房市K型風暴！六都公寓全跌，限貸令衝擊老屋行情，資金回防蛋黃區

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房市買氣進入寒冬，也讓各類物件房價表現逐漸分化。住商機構根據實價登錄統計，觀察2025年第四季六都各類建物平均總價趨勢，其中六都公寓型產品全面下跌，反觀雙北市較高總價的住宅大樓、華廈物件卻逆勢上揚。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，限貸氛圍下，貸款條件較差物件價格首當其衝，促使資金逐漸回防雙北都會區或具電梯的保值型物件，整體房市呈現「強者恆強、弱者恆弱」的K型化走勢。

六都公寓慘綠，反觀大樓價格站穩回升

綜觀統計，六都2025年第四季各類建物中，以公寓產品房價下滑最為嚴重，其中雙北市跌幅較輕，約落在2.8%上下；不過，桃園以南的公寓總價跌勢顯著，跌幅分別為桃園市5%、台中市7.9%、台南市15.3%、高雄市6.4%。另外，華廈產品則各有漲跌，漲勢集中於雙北，台北市漲幅約2.8%最高，新北市約1.6%次之，其餘四都則呈現4~11%不等的跌幅。反觀大樓產品，除台中市下跌7.4%之外，其餘五都皆有漲勢，其中台北市均價逆勢大漲12.3%，站穩4千萬元大關，桃園市、台南市大樓亦有2~3%的漲幅，至於新北市、高雄市則呈現微漲局勢。

銀行鑑價趨保守，公寓價格難支撐

賴志昶分析，公寓與大樓總價漲勢呈現兩樣情，主因在於限貸令大環境之下，行庫對於屋齡偏高、且缺乏立即都更效益的老公寓，估價相對保守，致使買方入手意願降低，價格難有支撐力道；反觀大樓因具備電梯、管理優勢，符合現代自住需求，加上營建成本高漲支撐新成屋價格，使得大樓價格相對抗跌。他補充，觀察數據可知，雙北各類建物雖屬高總價，但相對其他都會區仍具保值性，顯示房市大環境波動加劇，資金避險需求上升，其中蛋黃區大樓產品，除具有市區機能加持，亦符合剛性買盤需求，抗跌性表現卓越，自然能頂住市場盤整壓力。

K型化明顯，房市進入總體檢

住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，房市進入盤整修正期，亦意味著市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用。在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因產品稀缺，而具有箭頭向上的強者恆強走勢；至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未處蛋黃區的物件，由於缺乏基本面支撐，流動難度將大幅提高，此類物件則持續下行面臨價格回吐壓力。她建議，民眾購屋應優先考量銀行核貸條件與轉手性，切勿因低總價就貿然進場，以免慘遭套牢。

六都2025Q4各類建物平均總價（單位：萬元）

公寓	24Q4	25Q4	增減幅
台北市	1767.8	1718.6	-2.8%
新北市	1020.8	992.2	-2.8%
桃園市	581.1	552	-5.0%
台中市	723.8	666.9	-7.9%
台南市	475.3	402.7	-15.3%
高雄市	438.7	410.8	-6.4%
華廈	24Q4	25Q4	增減幅
台北市	2437.3	2506.2	2.8%
新北市	1334	1355.6	1.6%
桃園市	977.9	931.9	-4.7%
台中市	903.8	800.1	-11.5%
台南市	804.7	763.7	-5.1%
高雄市	776.7	731.4	-5.8%
住宅大樓	24Q4	25Q4	增減幅
台北市	3683	4134.7	12.3%
新北市	1794	1805.6	0.6%
桃園市	1359.8	1390.8	2.3%
台中市	1392.8	1290	-7.4%
台南市	1183	1219	3.0%
高雄市	1194.1	1194.9	0.1%