簽預售屋合約要注意什麼？15項合約注意事項與必備文件統整！

購買預售屋時，買賣契約往往是保障雙方權益的重要依據，究竟簽預售屋合約要注意什麼？除了房屋坪數與總價之外，更要確認契約內容是否完整，以及未來交屋時雙方的權利義務是否寫清楚，通常簽約重點有： • 契約審閱權利 • 履約擔保機制 • 交屋保留款保障 • 建材設備與保固

預售屋簽約的必備文件＆物品

在購買預售屋流程中，簽訂買賣契約是正式交易的階段，以下說明在簽訂預售屋合約時，必備的文件與物品：

• 身分證明文件：本人的身分證正本、第二證件正本（如健保卡、駕照）。
• 印章：個人私章
• 已審閱的預售屋買賣契約書：買方會有至少五天的審閱期間，用於詳細檢視契約條款內容。
• 相關文宣資料：建案的廣告傳單、樣品屋照片或影片、建材設備表等。
• 訂金收據或證明：先前支付「小訂」時，拿到的購屋預約單或訂金收據

預售屋在簽約時，要注意什麼？

根據內政部預售屋法規及市場常見爭議，以下整理出預售屋在簽約時必須逐一確認的重點：

注意事項（一）、契約審閱期是否足夠

法律明文規定，建商應提供消費者至少5日的契約審閱期，且依《公平交易法》及定型化契約規定，建商絕不能要求消費者「先付定金才能看合約」， 這是法律賦予消費者的基本權利。另外，合約必須清楚載明地號、建案名稱、建照號碼、各戶的樓層與戶號。簽約前務必確認建商已取得建造執照，若未取得建照即對外銷售簽約屬違法行為。

注意事項（二）、確認履約擔保機制

預售屋合約依法，必須載明採用以下 5 種法定履約擔保機制之一：

• 價金返還保證
• 價金信託
• 不動產開發信託
• 同業連帶擔保
• 公會辦理連帶保證協定（簽約時應確認專戶名稱及款項，是否確實存入信託專戶。）

注意事項（三）、房地面積與停車位規格

合約應分別列出主建物、附屬建物、公設的坪數與單價。2018 年 1 月 1 日以後申請建照之建案，屋簷及雨遮採「不計坪、不計價」；停車位則需詳列其類型及長寬高，以及佔公設的面積比例。

注意事項（四）、房屋面積誤差計算

• 面積不足：建商應全部找補價金。
• 面積超過：買方最多只需支付2%的價金。
• 誤差超過3%：無論是不足或超過，買方都有權解除契約。

注意事項（五）、建材設備＆規格

合約附件的建材設備表應清楚註明廠牌、型號。若寫「或同級品」，應要求建商列出可替換的品牌清單。

注意事項（六）、開工、完工與交屋期限

合約必須載明開工及取得使用執照的明確日期（例如：民國XX年XX月XX日）。建商應在取得使照後6個月內通知交屋 ，若建商逾期完工交屋，每日應按買方已繳價款萬分之五計算遲延利息。

注意事項（七）、貸款不足的處理方式

依內政部定型化契約規定，不可歸責於雙方導致貸款不足時，差額部分通常由賣方提供分期無息貸款；若買方希望「核貸成數不足時得無條件解除契約且退還已繳價款」，必須在簽約時於特約條款中明文加註但書。

注意事項（八）、交屋保留款的約定

依法買方有權保留房地總價5%作為交屋保留款（俗稱尾款），待驗屋瑕疵全部修繕完畢、複驗通過後才支付，建商不得擅自於定型化契約中調降為固定金額（如 5 萬、10 萬元）。

預售屋合約中，容易被忽略的4項目

多數人在審閱預售屋合約時，會把焦點放在總價、坪數、付款方式等大項目上，看似不起眼的條款卻可能隱藏風險，以下是說明合約中容易被忽略的重點：

1. 驗收條款的陷阱
有些合約會寫上「賣方應於交屋前完成修繕」，但卻在後面加註「若有未盡事宜，以保固方式處理」。這等於是把建商「交屋前」的修繕義務，換成「交屋後」的保固責任，減輕了建商延遲交屋的壓力。

2. 公共設施的點交時程
合約可能只約定「專有部分」（也就是室內）的交屋時間，卻對游泳池、健身房、景觀花園等公共設施的完工時間標示不清。

3. 土地使用分區的確認
買的建案基地是「住宅區」還是「商業區」，會影響到未來房屋的使用、貸款條件，甚至是轉手價值。例如，商業區的房子雖然生活機能好，但可能無法適用某些政府的優惠房貸方案。

4. 違約金的計算方式與上限
合約會約定買賣雙方的違約罰則。依定型化契約規定，買方違約（如逾期未繳款）時建商得沒收之違約金，最高不得超過房地總價的 15%（超過部分無效），且賣方違約時亦應負對等的賠償責任。

預售屋合約的快速檢查清單

複雜的預售屋合約很難在短時間內看懂，為了幫助大家在簽名蓋章前能快速把關，以下根據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約自主檢查表」，整理了檢查清單，涵蓋合約中核心的權益提供快速檢查：

檢查類別	核心檢查項目	法規標準 / 應注意事項
基本權益	契約審閱期是否載明至少5日	依《消保法》規定，不得少於5日。
	建商是否已取得建造執照並載明號碼	這是合法推案的基本條件。
	是否載明法定 5 大履約擔保機制	應載明履約保證方式（如價金信託、不動產開發信託等）及專戶資訊。
房地規格	主建物、附屬建物、公設面積是否分開標示	必須分別列出坪數與單價，2018 年後建照屋簷雨遮不計坪不計價。
	停車位規格（長、寬、高、類型）是否清楚	尺寸與類型（法定/增設）會影響使用與價值。
	建材設備是否註明廠牌、規格？	避免交屋時被降級成「同級品」。
財務相關	面積誤差找補是否符合「不足全補、超過補2%」	誤差超過3%買方有權解約。
	交屋保留款是否為「房地總價5%」	這是督促建商修繕的最後籌碼，不得任意降低。
	貸款不足時，是否有「不可歸責買方可解約」條款	確認差額分期或加註「不可歸責買方可無條件解約」之特約但書。
	雙方違約金是否不高於房地總價15%	應為買賣雙方對等的罰則。
時間與保固	是否有載明「明確的完工交屋日期」	必須填寫具體年月日（取得使照及交屋期限），不可僅寫工作天。
	延遲交屋利息是否為每日「已繳價款萬分之五」	這是法定最低標準，建商不得擅自降低。
	結構保固是否為15年，且從「交屋日」起算	注意起算日，結構保固 15 年、固定設備 1 年，起算日均為「交屋日」。從「使照核發日」起算是陷阱。
費用分攤	水、電、瓦斯「內管」費用是否由賣方負擔	自來水、電力及天然瓦斯內管工程費用依法由建商負擔。這是建商應盡的義務。
	土地增值稅是否由賣方負擔	這是法規規定的賣方應繳稅費。

預售屋買賣合約涉及工程進度、付款安排與交屋條件等多項條款，因此在簽約前需要完整了解契約內容。透過事先準備相關文件、逐項確認重要條款並檢視容易忽略的合約細節，並利用檢查清單確認關鍵項目，能在簽預售屋合約時更加安

預售屋簽約常見問題QA

Q1：建商說合約「一字都不能改」，是真的嗎？
A1：建商提供的預售屋買賣契約內容「不得低於」內政部定型化契約應記載及不得記載事項標準，若有牴觸該條款直接無效。此外，針對個別需求（如貸款不足解約、建材升級等），買賣雙方仍可透過「個別磋商特約條款」進行協議增補。

Q2：合約上的「交屋保留款」只寫 5 萬元或 10 萬元，我能拒絕簽約嗎？
A2：可以，依內政部規定，交屋保留款法定為「房地總價 5%」。若建商堅持壓低保留款金額，已違反《消費者保護法》，買方除可拒絕簽署外，亦可向各縣市政府消保官或地政局提出檢舉，建商限期未改善最高可處新台幣 50 萬元罰鍰。

買中古屋也不錯

熱門文字標簽：買屋房屋仲介據點契稅試算買屋線上評估房屋貸款試算

延伸閱讀：
買房該找誰買才好？3分鐘一次看房仲、建商及代銷公司比較！
預售屋各階段要準備多少錢？6大預售屋付款方式＆工程款解析！

※本文參考資料來源為「內政部主管法規查詢系統」、「全國法規資料庫-消費者保護法」、「中華民國內政部地政司」等，內容如有異動以官方最新公告為準。

快加入粉絲團，享有購屋相關資訊與生活情報喔 住商不動產-艾佳生活誌粉絲團