法律艾注意／買房子出現瑕疵!?賣方要負責嗎?

中古屋既然是中古，就常有著大小不同的問題，應對這些問題也就成了買賣中古屋時必須面對的課題。討論這個課題時，常聽到的一個說法就是「賣方應負瑕疵擔保責任」，這到底代表什麼？

瑕疵不瑕疵，存在的時間點是關鍵
賣方出售房屋後，有所謂物之瑕疵擔保責任。只要在5年內，買方都有權利主張，但想想賣個東西，還要保證5年，那誰還敢賣呢？別慌，賣方要負責的只有瑕疵擔保，如果不是瑕疵，便不關賣方的事，故關鍵點就在於瑕疵與否的判斷。
簡言之，在交屋前即存在的問題，即是法律上的瑕疵；反之若交屋後才出現的問題，即非法律上的瑕疵。判斷的關鍵在於它「存在」而非發生的時間點。
舉例來說，交屋後隔天就發生漏水，但漏水不太可能在短短一天形成，故此漏水在交屋前應已存在，只是不巧在交屋後才發生，故此即是法律上的瑕疵。若交屋後3年才發生漏水，由於我國不太可能3年無雨，合理判斷此問題是交屋後才有的問題，故此非法律上的瑕疵。故同樣是漏水，不一定都是賣方負責，還要看是否為法律上的物之瑕疵而定。

遇到瑕疵，買方該如何應對？
買屋後出現任何問題，第一件事情就是「通知賣方」，聽起來有點莫名，但其實這個動作在法律上是有價值的。按民法第356條規定，買受人有「檢查通知義務」，即對於買受之物必須立即檢查，若發現瑕疵應立即通知賣方。如為無法即時發現之瑕疵，日後發現也應比照辦理，不然會被視為承認其受領之物，無法對賣方主張瑕疵擔保責任。
而通知賣方後，是不是就高枕無憂了？依民法第365條規定，買受人應於通知賣方後「6個月」內行使權利，有權利之人應積極行使權利。若經過6個月仍未行使，法律上即認定權利人怠於行使，權利因此消滅。此外，別以為通知賣方就代表行使權利，如賣方消極不處理，買方仍應於6個月內提起訴訟保障自身權益。但若賣方「故意不告知」瑕疵時，則上開檢查通知義務與6個月之時效皆不適用，是對於惡意隱瞞者的一種處罰。

延伸閱讀：法律艾注意／房子有瑕疵能解除契約嗎!?

撰文：住商總部法務陳威宇

---

住商不動產法務部 陳威宇：

東吳大學法律系畢業。任職於太平洋房屋、住商不動產等14年。專精不動產法律實務多年，憑藉深厚的法律素養與實戰經驗，致力於將艱澀的法律條文轉化為淺顯易懂的實務指引。擅長預判交易風險、精準解析契約盲點，不僅是房產交易安全的守護者，更是協助客戶保障資產權益的專業後盾。

領域經驗
・ 不動產交易法規諮詢與風險預防
・ 各類土地及房屋買賣契約深度審核
・ 產權糾紛調解與爭議解決策略
・ 最新房地產法令修訂分析與應用