法律艾注意／不可不知的公寓大廈規約（特定空間篇）

公寓大廈管理規約（以下簡稱規約）是住戶間制定的「規則」，住戶皆受約束，無論新舊住戶皆然，且規約內規定，無法以不知情為由而不遵守。如此重要卻常被忽略，導致購屋後受損或產生爭議。
規約基於公寓大廈管理條例而生，導致其條文繁雜且用詞艱澀，一般人望而卻步，本文以購屋時常見問題之案例，希望對購屋消費者有所助益。

特定空間能否約定專用?
趙先生身為庭院愛好者，但台灣寸土寸金，一樓房價居高不下，故千挑萬選後找到一戶廣告為「前有廣闊平台」的物件，經紀人員帶看後，趙先生得知該平台其實就是露台，但只有該戶可以出入使用，且規約有記載約定專用給該戶云云，趙先生納悶著，露台是公共空間，可以讓他單獨使用嗎，不會有住戶抗議嗎？



說明：
在建築設計及美觀等因素影響下，擁有露台的物件越來越多，而露台雖屬於全體住戶共有，但通常其進出方式必須經過特定住戶，實際上無法供全體住戶使用。故為了有效利用露台空間，住戶間常會將露台「約定專用」給該特定住戶使用。

「約定專用」，就是住戶間，把原本為公共使用的空間，約定給特定住戶使用並排除其他住戶使用的權利。本案中，趙先生房屋的露台就是屬於受規約記載保障的約定專用，可依照規約記載使用該露台，且排除其他住戶的使用權利，所以只要趙先生未違反其他法規，其他住戶是不能對趙先生使用露台有異議的。

不過，約定專用也必非全部是賦予權利，畢竟原先為公共使用的區域變更為特定住戶使用，這時候若要全體住戶繼續承擔該區域的修繕、維護等責任亦非恰當，故法律亦規定該區域之維護、修繕等責任，將由約定專用之人負責，以平衡住戶間之權益。

小結：
約定專用可使住戶取得使用公共空間的專有權利，但同時也必須承擔維護、修繕該公共空間之責任。