房子過戶卻拿不到錢？你不知道的「買押連件」!

撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/05 住商不動產簽約中心 郎美囡

最近一則新聞在網路上引發熱議：台中一位屋主賣房時，買方成功申請房貸並進行到與銀行的對保階段，眼看交易就要完成，沒想到買方竟然是詐欺犯，跟銀行對保後遭到收押，銀行拒絕撥款，但屋子卻已經依法過戶到買方名下。這名屋主不僅一毛錢也沒拿到，名下原本房子的貸款還得繼續繳，真是屋去錢空。
網友們最關心的問題是：賣方都還沒拿到價款，怎麼就能將房子過戶給買方了呢？難道這個案件中協助交易的代書(地政士)，也是詐欺犯的幫兇？

買押連件，買方貸款買房必備程序

現在大多數購屋人都會申請房貸，需要跟銀行或其他金融機構申請購屋貸款，所以房屋必須抵押設定給銀行，銀行才會願意貸款給買方，把款項撥付到指定的帳戶中，由於這是買方跟銀行間的借貸關係，因此房屋所有權必須先移轉給買方，才能在這棟房屋上設定抵押權給買方貸款的銀行。

為了避免房屋過戶給買方，但買方卻貸不到款，無法給付價金給賣方，在實務操作上，會先確定買方有申請到銀行貸款，代書(地政士)在進行產權移轉時，同時辦理買方購屋貸款的抵押權設定，這就是所謂的「買押連件」或稱「連件辦理」。

合格地政士，保障交易安全

所以買方若需要購屋貸款，整個交易流程在簽約後，會由代書(地政士)協助或買方自己找貸款銀行，代書同時辦理報稅、完稅，在過戶前，為了保障賣方權益，通常會請買方簽一張與尾款金額相同的本票，代書在完稅後將房屋過戶給買方，同時辦理買方房貸的抵押設定。

然而這棟房子可能還有賣方的購屋貸款抵押設定，因此買方銀行撥款的款項先代償賣方的貸款，取得賣方的清償證明，塗銷賣方原本的房屋貸款，如此房屋所有權已歸買方，房屋上的抵押設定也是買方的購屋貸款。

雖然房屋已經過戶給買方，但在交易還沒有完成前，由代書保管新的房屋及土地所有權狀，待結清所有款項、完成交易，代書再將所有權狀交付買方。

從交易的過程中可發現，代書在保障買賣雙方產權方面扮演關鍵角色，因此，選擇合格且可信賴的代書，對於確保交易安全與合法性至關重要。

價金履約保證，權益如何維護

話題回歸到這位倒楣的賣方，為了買方的貸款，房屋過戶了，沒想到銀行踩剎車不撥款，賣方可以怎麼做？

這個案件有使用價金履約保證，各家建經公司的履保合約，通常有條文規範履保的保證範圍及履行方式，當賣方的房屋所有權已經依交易流程移轉給買方，但買方沒有將款項匯入專戶，賣方可對買方提起訴訟，就要求買方給付尾款的勝訴判決，請求建經公司依據判決給付賣方尾款。

履保並非無用武之地，選擇可信任的履約保證及地政士，可確保交易金額的順利履行，降低交易糾紛風險，保障您的財產。

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