法律艾注意／房屋瑕疵擔保責任（時效篇）

主張瑕疵擔保責任的期限：6個月及5年
*(註一)

買方於交屋後，在一定時間內如發現瑕疵，可依民法瑕疵擔保之規定請賣方修復。不過，瑕疵擔保責任仍有些重點及特殊的案件，讓我們來了解這些重點及例外。

一種權利怎麼會有兩種期限，到底哪個才是正確的？

答案是：兩種都對，差別在於時效起算的時間點。瑕疵擔保責任關於時效的依據為民法第365條，從條文內即可發現有6個月與5年兩種期限，那該如何選擇適用之期限？

一、「自物之交付時起經過5年而消滅」：此即所謂5年時效，不動產交易中物之交付時即為交屋時，故交屋後5年內無主張瑕疵擔保之權利即消滅，此亦為瑕疵擔保的最長時效。

二、「買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使」，看似複雜，但分成兩部分就很容易看懂：

A．買受人依第356條規定為通知：買方於交屋時〈後）應 依通常方式檢查房屋，如有問題應立即通知賣方，縱 未能依通常方式檢查到之問題，如日後發現，也應該 立即通知賣方，此為買方的通知義務。

B．通知後6個月間不行使：此即所謂6個月時效，若賣方拖延不願處理，買方就必須於通知後6個月內提起訴訟，確保權利不因時效消滅。

C．簡言之，買方若不依通常程序檢查，發現問題後未及時通知或通知後未於6個月內行使權利，都會因此失去瑕疵擔保的請求權利。

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*(註1)民法第365條：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月問不行使，或自物之交付時起經過5年而消滅。

撰文：住商總部法務
圖片提供達志影像／shutterstock

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