「現況交屋」真的免責嗎？專家拆解瑕疵擔保與保固責任差異，避開房屋買賣糾紛！

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撰文：【住商美好家園雙月刊】2026/02住商不動產法務部陳威宇

在房地產買賣的過程中，我們常聽到仲介掛在嘴邊的幾句話：「這間房我們寫『現況交屋』，賣掉後就沒你的事了」或是「賣方有提供六個月的保固，不用擔心」。這些話聽起來既貼心又保險，但事實上，許多買賣糾紛正是源於對這些用語的誤解。本文將精確拆解瑕疵擔保、保固責任與現況交屋的差異，保障您的買賣權益。

為了保障您的權益，無論您是想售屋的屋主，還是正要成家的買方，都必須知道瑕疵擔保、保固責任與現況交屋間的差異。

一、瑕疵擔保：民法中明文規定的法律強制義務

瑕疵擔保並非合約加註才有，而是《民法》第354條規定的法律義務。

1. 定義：賣方必須擔保所出售的房屋在移轉給買方時，沒有價值減少、效用減少或契約預定效用的瑕疵。
簡單來說，賣方有義務確保交屋時，這間房子要符合雙方約定的品質。
2. 責任基準點：瑕疵擔保的責任基準點關鍵在於「交屋時」。只要在交屋的那一刻，房屋存在不符通常效用﹙如：漏水、結構受損﹚或不符賣方保證品質的情形，賣方就必須負責。
3. 處理方式：通常由賣方修繕或支付修繕費用，但若情節嚴重，買方也可以主張解除契約。

二、保固責任：約定成俗的民間概念

與瑕疵擔保不同，保固責任在法律上並沒有明確定義，它更多是一種民間約定成俗的用語。

1. 定義：保固通常是指在物品交付後，若出現非人為導致的問題，賣方仍願意負責。
2. 房屋買賣適用情形：常見於建商銷售「新成屋」時提供的售後服務。對於一般的中古屋買賣，如果經紀人員要求賣方負擔保固責任，大概率是誤解，混淆了「瑕疵擔保」與「保固」的意思。
3. 案例對照：若交屋後發生地震導致房屋漏水，因為交屋時房屋是完好的，賣方通常不需要負瑕疵擔保責任；但若賣方承諾了保固責任，則即使地震導致房屋漏水是交屋後才發生，賣方仍有可能需要負責。

三、現況交屋：無法完全免責的誤區

許多賣方誤以為在契約上寫下現況交屋，從此與不再需要處理房屋的一切問題，這是一個嚴重的錯誤。
　●責任範圍：現況交屋所排除的責任範圍其實相當有限。當前比較廣為接受對現況交屋的解釋，是指在交屋時，買方已知或以一般檢查方式就可以發現的問題，買方接受以此「現況」交屋，後續不得再要求賣方處理。
　●隱藏瑕疵：若房屋的問題不是買方已知或一般檢查可發現（如：被大型家具遮擋住的壁癌），縱然合約上約定現況交屋，賣方依舊是要負責。

四、如何正確的免除責任

賣方若希望在售屋後不再被房屋問題困擾，正確做法如下：
　●誠實揭露屋況：除了一定的價格退讓外，正確的做法應該是誠實告知屋況
　●明確約定：在合約中約定「賣方不負擔瑕疵擔保責任」。
　●注意限制：如果故意隱瞞屋況而不告知買方，這個排除約定就會無效（民法第366條）。

五、選擇專業品牌的重要性

房屋買賣是動輒千萬的人生大事，一字之差，可能就是數十萬甚至百萬元的修繕費差距。
　●對賣方而言：搞錯瑕疵擔保與現況交屋等意思，誤以為不用再對出售的房屋負責，很可能對售屋價格做出錯誤判斷。
　●對買方而言：若全盤拋棄「瑕疵擔保請求權」，日後就算遇到海砂屋、凶宅等重大瑕疵的房屋也無法求償。

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