法律艾注意／房子有瑕疵能解除契約嗎!?

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撰文：住商總部法務陳威宇

我國民法規定，賣方須保證其出售物品之品質，如果交付的物品有品質上欠缺，買方有權利要求賣方負責，此即是瑕疵擔保責任。而所謂瑕疵擔保又分為物或權利瑕疵擔保，買賣房屋的問題通常較集中於物之瑕疵上。

瑕疵擔保的效果：減少價金或解除契約

一旦確認賣方應負瑕疵擔保責任，則買方依法有「減少價金」或「解除契約」等兩種方式保障權利，但這裡並非全由買方選擇。因法律有維持社會安定的作用，解除契約顯然影響重大，故一般以減少價金為原則，例外才行解除契約。
以房屋交易動輒數百或數千萬，倘為了幾萬元即可修復的漏水讓買方主張解除契約，顯然有失公平，故實務上多以賣方修復為處理方式，即是實質上的減少價金。而修復金額過高或如凶宅等無法修復之問題，較有解除契約的機會。
此外，偶有買方以賣方售屋時表明無任何瑕疵，買屋後卻出現瑕疵為由，主張解除契約。但如前述，得否解除契約之判斷標準為是否顯失公平，而非賣方告知與否，如賣方惡意隱瞞瑕疵，通常不以瑕疵擔保責任主張解除契約，而是以受詐欺而為錯誤之意思表示主張解除契約，有法律適用上的不同。

瑕疵擔保責任的平衡

瑕疵擔保責任屬於無過失責任，賣方對瑕疵知情與否不影響買方主張權利，賣方在法律上承擔如此高的責任，買方也必須配合如即刻通知賣方、時效消滅等限制，藉以平衡買賣雙方之權利義務，避免法律規定過於傾向保護一方。
中古屋仍是我國買賣房屋最多的交易物件，全無瑕疵的房屋可遇不可求，搞清楚買屋後如何向賣方主張瑕疵擔保責任以保障自身權益，才是務實面對買屋後遇到問題的良策。

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住商不動產法務部陳威宇：

東吳大學法律系畢業。任職於太平洋房屋、住商不動產等14年。專精不動產法律實務多年，憑藉深厚的法律素養與實戰經驗，致力於將艱澀的法律條文轉化為淺顯易懂的實務指引。擅長預判交易風險、精準解析契約盲點，不僅是房產交易安全的守護者，更是協助客戶保障資產權益的專業後盾。

領域經驗
・不動產交易法規諮詢與風險預防
・各類土地及房屋買賣契約深度審核
・產權糾紛調解與爭議解決策略
・最新房地產法令修訂分析與應用