買房子流程怎麼走？必知6大買房流程，簽約、過戶、交屋一次看！

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人生第一次買房，除了從選屋看房、到比房價、申請房貸之外，到最後真正決定買下房子後，開始要經過哪些流程？從付定金、正式簽約，到用印、完稅、過戶與最後交屋，每一個環節都涉及房屋款項、稅費及產權移轉，只要其中一個步驟沒有確認清楚，都可能影響後續的交易。

一般中古屋、成屋買賣實務上，可以將買房子流程簡單整理成6大步驟：付定金 → 簽約 → 用印 → 完稅 → 過戶 → 交屋。不過實際付款時間、比例與辦理程序，仍會依個別契約、是否透過房仲、是否申請房貸、是否核貸等條件會有所不同。

對首購族、換屋族而言，或許只記得「什麼時候付款」，但更重要的是了解：每一筆錢付出去之前，自己應該確認哪些事情？以下我們就用這6個買屋步驟來說明，要準備那些事項與文件，讓買屋最後的一哩路能夠更順利，也減少不必要的麻煩。

買房流程	主要事項	買方要注意事項
付定金（斡旋）	確認購買意願，價格達成共識時將斡旋金轉為定金	確認標的與屋況、賣方是否簽認、轉定後依約簽約
簽約	正式訂立房屋買賣契約	確認產調與現況確認書、約定付款與房貸成數不足解約條款
用印	辦理公契、稅務及過戶文件用印	確認移轉文件與權利範圍、印章僅供指定代辦用途
完稅	申報並繳納相關稅費	確認核貸進度，備齊契稅、規費與自備款差額
過戶	向地政事務所辦理產權移轉	確認產權登記無誤、配合銀行辦理抵押權設定
交屋	支付尾款、現場驗屋並點交房屋	逐項檢驗屋況設備、結算水電瓦斯與管理費、點交鑰匙

說明：如果是委託由專業房屋仲介公司買屋交易，以上相關步驟建議可委託仲介、地政士（代書），完成相關手續。

接下來，再進一步說明每一個階段，買方購屋時最容易碰到哪些問題與注意事項。

步驟一、付定金

確定要買之前，先搞懂這筆錢的法律效果

當選中房屋、價格談得差不多之後，第一個最常遇到的問題就是：「是不是要先付定金？」
如果透過房仲買中古屋，在真正簽訂買賣契約之前，也可能先經歷要約或斡旋的階段。經驗上常見買方會先支付一筆斡旋金，由房仲向屋主協調價格；當賣方接受出價之後，斡旋金可能依約轉為定金。

房仲向買方收取斡旋金之前，應書面告知買方「斡旋金」與內政部版「要約書」兩者的差異，而且買方可以選擇支付斡旋金，或採用要約書方式進行議價。
因此買方不要把「斡旋金、定金」當成同一件事。在這當中文件名稱、成立條件與契約約定不同，後續所產生的法律效果也可能不同。

● 付定金前，先確認4件事
1. 要確認房屋地址、土地及建物標示、車位編號等交易標的正確。
2. 確認出價總價、付款期程與自備款調度。
3. 確認斡旋金轉為定金的條件，以及賣方是否已正式簽收認諾。
4. 確認如果房貸成數不足、產權有瑕疵或交易破局時，斡旋金／定金之退還約定。

尤其是首購族，在正式出價以前最好先初步詢問銀行自己的房貸條件，不要先用「成交價8成一定貸得到」作為資金規畫基準。真正貸款額度仍會受到銀行鑑價、收入負債比、信用條件、房屋屋齡與個別銀行授信政策影響，必須要先規劃。

步驟二、簽約

買房最重要的一關，不只是把名字簽上去

價格談妥之後，接著就是正式簽訂房屋買賣契約。
這個階段會把原本談好的成交總價、付款方式、貸款金額、稅費負擔、過戶時間、交屋日期、是否附贈設備及違約責任等內容正式寫入契約，因此可以說是整個買房流程中最重要的一個環節。

內政部針對成屋買賣訂有兩套規範供參考：若賣方為企業經營者（如建商、法人），依法適用「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，享有至少 5 日的法定契約審閱期；若屬於一般私人間的中古屋買賣，則以內政部「成屋買賣契約書範本」為參考基準，法律上雖無消保法的法定審閱期，但實務上多數品牌仲介與特約代書仍會在簽約日前提供草約審閱。不論是哪一種情況，買方都切勿因「今天不簽就賣給別人」等話術壓力而放棄審閱條款，簽約前務必逐條確認權利義務。

TIPS：2026買中古屋，特別要注意新版「建物現況確認書」：

2026年買成屋還有一個值得購屋族注意的新規定。
內政部修正的新版成屋買賣建物現況確認書已自2026年4月1日起生效，除了原本的違建、滲漏水、停車位及建物現況等資訊之外，也調整混凝土氯離子相關說明，並新增社區自來水加壓受水設備，以及太陽光電發電設備等資訊揭露內容。

此外，簽約時，需留意在不動產買賣契約書的「特別約定事項」中，不能只隨便寫「貸款不足合約無效」，語意太模糊容易引發糾紛。代書實務上會盡量明確定義條件，例如：

「本買賣契約以買方取得金融機構房屋貸款條件為前提。買方若經向金融機構（得指定公股或特定銀行）申貸，因非可歸責於買方之個人信用瑕疵事由，致核貸金額未達新台幣＿＿＿萬元（或成交總價之＿＿成），雙方合意無條件解除本買賣契約，賣方應於解除契約日起＿＿日內，將買方已給付之全部價金無息全額返還，雙方均不得向對方請求任何損害賠償或違約金。」

實務簽署要留意的細節：
1. 明確寫出「金額」或「成數」：例如「貸款未達總價 8 成（或 1,200 萬元）」。
2. 排除個人因素：賣方通常會要求加上「非因買方個人信用瑕疵（如聯徵重大違約、退票等）」才適用，避免買方簽約後故意不配合辦貸想反悔。
3. 貸款類型要界定：是指「一般房屋首順位購屋貸款」，不能強迫買方搭配信貸、二胎或高利率信用貸款來補足成數。

除了貸款條款之外，簽約前也應逐項確認屋況與產權：
1. 有沒有漏水？有沒有違建？是否曾發生火災或其他重大事故？
2. 停車位產權為何？是否有租約、抵押權或其他權利負擔？屋內哪些設備會留下？
這些最好都白紙黑字寫進契約或建物現況確認書，而不是只停留在仲介或屋主口頭說明。

步驟三、用印

正式啟動稅務與產權移轉程序

簽約完成之後，通常會進入「用印」階段。
所謂買房用印，是指買賣雙方針對後續辦理土地、建物所有權移轉之「公契」、稅務申報及過戶登記文件進行簽章或用印，並交由地政士(代書)開始準備後續完稅與過戶程序。

在財政部公布的不動產買賣辦理流程中，也包括填具土地登記申請書、土地與建物買賣移轉契約書，接著申報土地增值稅與契稅，再進一步辦理所有權移轉登記。

所以「用印」並不只是蓋章而已，而是代表交易已開始正式進入產權移轉的重要階段。

TIPS：用印時要注意什麼？
買賣雙方交付印章、印鑑證明或身分證件時，應確認是交由合約指定的特約地政士保管，並載明文件使用用途（如僅供本次過戶稅費申報使用），避免重要證件挪作他用。也要再次核對房屋成交總價、土地與建物標示、持分、車位及權利範圍，避免公契(契約書)資料與原本約定不一致。

步驟四、完稅

買房不只準備房價，還有契稅、印花稅等費用

所謂的「完稅」：就是依規定完成不動產移轉中所需要的稅捐申報與繳納，取得相關完稅或免稅證明之後，才可以繼續辦理產權過戶。

在一般房屋買賣中，買方最常接觸到的是契稅。
依現行規定，買賣房屋的契稅稅率為6%，納稅義務人為買受人；但要注意，契稅並不是直接拿房屋的市場成交總價乘以6%，而是依規定的「契價」計算。買賣契約成立後，原則上應於30日內申報契稅。
土地部分則會涉及土地增值稅。一般有償買賣時，土地增值稅的納稅義務人為原土地所有權人，也就是通常所說的賣方。
在用印備齊公契時會貼繳 1‰ 的印花稅；而在完稅階段，稅捐稽徵處會核發稅單，買方須繳納契稅（以房屋評定現值之契價 6% 計算），賣方則繳納土地增值稅，繳清後取得完稅證明，才能送地政過戶。

所以，首購族、換屋族在準備買房與規劃自備款時，不能只算「頭期款」，還應預留契稅、登記規費、地政士費、房仲服務費、房貸相關費用、保險，以及後續裝潢、家具家電等支出。

步驟五、過戶

房子登記到你的名下，才是真正取得產權的重要一步

完成稅費申報及相關文件準備後，接下來就可以向地政事務所辦理所有權移轉登記，也就是一般所稱的「房屋過戶」。

在買賣移轉文件中包括：土地登記申請書１份、土地與建物買賣移轉契約（公契）正、副本各１份、土地增值稅與契稅相關證明書、土地與建物所有權狀正本，以及買賣雙方身分證明等資料。

地政士向地政事務所送件時，會將『所有權移轉（過戶至買方名下）』與『買方貸款銀行的抵押權設定』同時連件辦理。完成產權登記與抵押設定後，代書領取新權狀與他項權利證明書，銀行才會啟動後續代償或撥款程序。
另外，不動產買賣所有權移轉登記具有法定申請期限。地方地政機關提醒，買賣雙方簽約後應留意在規定期限內辦理所有權移轉登記，避免因逾期產生登記費罰鍰。
（訂立契約之日起一個月內，若超過期限未申請，每逾一個月處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。）

TIPS：過戶完成就可以搬進去了嗎？
不一定。
「過戶」代表產權已移轉，但「交屋」則是實際把房屋使用權、鑰匙與相關設備交給買方，兩者並不是完全相同的概念。因此即使房屋已經登記在買方名下，仍應依買賣契約約定時間完成尾款、點交及交屋程序。

步驟六、交屋

最後一關先驗屋，再付尾款、拿鑰匙

完成過戶之後，就來到買房流程最後一步「交屋」。
很多首購族、換屋族走到這一步往往容易因為「終於買到房子了」而放鬆，但實際上交屋正是買方在撥出尾款前，現場檢視屋況是否符合契約約定的關鍵防線。
交屋前建議重新查看房屋，確認牆面、天花板、窗框、浴室、廚房等位置是否出現新的滲漏水或損壞，也要測試水電、瓦斯、冷氣、熱水器及契約約定留下的設備是否正常。
也可以同時核對水費、電費、瓦斯費、管理費與其他相關費用結算日期，並確認賣方是否已搬離、私人物品是否清空。最後再完成鑰匙、門禁卡、遙控器、信箱鑰匙、停車位資料及社區文件等點交。

項目	預估時程（以簽約起計）	辦理事項	資料文件準備	付款比例（依總價款）
1. 付定金	簽約前 1～3 天	1. 斡旋議價達成 2. 確認簽約配合之履保及特約代書	買方：斡旋金／定金款賣方：定金收據、身分證影本	約 2～5% （簽約時轉為簽約款一部分）
2. 簽約	第 1 天（當日完成）	1. 核對雙方身分與權利義務 2. 審閱產調報告與屋況說明書 3. 簽署不動產買賣契約書 4. 支付第一期簽約款 5. 申辦買賣價金履約保證	買方：身分證正本、便章、簽約款賣方：身分證正本、印章、土地及建物所有權狀正本（核對用）	約 10% （扣除已付定金後補足）
3. 用印	簽約當天或簽約後 3～7 天內	1. 公定契據（公契）蓋印鑑章 2. 代書整理送件申報契稅及增值稅 3. 買方送件 2～3 家銀行申辦房貸	買方：便章、用印款、財力證明與收入證明（申辦房貸用）賣方：印鑑證明 2 份、印鑑章、戶籍謄本或戶口名簿影本、房屋土地所有權狀正本（交由代書保管）	約 10% （實務上常與簽約款合併收取存入履保專戶）
4. 完稅	簽約後約 40～50 天	1. 稅捐稽徵處核發稅單，繳納契稅、土增稅等各項稅費 2. 確認銀行核貸成數、完成對保並簽發商業本票 3. 補足自備款與貸款差額存入履保專戶	買方：身分證正本、印章、核貸銀行開戶印章、完稅款、契稅款與規費賣方：繳納土地增值稅及欠稅費單據（通常由履保專戶代繳出款）	完稅款約10% 補足自備款差額（依貸款成數扣除前兩期，若貸 8 成通常此時不需再付大額款項）
5. 過戶	簽約後約 50～60 天完稅後約 7～10 天）有貸款之案件依銀行實際撥款日而定	1. 地政連件辦理產權移轉與買方銀行抵押權設定登記 2. 領取新權狀，通知銀行準備代償撥款	買方：產權登記規費、代書費賣方：原貸款銀行清償證明、抵押權塗銷同意書	-- （由買方貸款銀行撥款入履約保證專戶）
6. 交屋	簽約後約 60～75 天（過戶後約 5～14 天）	1. 現場驗收房屋、水電瓦斯設備與附贈家具 2. 水電瓦斯、房屋稅、管理費按日分攤找補 3. 履保專戶結清代償差額與服務費 4. 交付新權狀、鑰匙磁扣，完成移交	買方：合約書、尾款找補差額、印章、身分證賣方：各項水電瓦斯管理費繳款收據、房屋鑰匙、門禁磁扣、車位感應卡	尾款（通常為銀行貸款 70～80%，經買方驗屋簽核後由履保專戶出款結清）

說明：以上流程、預估時間為一般房屋買賣交易作業流程，實際仍依不動產買賣契約書約內容約定為基準。

買房流程，從簽約到交屋最常遇到哪些問題？

Q1：買房付定金後可以反悔嗎？
A1：不一定。必須先確認支付的是斡旋金、定金或其他性質款項，以及賣方是否已接受條件、契約是否成立。不同階段的法律效果與違約責任並不相同。因此專家建議，不要在未閱讀文件內容前就進行付款。

Q2：買房簽約後貸款不足怎麼辦？
A2：買方通常必須自行處理資金不足的缺口，因此簽約前應先做房貸評估，並確認契約是否有約定貸款不足或未核准申貸時的處理方式。不能只以成交價乘上預期貸款成數作為買房唯一的資金規畫。

Q3：買房簽約後多久可以交屋？
A3：沒有所有房屋都適用的固定天數。中古屋交易會受到稅務申報、房貸核准、產權過戶、銀行撥款及買賣雙方契約約定影響，因此應以買賣契約記載的付款與交屋日期為準。

Q4：過戶和交屋有什麼不同？
A4：「過戶」是法律上的所有權移轉；「交屋」則是實際房屋使用、鑰匙與設備的點交。房屋已經過戶，不代表所有交屋程序都已完成。

Q5：買房交屋前需要驗屋嗎？
A5：建議要。尤其購買中古屋時，應重新確認滲漏水、水電、門窗、衛浴、設備與原約定屋況。如果發現與契約內容不符，應先保留照片、影片等紀錄，並依契約約定處理。

對第一次買房或是換屋的人來說，從付訂金到拿到房屋鑰匙，看似只是6個步驟，但背後其實牽涉到房屋產權、買賣契約、銀行房貸、稅費申報與房屋點交等多項程序。

最簡單的記法就是：
付定金確認交易意願 → 簽約確認雙方權利義務 → 用印準備產權移轉 → 完稅完成稅務程序 → 過戶取得房屋產權 → 交屋確認屋況並取得鑰匙。

首購族、換屋族真正要注意的，不只是「下一筆房款什麼時候付」，而是在每一次付款之前，都應先確認上一階段約定事項是否已經完成。簽約前應仔細閱讀契約、確認建物現況與產權，並預先評估房貸額度及自備款；交屋前則再次確認屋況、設備與各項費用。把每個步驟確認清楚，才能降低買房過程中的交易風險，順利完成自己的第一次購屋與換屋。