包租代管數強佔全國三成，桃園績效榮登第一

發稿日期：2023.08.08

空屋多不等於包租多，需求才是王道

包租代管政策帶動閒置房屋活化，自2017年推動以來今年邁入第7年，不過多人認為的空屋多，包租就會多的邏輯似乎行不通。依據內政部公布包租代管媒合統計資料，七年來共累積媒合7萬5,854戶，其中桃園市累積23,039戶佔全國媒合戶數3成，為全國第一，反觀空屋率最高的宜蘭縣累積媒合戶數僅588戶，敬陪末座。大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，通常就業機會多的區域租屋需求高，因此空屋比例高的地區加入租賃市場不一定能有效去化，另外房屋的條件及媒合效率也有影響，應是空屋率高的區域績效不佳的主要原因。

城鄉落差大，租屋跟著就業走

郎美囡表示，從數據顯示城鄉有明顯落差，多年來全台僅桃園市、新北市、台中市累積媒合戶數破萬，台北市空屋率6.69%是六都最低，包租貸款媒合戶數7千多戶，六都以外縣市以基隆市2,455戶最多，基隆市也是唯一空屋率雙位數、包租代管媒合戶能破千的縣市，第二高的新竹市1,057戶，其空屋率僅7.26%，顯示新竹市的居住需求高。

從租屋需求面來說，大都會地區公司企業多、學校多，工作機會相對多，故租屋需求高，因此六都的數量大，桃園市這幾年新屋供給量多，在租賃市場上中古屋及新屋皆有，且桃園市有30多個工業區，持續有企業進駐，就業機會多，部分區域通勤雙北也便利，吸引業者及房東投入租賃市場，反觀雲林縣、花蓮縣及嘉義縣，雖然空屋率高但工作機會也較少，閒置房屋進入租賃市場也難有成效；在供給面上，包租代管的房屋條件是一大關鍵，例如宜蘭縣因特有的自然及地段條件，有不少休閒宅，不過這類居所不適合以實際生活條件為主的租客，雖為閒置但在租賃市場的接受度往往不高。

為了促進屋主加入包租代管，政府提多項優惠條件，在稅負方面，減徵房屋稅及地價稅，租金所得最高1萬5千元，且必要費用減除率為60%，補助的部分有每屋每年1萬元修繕費，以及居家安全保險費及公證費的補助，並有業者管理，多年來也陸續有業者加入包租貸款事業，讓產業欣欣向榮。

租屋市場不透明，政策難推行

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，過往認為空屋釋出等於解決租屋問題的邏輯，看得出並未考慮區域差異，因此很難達到效益百分百。雖說興建社會住宅所費不貲加上曠日廢時，能解決空屋問題與強化社會防護網的包租代管被寄予厚望，然而屋主、房東對於稅負及租屋自由度存疑，確實是相關租賃政策的一大硬傷，連同300億租金補貼執行率也未達6成，房東們仍是推動租賃政策的關鍵。