住商不動產
別成為台版地面師受害人！買賣房屋把握三道防護
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房產新聞
撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/03 住商不動產簽約中心 郎美囡
日劇「地面師」在台熱播引發話題，地面師甚至成為熱搜關鍵詞，然而，現實生活中卻有受害者因受台版地面師詐騙，損失慘重，據新聞報導，日前一位彰化60歲女子不幸陷入詐騙圈套，半年內被洗劫超過1億元財產，所幸警方破獲犯罪集團20多人，阻止罪犯繼續詐害下一位受害者。
集團化作業，詐騙手法多元
日本地面師指不肖人士利用專業知識，以詐術騙取民眾土地房產，日劇中講述一群不法分子專挑高獲利的土地進行詐騙，這些劇情其實也是由真實事件改編。在台灣，不動產詐騙層出不窮，詐騙集團的法多樣，且幾乎都是組織型犯罪，不法成員包含律師、地政士、金主、也出現過假的建經公司，有些技術高超仿冒檢警，以此取得民眾信任並對詐騙集團唯命是從，讓無辜民眾損失金錢甚至失去房產。
拆解房地產詐騙手法包羅萬象，常見的詐騙手法為以下三種型態：
●假投資詐騙：以高額手續費騙取土地抵押貸款：
近期常見的詐騙手法之一，是假投資詐騙，詐騙集團以投資為名，誘騙被害人將土地抵押貸款，再從中收取高額手續費，讓被害人損失慘重。
●假冒檢警：以「洗錢罪名」凍結財產：
另一種詐騙方式是假冒檢警，詐騙集團會先打電話給受害人，聲稱其帳戶涉洗錢案，需要凍結存款與名下不動產進行「監管」。受害人信以為真，最終可能被騙走千萬現金，甚至被誘騙將千萬房屋抵押給詐騙集團。
●房地產交易詐騙：假賣方與假買方
在一般的房地產買賣交易中，較常見的詐騙手法包含假賣方與假買方。
假賣方詐騙手法
●偽造屋主文件：詐騙集團透過偽造產權文件，冒充房屋所有人，吸引買方購屋，收取款項後人間蒸發。
●低價急售騙局：為了快速吸引買家，假賣方可能標出低於市場行情的價格，讓買方誤以為撿到便宜。當買方答應使用假賣方「指定的代書」時，交易即進入詐騙陷阱，等到發現異狀，詐騙集團早已逃之夭夭。
●一屋二賣：詐騙集團將同一間房屋賣給兩位買家，其中一位買方付了價金但拿不到房子，事後才發現房屋早已過戶給另一人，已付價款有去無回。
假買方詐騙手法
●專挑無抵押、屋主自售房產：假買方特別鎖定沒有抵押設定且由屋主自行出售的房屋，方便日後控制交易流程。
●爽快談價格，指定代書與履約保證：假買方通常表現得毫不殺價，讓賣方放下戒心，並要求使用他們指定的代書，或是透過假建經公司進行履約保證，以確保過戶時能騙取款項。
●房屋過戶後，詐騙集團貸款捲款：詐騙集團在過戶完成後，立即向銀行或民間融資公司申貸，拿到款項後立刻捲款潛逃，導致賣方人財兩失，房子也被抵押出去。
三道防護措施，確保不動產交易安全
綜觀不動產詐騙型態，交易流程中的「產權保障」及「價金保障」是重要關鍵，詐騙集團通常會跟不法代書合作，拿到所有權狀、印鑑證明等重要交易文件，讓產權移轉到不法份子手中，而交易價金沒有公正可靠的金流機構可以把關，被詐價款有去難回。因此，在不動產交易的過程，提醒民眾重視三道防護措施，保障自身財產安全。
防護一：選擇誠信可靠的地政士，確保產權安全
產權保障的部分，建議辦理交易過戶，找誠信可靠的地政士，住商機構有特約地政士制度，所有加入住商機構的地政士都經過審核，並由地政士提供保證，確保代書作業能維護交易安全，且專業的代書能夠協助買賣雙方訂立特殊協議事項，大幅降低交易糾紛，讓交易流程更加順暢。
防護二：採用「履約保證」制度，確保價金安全
在價金保障方面，買賣價金履約保證是保護價金安全既有效又簡便的制度，以住商機構簽約案件為例，買賣雙方簽約時，會由住商機構特約代書提供住商機構所合作的安新建經及僑馥建經兩間第三方建經公司的履保合約，買方給付的價款都會到履保專戶，而非直接進入賣方指定帳戶，當交易流程順利完成後，才會將價款從專戶轉到賣方指定帳戶，買方也才拿能到所有權狀，同時保障買賣雙方的權益。
防護三：申辦「地籍異動即時通」，防範不動產詐騙
有鑑於不動產詐騙層出不窮，內政部建立了防詐機制「地籍異動即時通」，民眾可以設定二組不限本人的行動電話及電子信箱號碼，當不動產有申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定（即貸款）、書狀補給、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉等12種登記時，地所會發送簡訊及電子郵件通知指定的對象，如果所有權人或登記義務人確定未提出上述登記之申請，請立即主動與轄區地政事務所聯繫，防堵任何詐騙機會。
落實防護，確保交易安全
建議地主、屋主可親自到地政事務所免費申辦「地籍異動即時通」服務。若房屋買賣經由住商機構經紀人促成，也可請特約地政士在辦理交易登記時一併申請，透過三道防護措施，確保您的財產安全！
