換屋退稅有眉角！新舊房認定錯了恐失優惠

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撰文：【住商美好家園雙月刊】2026/11 住商機構簽約中心郎美囡

換屋申請房地合一自住房地重購退稅，新舊屋所有權移轉登記日須在2年內，且本人、配偶或未成年子女須辦竣戶籍登記並實際居住，出售前1年與重購後5年內均不得出租或供營業使用。若購買預售屋，因取得日是以地政機關「所有權登記之日」為準而非簽約日，時程延宕恐超過2年或因交屋順序形成「買新賣新」而無法退稅。退稅額度按重購價額占出售價額比率計算，最高以100%為限。

換屋退稅有眉角！新舊房認定錯了恐失優惠

一、預售屋簽約在先，為什麼還是拿不到退稅？
二、舊屋、新屋認定依法，不是依自主主觀認定
三、財政部揭地雷：預售屋還沒交屋，又買了一間成屋
四、換屋前先確認：財政部規定的重購退稅條件
五、換屋不只要算房價，更要算對時間
六、常見問題QA

一、預售屋簽約在先，為什麼還是拿不到退稅？

對許多家庭而言，換屋是為了改善居住品質，可能因為孩子長大、工作地點改變，或希望搬進更符合需求的住宅。然而，換屋不只是買賣兩間房子的問題，還涉及房地合一所得稅的申報與重購退稅。若交易時序沒有安排妥當，即使確實有自住需求，也可能無法享有原本預期的自用退稅優惠。

尤其購買預售屋時，從簽約到完工交屋往往需要數年，這段期間若出售舊屋，或又買進另一間成屋，就可能讓新舊房地的認定變得複雜。財政部近期公布的案例，正好提醒換屋族：自己認為的購屋日，不一定是稅法認定的房地取得日。

財政部臺北國稅局於2026年7月31日公布一則案例：
甲君於2021年5月簽約購買A預售屋，之後在2023年2月1日出售原本自住的B房地，並申報繳納房地合一所得稅200萬元。A預售屋完工後，甲君於2026年3月7日完成所有權登記，也辦妥戶籍登記，於是認為自己早在2021年5月簽約購屋，購買預售屋二年內出售原本住的B房地，且先後在新舊房屋設籍並有居住事實，應可申請退還先前繳納的200萬元稅款。然而，國稅局並未准予退稅。

原因在於，預售屋簽約時，房屋尚未完工，買方取得的是契約上的權利，而不是已完成登記的房地所有權；預售屋交屋前，也無法辦理戶籍登記及實際居住。因此，A房地的取得日應以2026年3月7日完成所有權登記之日為準，而非2021年的預售屋簽約日。由於新屋取得日距離舊屋出售的移轉登記日已超過兩年，甲君不符合重購退稅的時間條件，無法取回原先繳納的200萬元稅款。

這個案例提醒我們：預售屋簽約不等於取得房地，換屋規劃不能只看簽約日期，時間認定看的是在地政機關辦理的所有權登記之日，故必須掌握所有權登記的實際時間。

二、舊屋、新屋認定依法，不是依自主主觀認定

房地合一稅的自住房地重購退稅，是為了減輕民眾因換屋產生的稅負，兩年內先買後賣與先賣後買，都可能適用重購退稅。問題不在於哪一種順序絕對不能退稅，而是新舊房地是否符合規定，以及兩次所有權移轉登記是否落在法定期間內。

例如，民眾先購買預售屋，簽約時以為已經買了新屋，接著出售原本居住的房子；但若預售屋直到出售舊屋兩年多後才完工、完成所有權登記，即使買方確實打算搬進新屋，也因超過兩年期限而失去退稅資格。

因此，換屋族必須特別留意三個日期：簽約日、完成所有權登記日，以及舊屋出售完成所有權移轉登記日。其中，預售屋簽約日不能當作房地取得日。

三、財政部揭地雷：預售屋還沒交屋，又買了一間成屋

除了兩年期限，購買預售屋有一個容易被忽略的問題，是新舊房地的交易順序。

財政部高雄國稅局於2026年9月3日公布另一則案例：
甲君於2019年3月簽約購買A預售屋，但因工程延宕，於2023年3月另行購買B成屋自住。之後A預售屋完工，甲君於2023年8月取得A房地所有權，並在2024年5月出售A房地，申請重購退稅。

國稅局查核後發現，B成屋的所有權登記早於A預售屋。甲君保留先取得所有權的B房地，卻出售後來才取得「所有權」的A房地，屬於「買新賣新」的交易情形，不符合重購退稅制度鼓勵民眾出售舊自住房地、再購買新自住房地的目的，因此不准退稅。

這個案例說明，預售屋簽約的先後，不一定等於房地所有權取得的先後。如果等待預售屋交屋期間又購入另一間成屋，就應重新檢視兩間房地的所有權登記順序，以及最後出售的究竟是哪一間。換句話說，即使兩間房屋都曾經自住，也不代表出售其中一間就一定能適用重購退稅。

四、換屋前先確認：財政部規定的重購退稅條件

依所得稅法第14條之8及財政部相關說明，房地合一稅的自住房地重購退稅，並不是只要買一間、賣一間就能適用，還必須符合下列條件：

1. 新舊房地均須符合自住條件：
本人、配偶或未成年子女，須在出售及重購的自住房屋辦竣戶籍登記並實際居住。僅有戶籍登記，卻沒有實際居住事實，並不足以符合規定。

2. 房屋不得出租或供營業使用：
出售及重購的房屋均須符合相關自住規定，不得出租、供營業或執行業務使用。另須留意，舊屋出售前一年的使用情形也有相關限制，應依個案及適用規定確認。

3. 新舊房地的登記時間須在兩年內：
無論先買後賣，或先賣後買，出售舊自住房地與重購新自住房地的所有權移轉登記日，原則上須在兩年期間內。購買預售屋時，應以完工交屋後完成所有權登記的時間判斷，而不能只看預售簽約日期。

4. 重購退稅依價額比例計算，不是一定要買得比賣得貴：
無論採取先買後賣或先賣後買，只要符合相關法定條件，均可按「重購價額占出售價額的比率」計算退稅或扣抵金額，且計算比率最高以100%為限。

財政部先前在官網提供計算的參考案例：
出售舊屋價額：1,500萬元
重購新屋價額：1,200萬元
已繳納房地合一稅：30萬元
可退稅額：30萬元 ×（1,200萬元 ÷ 1,500萬元）＝ 24萬元

此外，重購後的房地若在五年內再行移轉，或改作出租、營業等非自住用途，可能遭追繳原已退還或扣抵的稅額。因此，申請退稅前也應考量後續持有與使用規劃。

換屋前，建議先整理新舊房地的所有權登記日期、買賣契約、戶籍及實際居住證明，並確認兩年期限與自住條件。若涉及預售屋、多戶房地或交易順序複雜的情形，應事先向國稅局或稅務專業人士確認。

五、換屋不只要算房價，更要算對時間

換屋是家庭生活的重要決定，但房價、貸款與交屋日期之外，稅務條件也不能忽略。預售屋的施工期可能拉長，新屋與舊屋的所有權登記順序也可能改變，若沒有事先規劃，原本期待的退稅優惠就可能落空。

真正安全的換屋，不只是找到理想的新家，更要在簽約前確認新舊房地如何認定、兩年期限如何計算，以及是否符合自住條件。多做一次稅務確認，才能避免因交易時序的落差，付出不必要的稅務成本。