京版國11條出台，衝擊節後北京房市行情

北京市住房和城鄉建設委等部門在2月21日聯合發佈了《關於貫徹國辦發〔2010〕4號檔精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，即北京版“國11條”。業內普遍相信國11條細則對新建商品房市場影響更為多重，包括打擊囤地、提高開發商取得土地門檻等具體作法接羅列其中，以維持北京房地產秩序。不過，住商不動產中國總部總經理周宇鳴認為，各種政策性住房與中高價產品將會受到相當大的衝擊。 周宇鳴分析，國11條中指出，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。對於中低價新屋的消費者來說，預期未來會有平抑房價的推案進入市場，購屋人多少會延緩買屋的規劃，對中低價房地產造成一定程度的衝擊。 其次，因為國11條中，明確表示嚴格執行《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。換句話說，境外個人在京購買新房，必須符合工作學習超過一定期間，並符合一人只能購買一套自住房的規定，直接衝擊了高價房的市場。周宇鳴認為，目前境外人士購買二手房比例僅占交易總量的2.6%左右（其中外籍人士占比約為1.5%，港澳臺居民及華僑人士約為1.1%）；主要集中在中高檔二手房佈局區域，這個“限外”措施將對中高端商品房市場產生不小殺傷力。不過，長期來說，周宇鳴認為，京版“國11條”對新房短期內的成交量會有一定衝擊，但長期來說有助於平抑房價。 另外，還有稅費問題值得注意，周宇鳴表示，這次京版國11條對於未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣有所限制，要求其營業稅按全額繳納的，方可享受個人所得稅按總額1%繳納的優惠；若和之前的稅費相比，此次北京“國11條”細則實行後，變相多繳稅費至少2.75%，而按照慣例稅費都會轉嫁給買方，讓購房成本上升2.75%以上，等於對於買方來說無疑又多一重購房壓力，這很可能使觀望加深，影響北京在春節後的二手房成交量。