斡旋金是什麼？一定要付嗎？斡旋金v.s要約書的差異比較一次看！

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許多人在不動產交易的過程中，應該都聽過「斡旋金」一詞，但你真的知道斡旋金是什麼嗎？斡旋金又一定要付嗎？要約書與斡旋金之間，又有哪些差異呢？本文就帶你一次瞭解斡旋金的用途、金額、流程、違約及隱藏的陷阱等，幫助你搞懂為什麼許多人買房都會選擇下斡旋，也讓你在購屋過程可以更加順利。

在不動產交易過程中經常聽到的「斡旋金」，就是所謂的「議價保證金」。指買方透過斡旋金提出購買誠意，當賣方承諾該出價條件時，斡旋金即轉為定金，視為買賣價金之一部分。簡單來說，可以將斡旋金想成買方先表達購買誠意，再請房仲幫忙談價格的一種保證金。

由於斡旋金制度，並無法律明文規定，也不是民法上典型的契約，純粹是因應不動產龐大的交易金額，由不動產經紀業者與消費者雙方協議的契約，因此一旦發生爭議，仍必須透過司法判決獲得救濟。

買房一定要下斡旋嗎？

不一定，買房「不一定」要下斡旋金。

許多買家會好奇，這樣是不是買房一定要下斡旋，對購屋流程可以更順利。其實，斡旋金是一種房仲在協助買方與屋主議價時，常見的一種表達誠意之方式。買賣過程中是否要下斡旋，仍取決於物件熱門度、競爭度及價格條件等，合理的斡旋金額，可以幫助買方在交易談判上有更多的空間。

斡旋金額

一般來說，斡旋金的金額通常會抓出價的2%～5%左右，大多為10~20萬左右，如果是熱門或競爭度高的物件，斡旋金額可能會再拉高。建議在評估斡旋金額時，記得也要同時評估自身資金流動性與風險，不需過度勉強。

斡旋流程

1. 提出斡旋金額：向房仲業者，提出願意支付的斡旋金金額。
2. 簽署斡旋單：買方填寫斡旋單，斡旋單包含斡旋期間、金額及購屋出價等項目（建議斡旋單需註明若未達成交易，斡旋金的處理方式。）
3. 待賣方回覆：等待賣方評估在斡旋期間內，是否願意接受斡旋。若賣方接受條件，雙方進入簽約階段；若賣方不願意接受斡旋或未回應，則依約將斡旋金退回。
4. 簽訂買賣合約：當賣方接受斡旋條件時，雙方便會正式簽訂買賣合約，並進行後續過戶及付款等流程。

觀點分享：是不是斡旋金的金額越高，就越有機會成功？
其實，斡旋是否會成功的機率，並不全然取決於金額的高低，能夠表達購屋的誠意，以及條件是否符合賣方的預期，才是影響成功率的關鍵。所以，建議在設定斡旋金額時，以根據自身經濟狀況與市場行情，提出合理的價格即可喔！

斡旋金可以退嗎？

斡旋金是否可以退回，關鍵點在於「屋主是否已經完成契約，並簽認斡旋轉定」的動作，若屋主已經簽下斡旋轉定，就代表合約已經成立，此時如果反悔，定金就會視同違約金，自然就拿不回來了。

斡旋金v.s要約書，有什麼差異？

在不動產交易實務上，除了斡旋金之外，還有另一種是「要約書」的方式，這是一種買方透過契約，來表達購買意願的方式，過程中買方不需支付任何費用，要約書便視同契約書。以下就也比較斡旋金與要約書兩者的差異：

項目	斡旋金	要約書
是否付費	需要(約為出價的2~5%)	不需要
違約責任	若買方違約，斡旋金將無法拿回	依契約條款而定
優點	賣方較可以感受到誠意，議價成功率較高	無金錢上的支出壓力
缺點	需先支付一筆額外支出	可能議價成功率較低

💡提醒：由於在買賣過程終，因斡旋金而發生的糾紛層出不窮，為此，內政部版要約書應勢而生，該要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分，而要約經賣方承諾，買賣雙方即負履行簽立買賣契約之義務，買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。

簽訂斡旋金契約的3大注意事項

如果想更安心地下斡旋，建議在支付斡旋金前，先了解幾個重要的注意事項。對斡旋流程有正確的認識，不僅能降低交易風險，也能讓後續議價與簽約過程更加順利。一般來說，買方在支付斡旋金的同時，也會與不動產經紀業者簽立斡旋相關文件，以作為正式議價的依據。

注意事項（一）、契約失效
注意契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，意指委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，通常為三到七天不等，逾此期限。若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然「失效」。

注意事項（二）、契約中止
若在此期間，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約約定之方式通知「中止斡旋」，此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。

注意事項（三）、定金處理方式
當買賣議價合意時，斡旋金即轉為「定金」，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。若是買方違約不買，則賣方得沒收該定金；若是賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。（詳參住商不動產買賣議價委託書第四條之規定）

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法規：對消費者斡旋的保障機制

為避免斡旋金產生的糾紛，內政部於八十六年起即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前，應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時對於這項告知義務，建議以「書面」為之。

行政院公平交易委員會九十四年一月十三日第六八八次委員會議：「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

想安全下斡旋，專家建議你該這麼做！

住商不動產說明，房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。」決議中所指之書面，係指公平交易委員會所提供之制式範本，住商不動產「買賣議價委託書」即是依此原則而立。

綜上而論，建議消費者，無論簽立何種契約書，務必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。此外，契約書所載之約定事項一旦經賣方簽認後，即視為買賣契約之一部分，任一方均不能任意違約或片面解約。如有不得已之事由須撤回斡旋或要約時，亦應依契約規定之方式於賣方承諾前為之。而當賣方承諾出價條件時，也應確實於買賣議價委託書(斡旋契約書)上簽字並註明日期及時間，以杜爭議。