方應揭露「用戶加壓受水設備」相關資訊。
3. 賣方應揭露「太陽光電發電設備」相關資訊。

最新修正版本：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

項目	修正前	修正後
混凝土氯離子含量標準	原有混凝土中最大水溶性氯離子含量檢測標準的備註說明，但未納入最新硬固混凝土標準。	配合建築物混凝土結構設計規範與施工中建築物混凝土氯離子含量管理要點修正，更新備註說明，並增列硬固混凝土氯離子含量標準。
社區自來水加壓受水設備	原本未明確要求揭露社區是否設有加壓受水設備，也未要求說明管理維護權責。	新增揭露項目：社區有無設置自來水加壓受水設備，並應載明由何人管理維護。部分說明特別提到，建物所在地若不在自來水事業供水區域，賣方應揭露相關設備與責任。
太陽光電發電設備	原本未要求在成屋現況確認書中揭露太陽光電設備資訊。	增訂新項次（項次 19）：應揭露有無設置太陽光電發電設備，以及相關資訊。依公開說明，揭露內容包括是否設置、依法規設置或賣方自行設置、設置位置、由何人管理維護。

資料來源：行政院新聞稿行政院通過「成屋買賣定型化契約」(建物現況確認書)修正規範

本次調整專家重點說明：

1. 本次修正為「不動產說明書應記載及不得記載事項」所涉及新增之成屋調查項目，僅有太陽能光電設備與建築能效標示。
2. 預售屋修正部分，有太陽能光電設備調查，與混凝土氯離子項目文字修正，與成屋無關。
3. 另有關「社區有無設置自來水加壓受水設備」之記載，實為成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之修法，不適用於不動產經紀業之買賣契約，請勿被資訊誤導。

・ 太陽能光電設備之調查方式
調查範圍：專有部分、共用部分﹙屋頂、露台、法定空地﹚
調查及記載方式：只要有看到太陽能光電設備，無論該設備的設置人是誰，都應該記載於不動產說明書上。

・ 建築能效標示之調查方式
調查網站：綠建築、智慧建築、建築能效標示通過案件查詢網站﹙建築能校查詢﹚
調查網址：https://igbs-tabc.org/igbs/BERS.aspx

成屋契約書範本

成屋買賣定型化契約下載

（可於內政部及網站下載「成屋買賣契約書範本」以及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」檔案。）

💡為強化賣方資訊揭露之義務，及保障消費者權益，內政部將修正「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」建物現況確認書，並自2026年4月1日正式生效。

修正重點：
– 配合建築法規修正，更新混凝土中最大水溶性氯離子含量檢測標準之備註說明。
– 明定賣方應揭露「用戶加壓受水設備」相關資訊。
– 新增太陽光電發電設備資訊揭露規定。

預售屋契約書範本

預售屋買賣定型化契約下載(完整)

（可於內政部及網站下載「預售屋買賣契約書範本」以及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」檔案。）

💡 預售屋交易的保障機制，並預計縮短預告期以加速審查流程，且內政部也計劃與消保團體、不動產公會共同推動「預售屋購屋手冊」，協助消費者理解履約保障機制與契約條款要點。

責任擔保機制：
– 買方繳納價金須專款專用於興建工程，避免初期款項被挪做開銷或銷管費使用。
– 契約中應明載信託專戶的名稱與帳號，讓買方可直接匯款至信託帳戶，減少中間挪用風險。
– 賣方簽約時應提供「信託權益說明書」，讓買方理解資金的保障機制與自身風險。

其他：
– 明定價金動支的合理時機（如地下室開挖後或結構完成後才能動用）。
– 購屋者信託款項不得被強制執行，如建商破產或拍賣土地、建物時，購屋者應有優先受償權。

人生買房難免都會有許多的疑問，遇到對於房屋買賣契約有任何不清楚的內容，一定要主動多詢問，才可以清楚瞭解你正在簽的一份合約，究竟具備什麼樣的法律效力。當你可以對買房合約有正確的認知與知識時，你就不再只是一個單純簽名的人，而是一個「為自己做決定」的人。