法律艾注意／房屋瑕疵擔保責任（權益篇）

買方於交屋後，在一定時間內如發現瑕疵，可依民法瑕疵擔保之規定請賣方修復。不過，瑕疵擔保責任仍有些重點及特殊的案件，讓我們來了解這些重點及例外。



瑕疵擔保請求權可以為特別約定甚至拋棄？
是的，瑕疵擔保約定也是契約的一種，在私法自治的大前提下，瑕疵擔保是可以為特別約定或拋棄的，如約定期限（縮短或延長期限）、範圍（臥室、浴室或房屋內某區域約定排除），甚至是拋棄：

一、特別約定在實務上常出現的爭議
A.不熟悉法律規定的約定期限
買方主張契約應載明「賣方願負擔瑕疵擔保責任半年」，認為這樣才有保障，但此舉卻把法律規定的5年時效縮短成了半年，極大的傷害了自己的權益。

B.因小失大的拋棄瑕疵擔保請求權
常有買方在交屋後，為了與賣方達成瑕疵處理之協議，故同意「拋棄瑕疵擔保請求權」，這個約定直接讓買方失去未來向賣方主張瑕疵擔保的權利，縱使買到的是凶宅、海砂屋等，也無法再向賣方主張減少價金或解除契約（除賣方故意隱瞞），做此約定請慎重考慮。

二、如何在對瑕疵擔保做特別約定時保障自身權益
A.不要對瑕疵擔保做特別約定
前面已經說過，瑕疵擔保是法律上就有的規定，並非以契約約定而生，故縱使不約定，現行法律的規定也足以保障買方。
B.依區域及項目排除賣方瑕疵擔保責任
常見的約定方式如約定臥室、浴室等位置關於漏水、壁癌等瑕疵排除賣方之瑕疵擔保責任，避免過於概括的約定。

瑕疵擔保責任的請求權利，是買方在交屋後得以保障，而一旦房屋出現瑕疵，都免不了要與賣方協調。此時一個優秀的經紀人員，可以做為買賣雙方的緩衝，也能替買方把關，避免權益無端喪失。透過一個值得信賴的經紀業來買屋，避免掉後續更多的困擾，才是現代人聰明購屋的好方法。