政府查稅聲聲催，特殊交易有玄機

內政部不動產實價查詢網今日公布新一批實價登錄資料，和過去相比，由於政府打房聲聲催，因此高價交易不多，不過值得注意的是，不少因應目前稅制的交易已經出現，而本次最受矚目的交易為安和路二段181-210號的24年大樓1-2樓，總價高達3.16億，其特殊之處在於，除交易明細中聲明為親友、員工或其他特殊關係間之交易外，並且已經拆算房地比。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，由於目前財產交易所得稅取決於房地比，因此不少交易在合約上先行拆算房地比，對於有折舊的精華區中古大樓來說，節稅效果頗佳。不過目前國稅局查稅急於星火，若房地比過於離譜，國稅局將會按照個案重新拆算，民眾不可不慎。 買方先拆算，轉手做準備 徐佳馨指出，近年來國稅局針對高總價個案查稅積極，也因此不少高資產客戶積極規劃，除預先將早期取得標的移轉至海外法人，藉以達到節稅目的外，預先拆算房地比也是節稅規劃方式之一，以該案為例，一樓登錄為商業使用，二樓為住家，一、二樓均拆算房地比，一樓房地總價為2.02億，土地占1.67億，建物占3512.5萬，房地比為17:83，二樓房地總價為1.13億，土地占9778.6萬，建物占1569.4萬，房地比為13:87，合計總房地比為16：84，也就是建物價值占16%。目前北市精華區住宅公告現值房地比以2：8或3：7居多，但屋齡24年大樓建物因折舊與近年公告現值不斷調整，占比也有可能降到15%；此一物件有可能為買方要求拆算後登錄，為未來轉手節稅作預作準備。不過，此一方式，如果房地比和公告價值算出的房地比相差很大，國稅局未必會接受，可能要求補稅甚至連補帶罰。 國稅局查稅犀利，小心偷雞不著蝕把米 該案雖為特殊交易，但根據資料，拆算後一樓單價為320萬，二樓單價為180萬，均較區域市價略高，住商不動產台北遠企店店長吳國源表示，安和路保值性強，目前幾個比較知名的中古社區都在百萬之譜，不過該案因註明特殊交易，將不會被視為正常成交行情。 徐佳馨指出，由於未來房地合一將按照資本利得課稅，因此不少高資產客戶擔憂當年取得成本低，日後移轉將繳出驚人稅負，因此預先墊高成本，甚或於移轉給公司法人等作法以做好準備，這也是近期實價登錄資料不斷出現特殊交易的重要因素。不過徐佳馨也提醒，國稅局日前已經宣導，買賣只要一次沒有房地拆開申報就不能使用，因此如果想要採取節稅策略，最好要問個清楚，免得偷雞不著蝕把米。