中古屋簽約注意事項全攻略：流程、文件與 19 項檢查清單！

字級大小

在簽訂中古屋買賣合約時，除了確認房屋價格與付款方式之外，也應當確認產權、稅費、價金履約保證、貸款但書約定及瑕疵擔保等，本文就帶你詳細了解中古屋簽約流程、必備文件及注意事項，幫助你可以在簽約前，快速掌握關鍵細節，更同時確保買房的交易安全。

買中古屋簽約當天，買賣雙方都需要攜帶特定的文件到場，通常會在代書事務所由專業代書協助雙方完成簽約，以下說明買賣雙方需要準備的資料有哪些：

【買方】

• 身分證正本
• 印章
• 簽約金：通常是房屋總價的 5%~10%，一般會以現金或銀行本票支付。
• 財力證明：扣繳憑單、薪資轉帳存摺影本等文件

【賣方】

• 身分證正本
• 印鑑章/印鑑證明
• 土地及建物所有權狀正本
• 房屋稅單/地價稅單
• 房貸餘額證明：後續代償塗銷流程使用

在簽中古屋合約時，要注意什麼？

標準的中古屋買賣合約書，內容會涵蓋產權、價金、稅費、交屋等各個層面，以下列舉簽合約的關鍵項目：

產權資訊確認

合約上記載的地址、地號、建號、坪數（主建物、附屬建物、公設），一定要跟最新的「土地及建物謄本」完全一致。

• 所有權人：簽約的賣方必須是謄本上登記的所有權人本人，若為代理人，必須出示有效的授權書。
• 限制登記：要確認謄本上沒有「假扣押」、「假處分」等限制登記，否則房屋是無法過戶的。

付款方式＆時程確認

中古屋交易款項通常分為「簽約、用印、完稅、尾款」四個階段支付，合約上要寫清楚各階段的付款金額與時間點。另外，建議使用「價金履約保證」將購屋款項存入第三方金融機構的專戶，等交屋手續全部完成後，再由銀行撥款給賣方，對買賣雙方都有保障。

買／賣方稅費分擔

按照法定的分攤原則，合約應載明各項稅費由誰負擔。

• 賣方負擔：土地增值稅、房地合一稅（或財產交易所得稅）。
• 買方負擔：契稅、印花稅、登記規費。
• 其他費用：代書費、履保費、仲介服務費等，也都要在合約中寫清楚由誰支付或如何分攤。

貸款不足的處理

建議合約應加註「若因非可歸責於買方之事由，導致銀行核貸金額不足預定貸款金額，雙方同意無條件解除契約，賣方應無息返還已收價金」之類的條款，避免因貸款問題而被迫違約，保障買方的權益。

交屋日期＆條件

注意合約上必須寫下「確切」的交屋日期，避免僅約定大概時間而產生爭議。此外，中古屋交易多為「現況交屋」，但這不代表賣方可以免除民法上的「瑕疵擔保責任」。若房屋存在漏水、海砂屋等重大瑕疵，賣方仍有告知義務與責任。

違約責任與罰則

合約中應公平載明，買賣雙方若無法履行合約時的罰則。例如，買方遲延付款或賣方逾期交屋，應如何計算違約金。常見的違約金為房屋總價的 15% 。

合約審閱期

依內政部定型化契約範本及相關規範，簽署成屋買賣契約或仲介委託相關文件時，享有至少三天的契約審閱期。千萬不要在壓力下當場簽約，務必把合約帶回家仔細看清楚。

簽約時容易被忽略的6個細節

在簽署中古屋合約當下，會把注意力集中在價格、付款方式等大項目上，卻常常忽略一些細節，以下說明最容易被忽略的項目有哪些：

重點（一）、漏水、壁癌的責任
合約中，應附現況說明書，賣方必須誠實勾選房屋是否有滲漏水情形。另外，建議在合約中明確約定「賣方擔保交屋後幾個月內，標的物無滲漏水情形，若有則由賣方負責修復」，對買方更有保障。

💡 補充：即使合約註明「現況交屋」，賣方對於「交屋前已存在」的瑕疵（漏水、壁癌），在交屋後五年內仍需負擔保責任，買方可在發現瑕疵後六個月內提出。但若賣方已明確告知瑕疵，買方也同意購買，賣方即可免責。

重點（二）、違章建築處理
若房屋有陽台外推、頂樓加蓋等違建，賣方必須在「不動產現況說明書」中誠實揭露。合約中應註明買方已了解違建狀況，並願意承擔未來被舉報拆除的風險。

重點（三）、戶籍遷出＆租約排除

• 戶籍遷出期限：合約應要求賣方在「交屋前」或「交屋後幾日內」將戶籍全數遷出，以免影響買方申請自用住宅稅率或學區。

• 排除租賃：若房屋仍有租約，合約須載明賣方應在交屋前終止租約、清空房屋，處理好「買賣不破租賃」的問題。

重點（四）、費用分算基準日
水費、電費、瓦斯費及管理費等，合約應明確約定以「交屋日」為分算點。交屋當天，最好偕同代書或仲介現場抄寫各項儀表度數並拍照存證。

重點（五）、停車位規格＆產權

• 產權類型：停車位有「法定」、「增設」、「獎勵」三種，產權登記方式也不同（公設持分或獨立權狀），合約上要寫清楚。

• 規格確認：車位的長、寬、高，以及是平面式還是機械式，都應在合約中註明，並附上「建物測量成果圖」標示位置。

重點（六）、特殊情況揭露
賣方有義務告知房屋是否曾發生非自然死亡事件，通常會列在「不動產現況說明書」中，買方務必仔細確認。若賣方刻意隱瞞，買方可主張解除契約。

中古屋合約的檢查清單

為了幫助大家在簽名蓋章前，能快速、有效審視中古屋合約，特別整理一份檢查清單，涵蓋產權、價金、屋況到交屋條件的四大面向，協助合約最終確認。

檢查面向	檢查項目	關鍵重點
產權與標的物	雙方身分	買賣雙方姓名、身分證字號是否與證件相符？
	房屋標示	地址、地號、建號是否與最新謄本一致？
	坪數面積	主建物、附屬建物、公設坪數是否清楚標示？
	停車位	車位編號、位置、產權類型是否載明？
	產權狀態	謄本上無假扣押等限制登記？
價金與付款	買賣總價	總金額（國字大寫）是否正確無誤？
	付款流程	簽約、用印、完稅、尾款的金額與日期是否明確？
	履約保證	是否採用價金履約保證？專戶資訊是否正確？
	貸款條款	是否有「貸款不足額可解約」的但書保障？
屋況與點交	現況說明書	是否已收到並詳細閱讀「不動產現況說明書」？
	漏水保固	合約中是否有針對滲漏水的保固條款？
	附贈設備	是否附有詳細的「附贈設備清單」？
	違建告知	賣方是否已告知所有違章建築狀況？
	租約/戶籍	是否約定交屋前清空房屋並遷出戶籍？
稅費與其他	稅費分攤	各項稅費（土增稅、契稅等）由誰負擔已寫清楚？
	費用分算	水、電、瓦斯、管理費的分算日是否為交屋日？
	交屋日期	是否有明確的交屋日期？
	違約罰則	買賣雙方的違約責任與罰則是否公平對等？
	契約審閱期	是否已行使至少三天的契約審閱權利？

中古屋買賣涉及房屋現況、交易條款與付款安排等多項細節，因此在簽約前要仔細檢查相關內容。透過事先準備文件、確認合約條款並檢視房屋狀況，能降低交易過程中的不確定性，也能讓整體交易過程更加順利。

常見問題QA

Q1：中古屋簽約一定要找代書嗎？代書費由誰出？
A1：建議透過專業地政士（代書）辦理。實務上代書簽約費約 2,000~4,000 元通常由買賣雙方各半負擔，過戶登記代書費則多由買方負擔。

Q2：合約寫「現況交屋」，交屋後漏水賣方真的不用負責嗎？
A2：不一定。若賣方刻意隱瞞已知漏水瑕疵，或未於現況說明書揭露，即使勾選現況交屋，買方仍可在法定時效內依民法主張物之瑕疵擔保責任。

買房流程和步驟